国资委巡视组入驻

　　销售目标仅完成29% 华侨城“地产+旅游”模式转型承压

　　王小明

　　华侨城到了困难时期。

　　一是根据中央纪委监察部网站消息，按照国资委[微博]巡视工作领导小组的同意部署，国资委[微博]巡视组近期将分别进驻6家中央企业开展新一轮的巡视工作，其中华侨城在列。《中国经营报》记者获悉，国资委巡视组已经明确表态，巡视工作的重点是党风廉政建设等。

　　二是根据2014年上半年业绩报告，刚刚完成高管换届的华侨城，如今的经营情况并不尽如人意，今年上半年房地产业务板块大约只完成了29%的销售目标，基本处于整个行业的最低水平。业务周转缓慢、存货高压、高端项目去化率低等问题已经对华侨城形成了困扰，随着房地产市场进入调整期，华侨城的高端项目销售受到调控的影响也将更加严重。

　　业绩不尽如人意

　　尽管此轮国资委对于华侨城进行巡视像是“例行动作”，但是与十八大之前相比，国资委巡视组巡视的重点已经出现变化：十八大之前，国资委的巡视工作主要围绕国资监管的中心任务，是为了推动中央企业的做强和做优，为实现科学发展提供坚强保障；但在十八大以后，国资委的巡视工作开始围绕党风廉政建设和反腐工作，重点是加强对中央企业领导班子及其成员特别是主要负责人的监督。

　　记者获悉，在8月26日的华侨城集团巡视动员大会上，进驻华侨城的国资委第二巡视组组长刘学良指出，当前中央企业巡视的四个监督重点包括：执行党风廉政建设责任制以及廉洁从业情况；落实中央八项规定精神情况；执行党的政治纪律情况；执行民主集中制和选人用人情况。

　　一个值得注意的背景是，华侨城集团在2014年年初刚刚完成领导层的换届，此前出任西安副市长、曲江新区管委会主任的段先念接替了在华侨城任职长达20年的任克雷，出任华侨城集团公司总经理一职；国资委在段先念任职华侨城刚刚达到半年之际启动对华侨城的巡视，时机耐人寻味。

　　事实上，尽管在西安任职期间，段先念开启了令业界称道的“以文化为推动力，以城市经营为手段，达成文化、商业、旅游相契合”的“曲江模式”，但是在出任华侨城集团公司总经理以来，华侨城主营业务的业绩表现并不如人意。

　　根据华侨城8月底公布的2014年上半年业绩报告，2014年上半年华侨城实现营业收入为135.96亿元，同比增长28.05%；归属于上市公司股东的净利润为19.13亿元，同比增长5.21%；基本每股收益为0.26元每股。

　　尽管从华侨城公布的各项经营指标来看，上半年华侨城的业绩表现保持了一定的增长，但事实上，华侨城回避了最主要的业务板块——房地产业务的销售数据情况。

　　不少券商估计，华侨城2014年上半年的房地产销售收入情况并不乐观。“上半年该公司实现房地产销售金额大约只有73亿元，仅仅完成了我们预计全年240亿元销售目标的29%，完成比例较低。”平安证券[微博]房地产行业研究员王琳表示。

　　平安证券预测的78亿元销售数据，与申银万国[微博]预估的数据不相上下。申银万国预计，华侨城2014年上半年的房地产销售面积只在30万平方米左右，其主要的销售贡献来源于深圳、上海、北京和武汉，其中深圳本部贡献约30亿元、上海贡献约25亿元、武汉与北京合计共约20亿元。

　　在王琳看来，受到2014年上半年国内整个房地产市场需求下滑等因素的影响，华侨城位于一二线城市核心区域的中高端住宅受到了较大的冲击。以华侨城上海高端豪宅项目——苏河湾项目为例，今年上半年，该项目以单价15万元/平方米的价格入市，但并未受到市场的热捧，半年时间仅仅售出了三套房子，成交金额大约为5亿元，实际成交均价也仅仅达到105217元/平方米。

　　“上半年深圳、上海、天津、西安等一线城市供需两不旺，市场的观望情绪浓厚，市场去化压力较大。在具体项目方面，苏河湾项目的销售已进入平缓期，受市场环境及政策影响，高档住宅去化确实相对较慢。”华侨城方面表示，今年下半年将会持续加大地产销售的力度，同时积极拓展商业地产的租赁业务，稳定公司在一线城市的业绩增长。

　　但面对高端项目去化艰难的市况，华侨城似乎没有任何调价的打算。今年7月，华侨城苏河湾项目推出最新一期95套住宅单位，报价高达25万~30万元/平方米，每套总价1.8亿~2.5亿元，创下了上海最贵单价豪宅纪录，截至目前，该项目仍未查询到有成交记录。

　　“今年华侨城的可售货值在430亿元左右，假设其去化率可以达到50%，全年预计的销售额也只有215亿元，将低于去年230亿元的水平。”中银国际分析师田世欣表示，截至2014年6月底，华侨城的预收账款只有57.5亿元，表明其房地产项目的现房结算比例较大，锁定率偏低。

　　不确定的模式转型

　　针对华侨城目前房地产业务的销售困境，有行业分析师认为，华侨城的房地产业务面临的是开发周期长、项目去化率低、负债率高企等问题，华侨城过去已经形成的“地产+旅游”模式不能再满足当前市场的发展需求。

　　“以往华侨城‘地产+旅游’模式主要是以旅游名义圈下项目，再以住宅等高周转业态回笼资金，以此补贴旅游项目，同时旅游项目的自然人文景观还可以推高住宅售价，但问题是进入房地产调整期，住宅项目尤其是高端项目的销售容易出现问题，最终影响资金回笼，使得项目资金沉淀时间过长。”一名熟悉华侨城的券商分析师告诉记者。

　　对于当前模式的短板，华侨城方面显然有所意识。近年来，华侨城也提出了向文化旅游地产转型，推广“成片综合开发”模式，计划在项目开发上将文化旅游景区、酒店、住宅和商业类地产等多种业态进行组合，以产生协同效应和集群优势，解决长短期收益不均衡以及短期现金回流的难题。

　　具体到房地产业务板块，段先念提出华侨城除了调整现有项目经营策略外，还要加快推进短平快项目的拓展，以优化项目结构，探索商业、办公、住宅等多种业态相组合的商业模式规划。

　　但是战略转型乃至落地对华侨城而言并没有想象中的容易，一个显而易见的事实就是，华侨城目前的存货水平仍处于高位，其财务杠杆也达到了近年来的最高水平，其转型的空间正在被压缩。

　　根据申银万国的调研数据，截至2013年底，华侨城的可售存货还有458亿元；2014年华侨城的可售面积则有159万平方米，总土地储备面积782万平方米，如果不能提高实际的去化率，华侨城的资金占用成本将持续上涨。

　　而由于近两年的业务扩张，华侨城的财务杠杠水平也在急速上升。截止到今年6月底，华侨城的短期借款大约为48.54亿元，比期初数增加了42.68%；同时，华侨城一年内到期的非流动负债为42.03亿元，比期初数增加117.57%。

　　除了短期债务上升之外，华侨城在2014年上半年的经营活动产生的现金流量净额也为负值，相比去年同期8.68亿元大幅下降778.18%，为-58.9亿元。对此，华侨城方面指出，这是由于期内支付的土地出让金、土地整理费及合作诚意金等增加所致。

　　“如果不能确保一个良好的财务水平，华侨城业务转型的进程将被拖慢，一旦失去一些新的土地机会，也将影响其未来业务的可持续发展。”前述券商分析师表示。