248亿元年度天价地王昨在沪诞生 中民投联合体“底价”收揽

　　该项目中的高端住宅未来入市单价将超过每平米10万元

　　■本报记者 王丽新

　　今年的全国总价地王昨日在上海诞生，“秒杀”过程波澜不惊，“内定买主”中民投联合体摘得这一天价地王也并未让业界感到意外。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟向《证券日报》记者透露，虽然该项目表面上的竞买人中民投联合体和泛海控股是两家公司，但泛海控股是中民投的股东之一，所以无论是哪家企业胜出，两家公司最终都将获益。

　　张宏伟还透露，董家渡地王地块是一个综合体项目，目前该区域周边的高端住宅销售均价约为9.3万元／平方米，预计该地王项目规划涉及的高端住宅未来入市单价将超过10万元／平方米。

　　沪现今年全国总价地王

　　11月18日，一块位于上海市外滩(董家渡)的商住办综合用地，以248.5亿元的成交价刷新今年全国土地的出让总价纪录，中民投联合外滩投资、佳渡置业摘取了该地块，折合楼板价35404元/平方米，可谓“底价”摘得。

　　据《证券日报》记者了解，以整块地一次性出让的历史全国总价地王目前仍是广东亚运城地块，该地块于2009年出让，由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，彼时创下的“全国总价地王”纪录至今未被撼动。

　　不过，此后超过200亿元总价出让的地块也仅有两块，一块是2013年全国总价地王，由港资企业新鸿基买下的上海市徐家汇218亿元地王；一块即是今年本次由中民投联合体摘得的248亿元上海董家渡地王。

　　值得一提的是，上海市市政府此次的出让条件也与中民投的发展领域相契合。据出让文件注明，地块开发建设须符合打造上海国际金融中心的资产管理中心、资本运作中心和金融专业服务中心的功能定位。

　　而该地块也将建设以金融功能为主的城市综合体，包括金融办公、商业购物、酒店宾馆、高端居住、文化休闲等功能。希望具有以上同类功能开发经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质企业参与。显然，这与中民投成立后的发展方向相暗合。

　　中民投进军地产业务

　　事实上，今年8月份在上海正式成立的中民投，系全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立，注册资本为500亿元。此外，59家参股股东均为大型民营企业，参股企业资产总额近1万亿元，主要业务板块涉及新能源、钢铁、矿产物流、房地产、物业管理、航空等产业领域。而泛海、鸿坤地产等企业当初都是出资10亿元参股中民投的房企。

　　据记者了解，董家渡地王地块一直被视为中民投的囊中之物，其于9月初开放预申请，最终预申请人只有中民投和泛海控股两家。而泛海控股除了是中民投股东之一外，其董事长卢志强亦担任中民投董事局副主席，亦为现任民生银行副董事长，和中民投董事长董文标一样，都是“民生系”背景。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，虽然表面上来看是中民投和泛海控股是两家公司，虽由中民投联合体摘得，但也只是主导这个项目开发的幕后人不一样而已，这两家公司在董家渡地王地块投入与开发上实际上具有一定的共同利益。

　　而对于该项目未来的市场空间，张宏伟向记者透露，董家渡所在黄埔滨江板块，从2010年至今一直维持90000元/平方米左右的市场均价；而从商业地产方面来看，董家渡所在黄埔滨江板块优质商业地产项目极为稀缺，价格方面也表现不高，这几年基本维持在40000元/平方米的市场均价。

　　不过，面对南京巨无霸地块被分割甩卖，广州亚运城项目进展缓慢的天价地王命运，中民投联合体的资金开发压力也可见一斑。鉴于此，中民投联合体摘得该地王到底是获得高收益还是其他前景都有待市场考验。