库存高达89%增长，负债率激增

　　新华联净利润遭腰斩 恐难完成全年业绩

　　孙维晨、秦玥

　　8月24日，境内上市公司新华联(000620.SZ)对外公布了其2014年半年报业绩。其营业收入为8.59亿元，同比减少了近三成，其净利润则出现49%的下滑，仅为1.93亿元。“归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润”的数据更显示下滑达到67%。

　　新华联，这家借壳上市刚满三年的房地产企业现在不仅面临业绩的压力，庞大的库存数据也是其无法躲避的障碍。在其公布的多大143亿元存货中，开发产品为33.94亿元，占比23.7%。值得注意的是，该数据较期初相比则有高达89%的增长。如此高速的增长，换句话说，新华联或将面临明显的去库存压力。

　　一位要求匿名的境内在港上市房地产集团财务总监对《中国经营报》记者透露：“开发产品的大量增加揭示着房地产企业面临较大的去库存压力。如果不能及时将这些库存出售，这家房企将很难通过销售来回笼资金。”

　　被腰斩的净利润折射出近段时间房地产市场的遍野哀鸿。新华联董事会秘书杭冠宇在接受记者采访时表示，“目前我们处在关键的转型期，很多项目没有实现结转，因此影响了业绩数据。我们预计明年后年，公司一部分项目进入报表后业绩会明显好转。”

　　不过面对当下整体房地产市场不景气，新华联也不排除未来的降价促销可能。杭冠宇对记者预计：“未来不排除降价销售的可能，但是降价不是唯一手段。”

　　关键时期“掉链子”？

　　在8月末发布的数据中，新华联在对业绩腰斩的解释说，上半年，公司业绩指标较去年同期有所下滑。其主要原因系公司正处于结构调整的关键时期，新设立项目公司较多且项目多处于前期开发建设阶段尚未进入结算期，导致公司期间费用增加，造成净利润相应减少。同时受累于整体经济，公司在过去三四线城市的产品布局形成了一定库存。

　　杭冠宇在接受记者采访时阐释了“调整结构的关键时期”。他说：“新华联在上市之前长期从事住宅开发。登陆资本市场之后，公司认为只从事单一的住宅开发会存在一些不利因素。因此公司决定进行战略转型为综合运营商，即由住宅、商业地产、文旅地产所组成的三驾马车。”他告诉记者，未来依旧会将住宅定为主力，因为其回笼资金速率较高，而商业地产和文旅地产则由于周期长，见效慢而位居其次。“我们现在大力发展持有型商业，计划未来商业地产文旅地产大约占比30%以期获得一部分流动资金用于开发。住宅占比70%左右。”

　　这种转型是当下不少中小型开发商的首选调头策略。很多销售不足百亿元的房企打破原本只做住宅的传统，转而搭配一些商业地产等花样，以避免产品结构的单一性并以此避免持续多年的调控余震。

　　但是，这种转型必定会带来企业自身的“运动痉挛”。一位要求匿名的券商房地产分析师对本报记者置评说：“新华联所面临的问题是他们是否具备运营持有型商业物业的经验和管理能力。而开发商业地产又面临周期长、沉淀资金多等压力。这对中小型开发商是一个十分现实的考验。”与此同时，这位观察家担心现在大量的文旅地产项目存在重复和雷同性，“如何在竞争中打造出特色项目才是考验这家开发商的关键节点”。

　　然而利润净亏，收入减少的现实却揭示新华联在其定义的关键时期出现了短暂的“掉链子”。

　　负债率激增至82.59%

　　在繁忙的业绩披露季节，很多A股上市房地产企业都面临同样尴尬。由于结转期的原因，很多项目的收入无法计入财报从而导致业绩破损。新华联亦不例外。但是这家企业却还面临着巨大的去库存压力。

　　根据新华联最新数据显示，其存货多达143亿元。值得注意的是，实际上，在存货的条目的具体列表中，“开发产品”数据才是真正的产品存货。根据记者的测算，在本报告期内开发产品的期末账面价值为33.94亿元，而期初数据则为17.95亿元，其增长率达到89%。

　　要求匿名的境内在港上市房地产集团财务总监对记者置评说：“开发产品实际就是建起来的房子。这个数据的大量增加显示其产品库存大量增加。简单说就是项目买的不好。”

　　明显增长的库存确实白纸黑字地写在其报表当中。借用新华联半年报中得描述即是：公司在过去三四线城市的产品布局形成了一定库存。

　　杭冠宇就此置评称：“三四线城市确实存在一些产品积压。目前根据我个人的了解，库存中住宅项目的比例较大一些，还有一些商业地产项目。”

　　根据媒体报道的公开数据显示，源自中国指数研究院[微博]的统计中，2014年6月监测的42个主要城市累计成交面积环比下降超过一成。其中，长沙和惠州的降幅都在两成左右，长春下降逾5%。而新华联在上述三个城市的库存金额超过10亿元。

　　报道援引有未具名的新华联内部人士解释说，银川、西宁开盘都在当地引起很大轰动，营业收入减少主要是在销售以后，没有符合确认收入的条件，但确有回款和签约，都比去年同期有不同程度的提高。

　　根据记者统计，2013年半年报显示新华联负债率大约为75.61%，2013年年报负债率为80.67%，2014年半年报的负债率则达到82.59%。上述匿名的上市房企财务总监告诉记者：“超过80%的负债率折射出其发展风险较高。大部分的资金来源于借款，而非销售回笼的资金。”

　　值得注意的是，新华联一直没有停止开发旅游地产的脚步。但受访的业内人士均表示，旅游地产具有长周期投资的特点，短期内难见资金回报。

　　一方面要去地价贵过黄金的一线城市拿地，一方面又面临资金压力，而目前新华联手上的货币现金仅有23.54亿元。面对这种发展困隅，杭冠宇评论：“我们已经在北京上海天津等地获取了多幅地块，同时放开限购城市不断增加，我们将加大对三四线城市的销售力度。当这些城市的资金回笼后我们将减少在这些区域的投入，转而再向北上广等地投资。这样就形成了一个良性循环。”他补充说，一线城市人口净增明显，刚性需求量大，销售回款速度更快。而三四线城市的人口净增不明显，所以要放缓此类区域的开发。“与此同时，我们目前努力发展多元化融资渠道，以改善融资环境。目前我们融资结构中有传统的银行开发贷款，有金融机构的金融产品融资，还有大股东的借款。目前我们开发的项目较多，所以负债率有所上升，但是很多借款都来自大股东，融资风险较小。而且银行能够贷款给新华联也说明我们资金链的健康。未来项目资金回笼后负债率就会好转。”

　　但是面对目前整体市场的不确定性，杭冠宇亦承认未来不排除进行降价销售，但降价并非唯一手段。“我们的一些项目低价较低，如果真的拼降价，可以降得很低。但是我们更希望从品质、配套等方面完善产品。”

　　经过记者检索发现，新华联的一些项目确实存在不同程度变相降价促销。比如呼和浩特新华联雅园项目，唐山新华联广场项目等都存在不同方式的优惠。

　　杭冠宇告诉记者，公司没有对外公布2014年的业绩目标，“但是今年完成业绩目标确实有困难，但是我们会努力完成。随着30多个城市放开限购，我们预计市场情况会有所好转。”