涉嫌未批先建、密度0.68大大超出国家标准

　　四期项目高调开盘 郑州金沙湖高尔夫别墅涉嫌违规

　　刘永

　　位于郑州市区东南隅的金沙湖高尔夫俱乐部是河南境内仅有的三处高尔夫球场之一，依靠这一稀缺资源，开发商河南和谐置业从几年前开始打造定位高档市场的别墅和高层住宅项目。

　　别墅尤其是独栋别墅本是“违禁品”，而金沙湖高尔夫别墅项目却拥有当地相关部门颁发的“准生证”。其背后原因，不管是开发商还是相关部门，都没有给出令人信服的答复。

　　早在2012年6月份，国土资源部与国家发展和改革委员会已联合发文，明确要求“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)”“禁止别墅类房地产开发项目用地”。

　　尽管市场遇冷，销售不容乐观，金沙湖这一涉嫌违规的项目四期还是在2014年12月20日高调开盘。

　　高端楼盘销售遇冷

　　郑州市经济技术开发区是郑州市重要的经济区域，从普通居民的居住需求来考虑，这里是一个很偏僻的地方。不过金沙湖高尔夫主打的概念有两个：一个是距离新郑国际机场15分钟的车程，二是将来这里拥有良好的发展前景。

　　金沙湖占有500亩的自然湖泊，在金沙湖南侧环抱着占地1500亩的标准18栋高尔夫球场，住宅区位于湖的北侧，从一期到五期的占地总面积为635亩。稀缺的别墅项目让金沙湖高尔夫观邸在过去两年里，成为郑州市最抢眼的楼盘之一。

　　12月6日，金沙湖高尔夫观邸四期公开认筹开启：当天交纳1万元，享受开盘时3万元优惠。不过和谐置业一位中层管理人员告诉《中国经营报》记者，受制于大环境的影响，金沙湖卖得并不是很好。现在开盘的三期房子，真正签手续的时候还是二期的——二期共建设70万平方米，目前还剩下20万平方米未出售。

　　上述管理人员承认，这样宣传是为了营造房子卖得比较好，“是一种营销策略”。

　　置业顾问告诉记者，金沙湖高尔夫项目“在郑州算是比较贵的一个别墅群，沿湖而建，环境比较好”。

　　置业顾问同时介绍说，金沙湖的连排别墅大多在400平方米左右，而独栋别墅则从700到1900平方米之间。最便宜的别墅也在1000万元以上。

　　而最贵的移动别墅则是位于金沙湖半岛上的建筑面积达1900平方米的楼王——这是一栋羽白色的独栋建筑，门前拥有几株移植过来的高大植物，以及一个无边界泳池，两艘游艇停泊在门前码头，一个带着白手套的保安静静矗立在那儿，隔一会儿就要摘掉手套用嘴巴哈出热气暖暖手，再重新戴上手套。

　　和谐置业工作人员告诉记者，这是一栋非卖品，是老总自己居住的。项目经理常冉则拒绝承认这个说法，称其目前仅作为参观的样板房用。

　　依托“郑州金沙湖高尔夫球场”建造的“高尔夫豪宅社区”，一期建设联排、临湖独栋别墅住宅共计102套，已经售罄。和谐置业一位管理人员告诉记者，虽然一期项目中“低密度住宅”均已售出，但是大多数都空置在这儿，很少有业主前来装修居住。

　　为了拉动人气，和谐置业专门请来国内某位知名风水大师为业主进行住宅设计指导。

　　记者从相关途径了解到，金沙湖高尔夫观邸从2001年便已经开始建设，一开始只有9栋楼，到了2007年左右又建设了9栋。这18栋楼构成了金沙湖高尔夫观邸一期项目中的独栋临湖别墅。而此时河南和谐置业尚未成立。

　　在金沙湖高尔夫观邸售房部，记者并未见到有相关证件悬挂。应记者要求，置业顾问称负责相关证件的工作人员不在，“我们各种证件都有，这一点您可以放心，不信您可以去规划局、房管局了解。”

　　涉嫌违规别墅仍在售卖

　　2012年9月，郑州市经开区规划局在“河南和谐置业有限公司金沙湖高尔夫观邸一期项目排屋住宅建设工程规划许可证批前公示”中标注：“金沙湖高尔夫观邸一期项目规划排屋住宅14#，建筑面积713.75~1970.75平方米，容积率0.68，建筑密度27%”。容积率远远低于国家规定的标准。事实上，早在多年前，国家不止一次叫停别墅供地，并明确别墅的界定标准：独门独院、两至三层楼形式、占地面积相当大容积率又非常低。

　　早在2012年6月份，国土资源部与国家发展和改革委员会已联合发文，明确要求“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)”“禁止别墅类房地产开发项目用地”。

　　金沙湖高尔夫观邸在一期项目销售中推出卖别墅送花园的优惠，临湖独栋花园占地面积高达1.5亩。就是这样容积率低至0.68的别墅项目，在经开区规划局的相关规划文件中显示为“排屋住宅”和“组院住宅”。

　　据记者了解，这个项目曾在2012年因规划问题而被郑州市经开区行政执法局查处过，并做了相应行政处罚。记者来到郑州市经开区行政执法局规划科询问相关情况，一位李姓工作人员打包票说金沙湖的房子没有问题。在此后几天内记者再次联系该科室，希望就两年前对金沙湖高尔夫观邸项目违规一事进行质询，但未得到回应。

　　那么郑州市经开区规划局为金沙湖观邸项目办理的“排屋住宅”和“组院住宅”究竟是什么概念？为何如此低密度住宅还是被审批通过？金沙湖高尔夫观邸究竟是否算是违规呢？

　　本报记者在郑州经开区规划局履行完采访手续后，直至第二周数次联系对方，郑州市经开区规划局对此问题一直未作回应——之前数次答应提供相关规划文件来证明金沙湖项目没有任何问题。

　　作为金沙湖高尔夫别墅违规建设的最关键的规划部门没有回应，河南和谐置业一位自称负责金沙湖项目的经理常冉给记者打来电话，自称受经开区规划局之托，就金沙湖项目“存在的误解”进行解释。

　　常冉说，所谓“别墅”是不存在的，更准确的说法应该称之为“低密度住宅”，而这些低密度住宅的容积率高于国家规定的1.0；此外层高为四层，已经不属于别墅的范畴。但当记者告诉她曾到现场走访过，以及有相关部门的规划批复时，常冉不再坚持其说法。

　　而在该公司在各大网站最新的楼盘宣传中，则明确表示，“金沙湖高尔夫观邸四期高层认筹中，交1万抵3万，预计12月20日开盘。前100名认筹客户可首付分期，预计开盘楼栋为北区1#、3#东单元，南区3#，户型为83~127平方米。 另有398~498平方米别墅在售，均价在1500万元/套。”

　　另有和谐置业员工告诉记者，在规划中的第五期项目，原本在第一期临湖独栋别墅路对面设计的是一片独栋别墅，“考虑到现在审批比较麻烦，未来有可能独栋别墅不再开发了”。

　　而不管是在记者实地走访，还是在一些售房网站上，都将之称之为“金沙湖高尔夫别墅”项目。金沙湖高尔夫观邸售房部的沙盘上均标注着“临湖墅院”的字样，在置业顾问的介绍中，均称之为“连排别墅”和“独栋别墅”。

　　早在2003年，国土资源部便发出通知，提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理”。此后，国土资源部又多次强调停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

　　除了别墅违规建设争议之外，在具体建设中金沙湖还涉嫌未批先建。金沙湖高尔夫观邸曾经补办了两份项目编号为2012(62)号、2013(6)号的《建设工程规划许可证》，通常来说这属于提前施工，未批先建。

　　截至发稿，郑州市经开区规划局未向本报做出任何回复。