地产央企混改第一枪“宝能系”70亿入股华侨城

　　廖杰华

　　3月21日，停牌两月之后，央企华侨城的混改方案终于出炉。

　　根据预案，华侨城拟向控股股东华侨城集团、前海人寿和钜盛华以6.88元/股的价格发行11.63亿股，募资80亿元。与此同时，华侨城还推出了股权激励方案，拟向高级管理人员、中层管理干部及核心管理、技术骨干授予1.2亿股，授予价格为4.73元/股。

　　这是一份备受关注的方案。一位央企地产公司高管对经济观察报表示：“央企地产企业都有推行混合所有制改革和股权激励的想法，但都在观望，就看谁来开第一枪。”

　　这也是一份让市场有些意外的方案。与最终引入民营“宝能系”有区别的是，此前，华侨城董事长刘平春曾表示，资产配置方面，该公司希望跟国际化公司互相换股，互相持股经营，实现产品和产品线上的战略合作，实现资本上的共进。

　　从国际战投到民营资本

　　认股完成后，大股东华侨城集团的持股比例将下降为50.8%，前海人寿持股6.9%上升至第二大股东，钜盛华持股5.2%位列第三大股东。

　　此次定增除了大股东华侨城集团掏出10亿真金白银外，其余70亿实际是由“宝能系”一家包揽。

　　公开资料显示，深圳市钜盛华股份有限公司成立于2002年，控股股东为深圳市宝能投资集团有限公司，实际控制人为宝能集团董事长姚振华。而前海人寿由宝能集团旗下钜盛华牵头，钜盛华持有前海人寿20%股权，姚振华同样为董事长。“停牌是为了定增，这个大家都有预期，有差异的是，市场预期华侨城会引入国际战略投资者，而非民营资本。”上述央企地产高管称。

　　2014年4月，在股东大会上，华侨城董事长刘平春明确表示，公司非常希望通过资本市场引入战略投资者，甚至是引入国际资本，撬动更多的社会资源来发展公司业务。也希望利用政策开放的契机，建立新的管理层激励机制，稳定队伍，为各位股东创造财富。

　　如今来看，引入战略投资者和实现股权激励都已付诸实施。只是，国际战略投资者变成了民营资本宝能系。

　　停牌前，华侨城内部人士曾对引进国际战略投资者很有信心。而随着停牌后定增事宜的推进，这位内部人士的口径开始发生变化，“大股东肯定参与定增，另外的定增对象还在挑选，是不是国际投资者不好说”。

　　宝能的地产腾挪

　　对于为何选择入股华侨城，宝能集团相关人士对经济观察报表示，这是最高层作出的决定，我们暂时没有可以披露的信息。

　　在“宝能系”此次70亿的定增中，除了“金主”前海人寿外，钜盛华也要投入数十亿元。

　　经济观察报获得的最新信息显示，经过了2014年下半年至今的几次甩卖，目前宝能系已清空了深振业的股票，套现十多亿元。

　　2014年6月30日前，宝能系还持有深振业高达15%的股份，位居第二大股东。资料显示，自2010年中报以来，宝能系控股的3家公司在二级市场连续举牌，直逼深圳国资委[微博]的控股地位。

　　接近深圳国资委[微博]的人士对经济观察报表示，2014年上半年，宝能系还表达过控股深振业的诉求，并明确提出想控股一家国资委旗下的上市公司。

　　但深圳国资委用实际行动证明，宝能系的诉求几无可能。

　　最新数据显示，深振业控股股东深圳市国资委一致行动人深圳市远致投资有限公司自2014年6月26日至2014年10月15日期间，合计增持公司股份2699.97万股，占公司总股本的2%。本次增持完成后，深圳市国资委及远致投资的持股总数增至4.59亿股，占公司总股本的34%。

　　对于宝能感兴趣的另外一家公司，国资委也采取了护盘的动作。

　　2014年11月7日，天健集团公布了最新的增发预案。根据方案，深圳国资委及其关联公司将持有天健集团超过40%的股权。

　　除了深振业，2014年10月，宝能系也让出了对宝诚股份的控制权，套现3.07亿元。“单就投资价值角度而言，在无法取得控股权的情况下，入股深振业显然不如入股央企的华侨城。”国资委上述人士表示。

　　但如此大规模的卖股回收现金一度被认为是宝能系的资金链遇到了问题。

　　接近宝能的知情人士对经济观察报表示，2014年下半年，地产的资金链确实有些紧张，为了应付资金链问题，宝能集团层面还专门对一些款项的使用做了规定，哪些先付、哪些后付，付多少，都有要求。

　　对于需要大笔支出的股权投资，以及地产业务本身的运营需求，宝能则寄希望于地产板块自身的造血功能。

　　2014年，宝能地产板块的销售额在80亿元左右。不过，这只是账面的销售数据，真实的回款要比80亿少一些。

　　但相比于2014年80亿元的销售额，宝能地产2015年销售目标是力争突破200亿。而支撑这一销售目标的主要有两个逻辑，一是宝能今年在全国有25个项目计划销售，可售货量近300万平方米。

　　二是宝能在深圳大本营的两个项目将入市。据悉，宝能城和宝能公馆都会在今年下半年入市销售。宝能城总建筑面积83万平方米，宝能公馆总建筑面积30万平方米，所在片区的房价已经在4万元/平方米以上。按照宝能内部的计划，这两个项目将至少贡献50亿元以上的销售收入。

　　在宝能看来，另外一个能为地产提供现金流的还有其自持物业板块。上述人士称，“宝能集团自持物业种类丰富，且绝大部分集中在深圳，经过多年的运营，早已经进入稳定的回报收益期”。