经济观察报 记者 廖杰华 8月19日，华润置地公告了其2014年上半年度业绩。中报显示，华润置地营业额同比增长76%至277亿港元，净利润同比增长13%至50亿港元，核心净利润同比增长84%至37亿元。

　　尽管业绩靓丽，但其背后销售乏力是无法掩盖的事实。数据显示，今年上半年华润置地合约销售金额约255.6亿元，仅完成全年销售目标的36.5%。

　　与惊喜不多的中报相比，当日公布的大股东注资计划相当引人注目。

　　公告显示，华润置地将收购母公司旗下位于深圳和山东的四个项目，涉及的可建面积约600万平方米，价值数百亿。

　　就当前而言，如要完成全年700亿元的销售目标，除了在余下的5个月中，必须月均销售额过80亿元外，还需要集团对华润置地的注资能在年内如期完成。

　　“如果销售继续疲软加上注资年内不能完成，华润置地今年的销售最极端的情况可能要低于600亿元。”知情人士在接受经济观察报采访时表示。

　　销售乏力

　　华润置地近日公布的中报数据显示，今年上半年合约销售金额255.6亿元，签约面积229.96万平方米，分别较去年同期下降24.3%和20.0%。

　　对于销售下滑的原因，华润置地官方给出的解释是，受市场因素和新推可售资源较少的影响。

　　上述知情人士对经济观察报表示，年初华润置地之所以定下全年700亿元的销售目标，一是过去几年，华润置地销售良好，增长迅猛；二是当初对市场的判断相对乐观；三是公司内部预计，华润置地的核心市场深圳和北京等地今年会有良好的销售表现。

　　“华润大深圳地区今年的销售目标为100亿元，以后每年目标是增加100亿元，2016年光深圳区域销售就要达到300亿元。”上述人士称。

　　按照华润年初制定的700亿销售目标，华润置地月度的平均销售额需要维持在60亿元左右，但实际上，华润上半年月均销售额只有40多亿元，销售最高的6月也只有62.3亿元。

　　如要完成700亿元的全年目标，意味着在接下来的5个月中总销售额要达到400亿元，月均销售额要达到80亿元。

　　华润置地董事会主席吴向东对完成全年目标表示了担忧：“现在觉得超过700亿人民币的可能性不大，最后实现的目标也许是700亿元，也许比700亿低一点。”

　　吴向东认为，随着下半年推盘数量增多，市场跟随政策调整回暖，下半年的住宅会好卖一些。他同时认为，在中国的某些城市，住宅房地产确实出现供过于求的情况，当中存在泡沫成分，要去掉房子的存量，需要时间和手段，例如降价。吴向东表示，集团不主张割价卖楼，也不会轻易加价，而是希望市场趋向健康平稳发展。

　　不过，部分研究机构对华润置地下半年的销售表现抱有比较大的希望。

　　第一上海对华润置地的年度700亿销售目标仍很乐观。其称，从6月份开始，公司已经开始推出新盘，全年的可售货值有1400亿元，其中1000亿元为新推项目；而推出的项目中有85%为刚需房型，将会迎来高去化率。

　　成长路径依赖

　　尽管销售不足万科的三分之一，但华润置地的总市值却和万科等巨头接近，截至8月27日收盘，华润置地的总市值为1069亿港元，折合人民币847亿元，而万科的市值为1009亿元。

　　尽管两者拥有相同的大股东，但资本市场显然给华润置地更高的估值。

　　孵化注资一直是华润集团的运作模式，对华润置地尤其如此。

　　据不完全统计，从2005年至今，华润置地通过定向增发吸收母公司的优质资产已达9次，注入资产总价值约400亿港元。

　　在8月19日的公告中，华润置地称，已与准卖方华润集团的全资附属公司，就建议收购冠德全部已发行股本订立谅解备忘录。华润置地称，目前计划将根据建议收购事项，间接收购位于深圳及山东的物业发展项目，包括深圳大涌村项目、深圳三九银湖项目、济南兴隆项目及济南档案馆东项目。

　　吴向东称，涉及的可建面积约600万平方米，四个项目中，其中三个今年内预计可有销售贡献，至于涉及的金额，他表示正在和母公司洽谈。

　　在花旗看来，注入的项目总值约200亿元。其中包括有一定盈利能力的多个在售及待售项目，反映可提升资产净值约25%，并可于今年增加40亿-50亿元的合约销售，同时改善毛利率及盈利水平。

　　此次注资的四个项目两个在深圳。其中，华润城对外号称是中国首个城市人文综合体，占地面积68万平方米，建筑面积280万平方米，总投资约300亿元人民币，其包括住宅、商业、酒店等多种业态，首期住宅产品预计10月入市；而华润银湖蓝山则是一个豪宅项目，拟于年内入市。

　　事实上，尽管注资计划直到最近才公布，但计算年度销售目标时，华润银湖蓝山以及华润城已被纳入销售范围。

　　“刚公布的注资并不是突发奇想，也不是刻意救市，实际上，深圳大区今年100亿销售目标年初就计算在了700亿元目标之内，也就是说，早在年初已确认包括深圳项目在内的项目会从集团注入到华润置地，不确定的只是时间和节奏。”上述人士称。

　　这也是为何早在今年4月初，瑞信研究就曾估计华润置地有较大机会获得母公司深圳及济南项目的原因。

　　能否完成或者接近700亿元销售目标，此次注资异常重要。

　　华润置地内部人士对经济观察报表示，由于注资价格、配套融资方式等关键细节尚未公布，年内能否完成尚不确定。