孙宏斌买下佳兆业沪项目挺进华南，旧改骨头难啃

　　2月1日佳兆业发布公告，称融创中国将收购其在上海的诚湾兆业、赢湾兆业51%股权，荣湾兆业、青湾兆业各100%股权，及此四家公司的股东贷款，交易涉及23.75亿元人民币。

　　理财周报记者 骆轶琪/广州报道

　　佳兆业的大股东名单中，终于出现了Sunac(融创中国)的字眼。

　　2月5日，香港联交所关于佳兆业集团的股权披露信息中，显示在1月30日融创中国以每股1.8港元的价格，通过场外市场的交易方式，花费36.64亿元，买入佳兆业49.25%股权。

　　这是继孙宏斌在公开场合表示，已经向香港交易所提交整体收购郭英成家族持有佳兆业全部股权的申请与要约之后，真正来自交易所官方的证实。

　　至此，纷纷扬扬许久的所有传言，都得到落地。

　　时光回溯到2012年，融创中国收购绿城中国主要位于上海市的九个项目50%股权，借此进驻上海市场。如今，上海地区为融创贡献的销售额近30%。

　　这一次，孙宏斌又出手了，目标锁定期盼已久的华南市场。

　　故事的另一主角也没闲着，同样在2月5日，佳兆业集团发布公告，旗下成都子公司花费1.9亿元人民币，收购成都当地一家地产公司部分股权，借此实现对成都市青羊区一幅地块的100%权益。

　　这似乎意味着，在2月1日融创宣布收购佳兆业在上海的所有未开发项目之后，沉睡许久的佳兆业，也在开始苏醒。

　　低价拿下佳兆业上海未开发项目

　　老孙最近多了个称谓——“收购狂人”。

　　从两年多前的2012年6月开始，其在收购市场的动作便为人瞩目，尤其在2014年中至今，其与绿城中国依旧有尚未完全了结的纠葛。

　　与此前收购绿城在上海等地的9个项目50%股权类似，在今年2月，孙宏斌再度站出来当起了“白武士”。

　　略有不同的是，融创此次对佳兆业在上海的四个项目公司进行股权收购只是前奏。

　　2月1日深夜，因陷入锁盘风波而深陷各项债务违约风暴中的佳兆业发布公告，称融创中国将收购其在上海的诚湾兆业、赢湾兆业51%股权，荣湾兆业、青湾兆业各100%股权，及此四家公司的股东贷款，交易涉及23.75亿元人民币。

　　收购方案显示，四家项目公司各持有四个待建项目，分别为佳兆业城市广场三期、浦东金融中心、佳兆业8号二期、君汇上品。

　　理财周报记者通过佳兆业公布的信息发现，上述四幅地块，分别是佳兆业公司在2013年6月、2013年5月、2013年9月、2014年8月获得的土地项目。

　　这四个项目，也是佳兆业近两年来在上海市新拿下的所有储备。

　　“除了公告的项目公司，我们的其他项目都还是正常发展。”佳兆业内部相关人士告诉记者，佳兆业在上海的其他项目“几乎都卖完或者是尾盘了，也有刚交房不久的，尾盘项目包括佳兆业城市广场一、二期，佳兆业8号一期和佳兆业壹号”。

　　而前述上海青湾兆业100%股权，曾被其拿到与上海万科的谈判席上，彼时正逢2014年最后几天，双方约定总代价为12亿元。

　　12亿元也是佳兆业通过招拍挂市场获得这一幅地的价格。几个月后，融创收购时对该项目估算的总对价约人民币11.67亿元。

　　“我肯定是觉得便宜，你不觉得便宜吗？”提及此，香港金英证券房地产行业分析师关宝芝反问记者。

　　据其按照楼盘可售面积计算，最便宜者，位于嘉定区的佳兆业城市广场项目(佳兆业的旧改品牌)拿地均价为675元/平方米；最贵者，浦东金融中心项目拿地均价22343元/平方米。四个楼盘平均拿地均价为7631元/平方米。

　　“嘉定区现在土地供应量很大，那块地很便宜，售楼价我估计在1.5-1.8万元/平方米左右，因为附近还有很多其他楼盘在售。”关宝芝解释道，“所以其实我是觉得很便宜。”

　　单从此次收购上海项目本身分析，关宝芝表示，“佳兆业在一线城市布局主要是上海、广州、深圳，这三个城市里，融创在深圳和广州没有团队，在上海有团队。如果他要收购，首先选取上海的这四个项目，我觉得是非常合理的，因为融创本身非常了解上海市场，也有自己的销售团队。”

　　关于先行收购佳兆业在上海项目的问题，融创中国相关人士答复理财周报记者，“融创中国一直坚持聚焦战略，深耕进入的每个一二线城市。”

　　“融绿公司在上海已经是拿地占比最高的公司了，这种情况下，是机不可失的。”华富嘉洛证券分析师孙洁怡认为，“整体来说，融创抢占这次佳兆业趁低吸纳的动作，更多是想巩固他在上海地区，几乎是房地产龙头的地位。他能够通过收购不同的项目，进一步降低土地成本。因为现在取得的成本肯定比在公开市场拍卖的溢价要低一点。”

　　而对于通过此次交易获得23.75亿人民币的佳兆业而言，则能够改善其短期内流动性压力。

　　债券评级机构穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦表示：“佳兆业出售资产将改善其流动性，但不会解决现有财务问题。”

　　“佳兆业出售资产对项目层面的境内债权人最有利。由于境外债权人的受偿顺序较低，因此不大可能从此次资产出售中获益。”梁镇邦补充称。

　　孙洁怡解释道，“出售四个项目获得的资金，首先是偿还目前贷款的利息，还有一些已经到期的银行贷款。”据其统计，目前佳兆业六只未偿还债券总额约为150亿元人民币，截至去年中期，佳兆业总负债为290亿人民币。

　　场外买入郭氏兄弟股份，借此进入华南市场

　　事件进展比预想快了许多。

　　2月5日，一条消息令整个市场沸腾起来。香港联交所关于佳兆业集团的股权披露信息中，显示在1月30日融创中国以1.8港元/股的价格，通过场外市场的交易方式，用45.52亿港元(约36.64亿元人民币)，买入佳兆业49.25%股权。

　　据佳兆业在今年1月16日公布的持股信息中，郭氏家族持有佳兆业股权比例正是49.25%，其另一大股东生命人寿持股29.94%，公众持股共20.81%。

　　就在2月6日晚，融创中国与佳兆业集团先后发布公告，将此次收购事项确认落实。并表示已向港交所提交2月9日恢复股票买卖申请，此后，融创将分三次把收购现金支付予郭氏兄弟。

　　毫无疑问，融创迫切地想借此机会，进入华南市场。

　　“他(融创)之前会想要通过一些合作(进入华南市场)，但是没有比较好的机遇。”华富嘉洛证券分析师孙洁怡认为，“融创本来的发展定位是以华东为一个基本点，在华东之外，他的管理层是一直想打入华南地区，但广深有点不一样，旧改项目较多，需要与当地政府配合。一般来说，房地产公司要进入新的板块，会选择跟当地比较熟悉的房地产公司合作。就好比此前的融绿平台公司。”

　　在孙洁怡看来，深圳是南方市场的一个兵家必争之地，龙头企业万科在南方的市场占有率也比较高。“在这些房企大佬的监控下，他可能不容易打入这个市场。借助这一次佳兆业的机会，他会顺理成章接收到佳兆业的项目，可能先接收上海地区，我个人的观点如果他要收深圳的项目，可能还不一定是首选——毕竟融创对旧城改造项目经验有限。”

　　这不得不让人联想到两年多前的2012年6月，彼时孙宏斌与儒商宋卫平首次大规模联手，成立上海融创绿城房地产开发有限公司。

　　“这标志着融创中国正式进入上海市场。目前除上海融绿拿地的项目之外，(融创)在上海地区其他方式拿下的项目即为本次公告中收购佳兆业集团的项目。”融创中国内部相关人士告知理财周报记者。

　　而根据克而瑞研究的统计显示，在2014年，融创共深耕8座城市，共支撑其658.5亿元年度销售额，大概在全国排名第十位。深耕城市中，上海市场贡献近30%。在大本营，“天津是21%左右(销售贡献)，上海主要因为成立了融绿公司，销售贡献确实蛮大的。”克而瑞分析师房玲解释称。

　　“他(融创)在八个城市的项目，在上海也是，在其他城市也大部分都是在相对位置比较好的地方开发的。”房玲补充道。

　　作为被收购股权方的佳兆业，若非此次忽如其来的锁盘风波，其公司本身质地也是相当优良。

　　克尔瑞统计显示，截至2014年末，佳兆业实现销售额约282亿元，行业排名22位。

　　另据佳兆业公布其2014年前11个月的销售数据显示，截至11月末，其共实现累计合约销售额272亿元人民币。区域分布中，深圳地区贡献合约销售的39%，深圳市以外的珠三角地区贡献11%，整个华南市场共占据其业绩半壁江山。除此之外，环渤海、西部、华中、长三角地区，则分别贡献合约销售的14%、13%、12%、11%。

　　早于融创成立四年的佳兆业，在1999年至今，已在全国包括一二三线城市均有布局。

　　综合而言，实际上佳兆业在上海地区的布局并不算强。但若融创完成对佳兆业的控股，则转瞬从区域聚焦变身为全国布局。

　　“其实融创和佳兆业相似，他们都是发展进度会比较激进。”华富嘉洛证券分析师孙洁怡表示，佳兆业是以华南为基础，辐射到其他一二线城市，与融创的发展步伐是相类似的。

　　佳兆业92项目四成在珠三角，旧改何去何从是关键

　　一纸新公告，似乎在声明，佳兆业开始苏醒了。

　　2月5日，佳兆业发布公告称，旗下成都子公司收购成都当地一家物业发展及管理公司，成都锦新瑞20%股权。而在2014年7月，佳兆业就已买下了中融信托持有的该物业公司80%股权。

　　在初步获得融创中国提供的资金之后，佳兆业又开始正常进行运营事项了。

　　2014年中报显示，佳兆业所有92个项目的土地储备中，在珠三角地区共有41个项目，其中广深24个项目；西部地区10个项目，成都地区有6个，重庆2个；环渤海14个项目，属于二线城市的项目数大约为4个；华中地区6个项目，其中二线城市武汉、长沙共5个；华东地区21个项目，其中上海有5个，杭州、苏州、南京共6个项目。

　　在2014年下半年，佳兆业还分别在上海浦东、深圳龙岗、成都青羊、深圳南山再度拿下共5幅地块，主要开发住宅及商业项目。

　　如是可见，其在环渤海地区和华东地区的三线城市项目数较多。“三线城市储备还是很多的，大概有50%。”房玲根据统计告诉记者。

　　但这些都不是最大的问题，目前对于融创，佳兆业主要在深圳被锁定、广州被查封的楼盘何去何从才是重点，这也是分析师们最为关注的。

　　根据麦格理资本证券发布的研究报告称，如果深圳和广东省内的所有项目都被永久锁定，则此次融创收购佳兆业的交易中，会产生2亿元的坏账；若广东仅仅是深圳项目被永久锁定，则可为此次收购交易贡献71亿元现金流；若广东省内除深圳外有64%的项目可被出售则现金流平衡。

　　“我个人觉得不排除华侨城真的在洽商当中，如果他有意愿。”孙洁怡表示，融创买下了佳兆业的部分股份，但不代表融创不可以出售其他的项目资产。“因为出售还是可以比较迅速直接地解决流动性问题。”

　　关宝芝则认为，“如果房源被解锁了，这些项目在佳兆业下面，是否会有融资问题？如果没有，我觉得融创和佳兆业不需要卖那些资产，除非有人给很高的价钱。如果锁的话，可能要跟相关部门交涉。”

　　对于旧改项目的具体操作，其认为，“有可能深圳广州的项目，还是留给佳兆业本身的人去做，因为融创自己根本没有团队在那些城市。”

　　颇有戏剧性的是，同样在近期，有消息传出九龙仓打算买下上海融绿平台中绿城中国持有的50%股权，对此，宋卫平的态度是“价高者得”。

　　“绿城宋卫平跟孙宏斌关系已经很僵化了。所以我觉得如果平台的事情没有解决的话，这些项目的销售增长速度可能不会太快。但毕竟操盘主要是融创的人，我觉得销售还是可以，但是可能没有去年做得那么顺利。”金英证券关宝芝如是认为。

　　在其看来，目前融创已经在部署对于佳兆业的股权收购，在此情况下，融创是否成功收购上海融绿公司剩下50%股权，已经变得不重要。“有九龙仓来买，应该是一个挺好的结果。”

　　华富嘉洛孙洁怡测算表示，截至2014年中期，融创中国有206亿元人民币现金流(2014年底又曾发债融资25亿)，在耗资37亿元收购佳兆业之后，现金流仍然相对充裕。“融创应该是可以比较顺利接手(佳兆业)这个盘的。甚至购买估价64亿-70亿元(市场估值64亿、传闻九龙仓出价70亿)的融绿平台，融创现金收购也是有可能的。”

　　但市场上也有分歧，一家港资证券公司行业分析师则认为，“关于九龙仓欲收购融绿项目，融创可得钱买佳兆业的传闻，可能性有的，影响为：绿城获益最多，融创其实是退而求其次，之前估值反映了公司收(融绿)平台，现在变成佳兆业，有点不及预期。”

　　“如果融创真的可以成为佳兆业的大股东，所有批准也拿到了，那就是(佳兆业)最坏的时候已经过去了。”关宝芝认为。

　　(根据受访人要求，特此说明文中涉及分析师并未持有该公司股票)