【推荐阅读】长和系内地囤地400亿 李嘉诚:没政府部门反驳

  　李嘉诚旗下号称亚洲最大的东莞高尔夫别墅项目屡屡登上媒体的囤地名单。这个高达7000亩的超级大盘拿地至今15年开发进度才刚刚过半。

　　华人首富李嘉诚旗下的“长和系”成员长江实业与和记黄埔在内地项目多次卷入囤地风波，尽管李嘉诚方面一再澄清，但多个项目的龟速开发进度仍难以避免囤地嫌疑。

　　李嘉诚旗下号称亚洲最大的东莞高尔夫别墅项目屡屡登上媒体的囤地名单。这个高达7000亩的超级大盘拿地至今15年开发进度才刚刚过半，而项目当前售价已达2.5万元/平方米。业内人士认为，国内房地产土地升值已超过通过开发能获取的利润。

　　李嘉诚再遭囤地质疑豪宅项目15年动工仅过半

　　今年以来，华人首富李嘉诚旗下的长和系公司频频卷入撤资、囤地以及内地业绩下滑的多重负面消息中。

　　近期，媒体更曝出长和系在内地的土地储备高达1652万平方米，占近全球储备的8成，若按2013年内地土地储备平均成本为2400元/平方米计算，内地项目总值近400亿元人民币。

　　面对舆论质疑，长江实业集团第一时间澄清但依然难以摆脱囤地质疑。长江实业集团认为，公司及和记黄埔在内地的土地发展项目均依国家法规进行，并不存在囤地之情况，且并没有囤地的意图，公司一直希望尽快完成发展及出售项目，以便套回资金进行再发展。

　　长江实业集团公开回应背后凸显的问题是，旗下多个项目尽管处在开发状态，但是进度往往缓慢。而事实上，长和系在内地一个项目要开发八九年甚至十几年，在业内已是公开的秘密。

　　李嘉诚旗下位于东莞名为海逸豪庭的项目，因其占地面积高达7000亩被誉为亚洲最大高尔夫别墅群，近年来频频登上囤地嫌疑黑名单。查询公开信息显示，该地块在1999年被和黄拿下，此后由长实与和黄合资的项目公司东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司所有，长江实业拥有49.9%的项目权益，其中涉及高尔夫球场面积2000亩。

　　日前实地走访该项目，从广州出发、经由广深高速在厚街出口下来约一个多小时车程距离就到达这个掩映在东莞厚街横岗水库旁、青山绿水中的豪宅项目。

　　迄今为止，这个高达7000亩的超级大盘从拿地到目前开发销售已长达15年时间，项目仅开发过半，仍有一半的地块处于尚未动工状态。经过多年的发展，尽管这个项目拥有自己一系列的生活配套、但周边依然是良莠不齐的各类作坊式的小厂、杂乱不堪。进入豪宅区依然是需要私家车更为便利。

　　据该项目销售顾问介绍，该项目已开发了约3500亩，由于项目开发体量大预计要到2020年整体项目才能开发完毕。目前正在第四期项目开发中，目前推出有400-500平方米的别墅，总价在700万元-1000万元不等。

　　连年称雄当地销售冠军曾遭7900多万元囤地罚单

　　在海逸豪庭项目销售部现场，注意到销售数据榜单显示，这个楼盘去年推出名为“御峰”的山湖高尔夫别墅，其签约额一举成为东莞2013年别墅市场的销售冠军，销售单价达到2.3万元/平方米。

　　据东莞中原市场研究部统计，李嘉诚旗下这个项目海逸豪庭已2012年、2013年连续两年称冠东莞楼市。

　　数据显示，2013年海逸豪庭签约销售231套一手别墅，面积约7.91万平方米，金额达到18.26亿元，上述三项数据均领跑东莞一手别墅市场，其约2.3万元/平方米的均价也在东莞楼价处于名列前茅的位置。

　　尽管销售良好，开发商的开发却没有因此加快。一位不具名的港股投行人士表示，长实开发房地产节奏向来如此，在香港也是这样。

　　“囤地可以在市场更好的时候才卖出，获利更多，加上自身资本实力强，也有能力囤地”，上述人士如是说，但是内地对囤地有规定限制，一般操作不易。

　　值得关注的是，连续两年称霸当地楼市的海逸豪庭项目却屡上囤地黑榜并因此受罚。由于地块体量巨大，1999年拿到地后，和黄并未第一时间进入开发程序，而是在经过长达95个月晒太阳后，被当地政府以土地闲置等原因，征收7915万元土地闲置费。

　　尽管被处罚，这个豪宅项目依然保持“龟速”开发。其中在2012年4月期间，还因地块庞大靠近横岗水库，外界担心房地产开发对水库生态环境造成影响等，不能办理规划报批手续，土地也无法继续开发。

　　经过多次协调，由开发企业委托具有相符资质的涉及单位，编制本项目的选址规划评估，最终东莞市政府机构通过上述项目规划评估报告，项目才得以继续进行。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也指出，近年来部分被指控开发商囤地项目由于政府规划调整、动拆迁未完成等原因，客观上导致土地没有办法进入开发状态。

　　他也指出，另一方面项目的定位、开发周期与市场的情势风险把控也是核心。如果项目定位高端，由于限购、限贷等政策层面的因素存在，那么此时开工的项目短期内难以迅速销售，毫无疑问将拉长项目开发周期、延迟开发。

　　开发商囤地算盘精明坐等土地升值超开发利润

　　近年来李嘉诚旗下被曝光的疑似囤地项目开发周期超10年的比比皆是。上述东莞豪宅项目今年预期完成的物业开发量仅约为6.5万方，更显“龟速”发展状态。

　　在长实2014年中报显示，长和系在内地发展的项目面积达到1600万平方米，集中在武汉、重庆以及惠州、东莞、深圳、珠海等国内一二线城市。其中成都项目的南城都汇2004年拿地、分期开发预计2016年竣工，历时12年；重庆的杨家山项目，2007年拿地预计2022年竣工，历时15年时间；广州黄沙项目1994年拿地，直到2012年其中商业部分才开业，2014年商业项目打包出售。

　　“长江实业进入内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值”，中国房地产学会副会长陈国强曾经表示。

　　“对于中国房地产行业来说，土地升值已超过通过开发能获取的利润”，盛富资本和协纵国际总裁黄立冲说，政府虽然出台一些政策遏制囤地，但中央对于地方土地控制力度薄弱，导致执行层面往往名存实亡，开发商往往拿了土地不开发，最终出现囤地现象。

　　以上述东莞海逸豪庭价格为例，这个位于山坳里的别墅群项目，2012年推出市场的第一期项目对外报价约为1.3万元/平方米，而目前该楼盘对外报价高达2.5万元/平方米，短短近两年时间，销售价格累计上涨了12000元，涨幅为92.3%。

　　“在国外，除非某些城市发生重大的规划变化才可能导致土地出现大幅升值的现象，而在国内土地增值已成为房地产商获利很重要的元素”，盛富资本和协纵国际总裁黄立冲如是说。

　　他表示，在中国很多的城市特别是非一线城市，由于土地财政带来的经济效益，很多地方政府在当地各种配套尚未完善前提下大力的招商引资，催生大规模的造城运动，想借地产商这块他山之玉带动整个地区的经济开发。

　　“然而政府算盘打得好，开发商也很精明”，毕竟在周边没资源、没配套的情况下做房地产开发风险也很高，所以项目开发进度就缓慢，长此以往就形成囤地的状态，上述港股投行人士人士说。

　　一位内地房地产营销人士表示，“由于香港地块金贵，拿地的开发商往往要对地块深入研究以博得巨大的盈利空间”，该人士表示，长和系在香港开发往往是第一个进入开发区域，以低价拿地，但是最后一个开工、销售，从而得以高价卖出。这种操作模式在内地房地产近年来疯涨节奏下，更是能赚取巨额土地溢价。