6000套房源被锁拖住佳兆业：深圳项目卷入两家城商行宁波银行2亿危险

　　万科撇清“不想惹麻烦”　　

　　理财周报记者从接近宁波银行深圳分行的权威人士处独家获悉，宁波银行向该项目提供2亿元的贷款支持，目前有转为不良的可能。该行深圳分行的一位高管向记者表示，“目前除提出资产保全申请外，分行还在与佳兆业协商，进行后续处理。”

　　理财周报见习记者 马传茂/深圳报道

　　佳兆业“锁盘”风波持续发酵。

　　在中信银行深圳分行之后，23家金融机构向深圳市中院提请诉前资产保全，理财周报记者独家获悉，宁波银行向深圳佳兆业城市广场项目提供2亿元的贷款支持，目前已有转为不良的可能。

　　除了造成“锁盘”不断扩大化、各地被锁房源接近6000套外，金融机构申请资产保全也让上海万科和佳兆业关于上海青浦项目转让交易宣告破灭，此前，这被业内视为佳兆业“自救”举动之一。

　　在华利安受聘成为佳兆业财务顾问后，谁将接盘佳兆业一直被市场猜想。据理财周报记者多方了解获悉，融创中国接手成为大概率事件。

　　谁是“白武士”？

　　万科“不想惹麻烦”

　　1月12日，已经停牌15天的佳兆业发布公告，除决定商讨聘任财务顾问及汇丰的豁免通知这两个好消息外，也公布了一系列近期的财务状况，其中包括公司海外债券2300万利息支付违约、数个银行账户被冻结及扣划、债务人向法院申请诉前资产保全，更大的坏消息则是，万科也终止其接盘佳兆业上海青浦项目的雪中送炭行为。

　　根据佳兆业去年12月31日公告，上海万科将以12亿元代价接手上海青湾兆业房地产开发有限公司100%股权及股东贷款，交易对象为佳兆业的全资附属公司上海新湾投资发展有限公司。

　　这也被市场解读为佳兆业“自救”举动之一，佳兆业公告认为出售事项提供良机让公司套现投资，增加集团现金流及一般营运资金。

　　不过金融机构所提出的资产保全申请却让佳兆业和上海万科的上海青浦项目转让交易宣告破灭。

　　万科总部内部人士向理财周报记者解释了最终未能成交的原因，“受信托公司资产保全申请的影响，交易存在风险，我们不想去惹这个麻烦。”

　　记者获悉，华润信托于1月8日向深圳市中院提请对佳兆业苏州两个项目进行资产保全。涉及产品为2014年6月华润信托发行的“鼎新130号”、“鼎新131号”两款集合资金信托计划（查询信托产品），两个产品合计为佳兆业旗下苏州黄桥、塔园路两个项目提供10亿元优先级资金融资。

　　因两款产品劣后级资金均由上海新湾投资发展有限公司提供，且上海新湾还将其持有的苏州项目公司51%股权提供质押担保，上海新湾最终出现在华润信托提出资产保全的被申请人中，上述工作人员所提及风险应集中于此。

　　“自救”第一步失败及机构的追债也让佳兆业开始寻找重组的可能性。

　　“这种局面再去等或者筹集资金已经不现实了，唯一的一条路就只有重组，所以寻找财务顾问、接洽前来问询的房企成为这段时间的工作重心。”佳兆业一位不愿具名的中层管理人员向理财周报记者说道。

　　根据佳兆业1月28日晚的最新公告，董事会已决定聘请华利安(中国)有限公司为其财务顾问，为该公司的资本架构(包括其境内外债务及其他责任)提供战略建议。

　　事实上，佳兆业重组早已在市场预料之中，只是“白武士”一直没有确切消息，此前包括万科、华侨城、华润等房企均传出接盘消息，但从目前情况来看，融创中国最为接近。

　　据新华网消息称，1月24日融创团队已进驻佳兆业总部尽职调查，对佳兆业做产权与债务评估，上述佳兆业中层管理人员也确认这一消息，但不愿透露进展。

　　融创中国董事长孙宏斌则于1月28日微博参与“你认为谁最有可能接手佳兆业”投票时选择“融创”，但几分钟后便删除微博。次日，一位资深地产圈人士向理财周报记者透露，“融创中国将于1月29日晚发布有关收购公告，可以关注。”

　　融创的动作来得晚了几个小时，1月30日上午9点，融创停牌，公告称将刊发一份载有内幕消息的公告。

　　“已经是真正的大概率事件了，不过是整体收购还是切割收购部分存在悬念，因为华侨城也在佳兆业锁房危机后停牌相当时间了，不否认存在两家公司分割佳兆业股权的可能。”深圳地区一位券商地产行业分析师向记者表示。

　　起底深圳本地项目，

　　两家城商行卷入最少3亿元

　　据深圳市中院信息，目前已有24家金融机构对佳兆业提出诉前资产保全，涉及广东、大连、苏州、上海、长沙等多地项目，截至2015年1月9日，佳兆业已有4.47亿元和2.66亿元银行存款被数家银行冻结和扣划。

　　受理诉前资产保全的深圳市中院法官黄玮娜向理财周报记者表示，“诉前保全已经在做了，但因为涉及到查封的资产可能是几百套的房屋，所以需要国土、住建部门的配合，需要时间处理，外地的一些项目处理现已交由当地法院执行了。”

　　而作为大本营，佳兆业深圳房源被大面积锁定，根据深圳市规土委数据统计，佳兆业深圳地区被管理局锁定房源共计2540套，覆盖六个在深全部在售的楼盘，已公开的受牵连金融机构也多达17家，其中多为银行。

　　作为深圳市目前最大的旧改项目，佳兆业城市广场已连续两年成为深圳成交量最大的楼盘，但该项目目前已被锁定967套房源。

　　宝吉工艺品(深圳)有限公司是城市广场项目的开发商，工商信息显示，通过直接持股及关联公司持股，佳兆业实际持有宝吉80%股权，平安信托持有剩余20%股权。

　　而除平安信托外，包括工行深东支行、交行燕南支行，中国银行、建设银行、中信银行、宁波银行、江苏银行的深圳分行均卷入其中，中信银行广州分行同样“中枪”。

　　理财周报记者从接近宁波银行深圳分行的权威人士处独家获悉，宁波银行向该项目提供2亿元的贷款支持，目前有转为不良的可能。一位该行深圳分行的高管向记者表示，“目前除提出资产保全申请外，分行还在与佳兆业协商，进行后续处理。”

　　城市广场项目也将另一家城商行卷入。江苏银行深圳分行人士向理财周报记者透露，“在城市广场项目上，分行提供了1亿-2亿元的贷款。”对此，江苏银行总行以“正在筹备年度报告，目前对此事不方便回应”为由拒绝透露相关情况。

　　被锁定房源达198套的悦峰花园与城市广场同处华为科技城，开发商深圳市悦峰投资有限公司实际由佳兆业全资持股。

　　悦峰花园被锁也波及7家金融机构，包括农业银行、中国银行、中信银行、江苏银行的深圳分行及招行金中环支行、鑫沅资产管理有限公司、信达资产深圳分公司均牵连该项目。

　　据界面此前报道，农行向该项目提供的2亿元贷款将被调整分类，这笔住房开发贷款借款人即为悦峰投资，并由佳兆业提供担保，不过最终深圳分行只动用了100万元信贷额度，其余1.99亿元由农行海南分行发放。

　　此外，据理财周报记者了解，位于大鹏中心街区的假日广场被锁定的房源也达到875套，该项目开发商深圳市大鹏佳兆业房地产开发有限公司由佳兆业100%持股。

　　据深圳市中院信息显示，包括中国银行、建设银行、浙商银行的深圳分行及信达资产深圳分公司、中铁信托五家金融机构均涉及该项目的融资贷款。

　　前海广场又名山海美域花园，佳兆业于2014年6月以6.37亿元收购该项目开发商冠洋地产51%的股权及债务实现曲线进军前海。

　　佳兆业前海广场、新都汇花园和佳兆业中心则分别有355套、143套、2套房源被管理局锁定，渤海银行深圳分行、兴业国际信托、中国银行深圳分行分别为三个项目提供贷款，目前三家机构均已提出资产保全申请。

　　占据佳兆业三成销售额的深圳房源被锁定也让佳兆业现金流紧绷，一位佳兆业工作人员表示，“公司运营受到很大影响，现在对于员工辞职，公司已经非常欢迎了，还会给予一定的补偿金。”

　　而除上述住房项目外，交行燕南支行曾提供贷款的佳兆业茗萃园四期(可域酒店)、金沙湾酒店项目目前也被限制。

　　外地项目融资靠信托，

　　平安信托悄然兑付25亿

　　除上述金融机构提供住房项目贷款外，华夏银行布吉支行、北京银行深圳分行、平安信托也曾为佳兆业提供流动资金贷款。

　　其中平安信托通过“平安财富？翔园17号集合资金信托计划”募集 25.1亿元资金，用于佳兆业商业集团有限责任公司日常运营管理支出，平安信托内部人士透露，“该项目信托收益权已向第三方资产管理机构转让，客户于1月21日如期获得本金和利息。”

　　而随着佳兆业房源被锁事件不断扩大，多地佳兆业项目也出现查封、限制交易状况，据记者统计，除深圳外各地被限制房源合计超3200套。

　　广州佳兆业盛世广场、佳兆业天御两个项目中，显示查封、不可销售状态的目前合计已接近千套；而根据工作人员所言，惠州地区的佳兆业东江新城项目全部310套未售住房也被查封。

　　为上述项目提供贷款融资的主要仍是银行，以东江新城项目为例，兴业银行皇岗支行、浙商银行深圳分行及信达资产深圳分公司均涉及该项目，此外华兴银行深圳分行、交行燕南支行还涉及惠州的另一佳兆业项目——佳兆业中心。

　　为佳兆业珠海御金山、水岸花都两项目提供融资支持的则有平安大华子公司深圳平安大华汇通财富管理有限公司，不过两楼盘工作人员均向记者表示，“正常运营，未被查封。”

　　记者注意到，相对于广东区域，省外其他地区更多的项目融资来源于信托贷款。

　　宝能地产一位研究员对理财周报记者表示，“相较于省内的知名度，佳兆业在其他省份并不具备如此的影响力。在省内，佳兆业可以直接通过项目公司向银行申请贷款，而且省内的旧改项目也容易贷款，但在其他省市，佳兆业更多的还是要寻求更为灵活的信托贷款。”

　　“虽然信托贷款过会比较慢，但是放款量大，资金可以持续运用，产品设计也具有巨大的灵活性，房企在进行跨区域经营时更多的还是会选择信托贷款。”中融信托深圳一位项目经理说道。

　　除前述华润信托产品为苏州项目提供10亿元优先级资金外，公开信息显示，包括长沙梅溪湖项目、大连佳兆业中心项目、佳兆业杭州西溪璞园项目均由信托贷款支持。

　　其中仅长沙梅溪湖项目就涉及中融信托、外贸信托两家信托公司。中融信托2013年3月成立的“中融-佳兆业长沙梅溪湖股权投资集合信托计划”，为该项目提供优先级资金7亿元，且将于今年3月兑付；外贸信托则于2014年5月先后成立“富祥25号”共计三期集合信托计划，从推介材料来看，每期募集规模均为9亿元，投资期限为12-24个月。

　　平安信托则于2014年10月通过“平安财富-佳誉23号三期集合资金信托计划”为大连佳兆业中心项目提供3.433亿元融资贷款，用于项目的后续开发建设。目前该楼盘因当地法院裁定支持工行大连分行及光大银行大连支行合计要求冻结项目公司6.4亿元资产的要求，显示不可售住宅达661套。

　　佳兆业杭州西溪璞园项目则因爱建信托提出资产保全并得到裁决而被锁定，据悉，通过“爱建-佳兆业杭州项目投资集合信托计划”，爱建信托为该项目提供资金近7亿元，其中6.5115亿元向项目公司提供借款，佳兆业以项目土地使用权作为抵押。西溪璞园除19套已销售住宅外，共计730套房源全部被标注红色的“限制房产”，无法销售签约。

　　佳兆业的“锁盘”风波也影响着其他房企融资渠道，招商地产财务人士向记者透露，华润信托近期暂停了地产业务，尤其是深圳地区房企的地产业务。华润信托相关负责人对此回应称，“华润信托并没有暂停任何地区的房地产信托业务，但会在房地产项目的选择上更为严格和谨慎。”