罗韬

　　11月18日上午，上海南外滩董家渡地块的争夺在短暂的5分钟内落下了帷幕,整个地块拍卖的结果并没有太让人吃惊,此前已经进入各方视线中的中民投竞拍成功。不过，这次中民投并不是凭借一方力量拿下这一地块的，而是以联合体的身份、以248.5亿元的价码摘得。

　　虽然外滩投资及嘉鹭投资意外以联合体身份入局，但拍地过程与设想如出一辙，并未出现往年热门土地项目拍卖会上的盛况，而泛海自始至终扮演的是“抬轿”的角色。

　　五分钟见分晓

　　《第一财经日报》记者在现场看到，主持人从开始宣读政策到最后公正，用时不过五分钟。现场有两家公司参与了这一竞拍，分别是1号泛海控股、2号中民投联合体。

　　早上9点多起拍时，1号竞拍者的举牌价码为248.1亿元，随后2号竞拍者以超出4000万的价格举牌，之后1号便没有叫价。当主持人连喊三次并无加价，2号中民投拿到该土地。

　　中民投、外滩投资和一家公司等组成了联合体，并共同竞得该地块，折合楼板价约35404元／平方米。据称参与中民投联合体的一家公司名为嘉鹭投资，但是该说法没有得到中民投方面的确认。

　　“这个价格还是相对比较合适的，之前曾预测该土地价格会更高，但是考虑到这个土地最后是商业用地，对资金需求相对较高，所以溢价率不高是正常现象。”搜房网的分析师李宗洲告诉《第一财经日报》记者。而现场一位人士也表示，外滩投资属于国有资本，希望通过公正现场拍卖给外界猜测做一个澄清。

　　产融结合或助力董家渡开发

　　董家渡13、15地块北起王家码头路，南到规划东江阴街，西临外仓桥街、南仓街，东至中山南路。地块总面积175143.1平方米，其中出让面积126740.1平方米。地块规划为商业办公住宅综合用地。其中商业比例不大于17%，办公比例不小于65%,住宅比例不大于18%。

　　上述用地规划用地方式、较高的价格，即便是资金实力雄厚的房地产企业，可能也要斟酌一番。之前曾传闻，该交易仅为中民投和泛海集团两家竞争，而最终入场者也确实为两家主导。早前有媒体援引中民投董事长董文标的说法称，该公司有意在上海黄金地段拿得一幅地块，地块在三年内就能收回成本。而被提及地块外界多猜测正是董家渡社区13、15地块。

　　“对于中民投而言，最大的问题是自身开发能力欠佳，商业地产的运作经验显得不足。”德佑地产研究总监陆骑麟告诉记者，“但是该公司自身强大的资本运作能力还是备受外界看好，这个对于开发商业地产的地标性建筑显得意义重大。”陆骑麟表示，今年整个市场情况相对不那么火爆，商业地产市场供大于求，所以商业用地土地市场一直比较平稳。

　　“这一结果，对于市场也许有刺激作用，但是业内还是会冷静看待，这个成交价格很合理。”克而瑞研究院的分析师傅一辰告诉记者。中民投的金融背景，在这里拿地开发对于自己后续的品牌也是非常有帮助，或许以后总部也会考虑设置在这里增加自己的品牌溢价能力，上述知情人士猜测。

　　此前，中民投也曾参与过房地产项目。11月4日晚间，阳光城发公告称，以11.38元/股的价格定向发行2.28亿A股，共募集资金26亿元，而中民通过民生加银基金以8亿参与定增。

　　在中民投的59家股东名单中，记者也看到了一些地产企业的身影。如泛海建设集团、北京江润置业有限公司、世嘉控股集团（杭州）有限公司。与其他地产公司不同的是，中民投在运作地产业务时，也可能更多以产融结合模式参与其中,这种模式的融资渠道更多元化、有利于股权投资并且可能会做REITs。

　　作为今年新成立的大型民营投资公司，虽然背后有强大的金融支持，但是中民投其尚未有房地产开发、运营经验，拿下董家渡地块仅是其房地产开发的首次亮相。

　　外滩投资和嘉鹭投资的角色

　　在董家渡地块发布预申请公告后，上海外滩投资亦是当时被业内传闻的三个竞逐方之一。在业内人士看来，此次具有国资背景的外滩投资以联合体形式入局，反映出上海市黄浦区政府的对该地块开发的重视。

　　资料显示，上海外滩投资为黄浦区国资委[微博]下属企业，主营房地产开发与经营，以外滩金融集聚带总体发展商的身份，通过土地储备、综合配套、老大楼置换、房地产开发等手段对外滩地区进行功能性再开发，为外滩金融业发展提供优质载体和良好服务。

　　根据业内人士透露，外滩投资并非大型项目的直接开发、运营的主导者，目前为止，上海外滩投资已完成了外滩源项目(一期)，现进行着外滩中央广场项目、中山南路地下通道市政项目、大清银行大楼改造项目、黄浦区594、596街坊金融地产定制项目，具备一定开发经验。

　　除此之外，上海外滩投资还具有明显的政府资源优势，利用政府资源共同开发和打造这个地块或也是中民投极为看重的。

　　而相较于上海外滩投资，嘉鹭投资的来头则显得更加神秘。嘉鹭投资之前并未出现在公众的视野，但是业内知情人士向记者透露，嘉鹭投资可能是中民投旗下一家子公司，或许它也是为以后的董家渡项目投融资运作而成立的，但该说法并未得到证实。