吴斯丹

　　中海地产(00688.HK)进入了“净利润半年百亿”时代，继续保持行业盈利标杆地位。

　　8月1日，内地房企迎来了首份中报：中海地产2014年上半年的营业额和利润均实现显著增长，净利润达130.2亿港元(约合103.6亿人民币)，同比增长18%。

　　面对上半年艰难的市场，多数企业预计都难以交出一份满意的答卷。反观中海，不仅业绩飘红，拿地也颇为激进，上半年已斥资309.7亿港元在内地九个城市新增十幅土地，楼面面积685万平方米。

　　有机构预测，中海地产全年销售额有望达到1650亿港元。

　　半年净赚百亿

　　虽然在销售额、营业收入等经营规模指标上未能成为行业冠军，但中海地产一直是最赚钱的上市房地产企业，无论行情好坏。

　　过去五年，中海地产归属股东净利的复合增长率高达34.7%，增长率位居行业第一。

　　进入2014年，杭州的降价风波拉开了这一年楼市的低迷之幕。在此行情之下，中海地产依旧表现稳健，成为第一个半年净利润超过百亿的上市房企。

　　根据中报，中海地产2014年上半年实现营业额约为495.7亿港币，股东应占利润为130.2亿港元(约合103.6亿元人民币)，同比增加18%。而扣除投资物业估值等非核心业务运营因素的影响，中海地产的核心利润更是大幅增长33.7%至107.9亿港元。

　　业界经常将中海地产与万科进行对比，目前万科尚未公布中报，但二者盈利能力的差距可从过去的年报中看出。2013年，万科实现全年销售金额为1709亿元，比中海地产高出628亿元；但万科的净利润(151.2亿元)比中海地产少了30.9亿元。

　　不过，从利润率来看，中海地产的毛利率和净利率出现了小幅下滑，毛利率由去年同期的36.3%下降到33.6%，净利率由去年同期的34.3%下降到26.3%。

　　克而瑞研究中心分析师房玲认为，在目前项目成本普遍上升的市场走势下，毛利率和净利率的下滑是非常普遍的现象。

　　值得注意的是，33.6%的毛利率在行业内仍然处于较高水平，扣除保障房项目等的影响，中海地产上半年的核心毛利率达35.8%。可以对比的是，万科去年的房地产业务毛利率只有22.3%。

　　从销售额来看，中海也属于少数几家完成目标过半的企业之一。今年上半年，中海实现房地产合约销售额为730.4亿港元，完成全年目标的53%。

　　“虽然跟去年同期的800.7亿港元相比有所下滑，但今年上半年其实还有近80亿港元的销售额是已售未签的，如果加上这80亿(港元)，就跟去年差不多了。” 中海地产主席兼行政总裁郝建民表示，总体而言，中海上半年的表现还不错。

　　克而瑞研究中心研报指出，这与中海国企的背景以及一贯稳扎稳打的经营作风不无相关，一方面中海专注住宅发展，制定销售目标却比其他一心多用者保守，另一方面也与企业随行就市的项目发展策略息息相关。从上半年75%的去化率及全年2200亿港元的货量来估算，中海全年有望达到1650亿港元的销售额。

　　也正是由于稳健的风格，中海地产的融资成本在业内堪称最低。今年上半年，中海地产的加权平均借贷成本为4%，并成功发行20亿美元债券，同时签订38.5亿元贷款协议。

　　截至6月底，中海地产银行贷款为461.7亿港币，现金为498.2亿港币，净借贷比37.2%，财务较为稳健。

　　逆市盈利的秘密

　　是什么支撑中海地产一直保持如此高的利润水平？

　　辉立证券分析师陈耕对《第一财经日报》记者表示，这首先得益于中海地产中高端的产品定位，整体售价在市场平均水平之上。数据显示，今年上半年，中海地产的销售均价1.65万元/平方米，售价在百亿规模以上房企中保持领先。

　　不仅如此，中海地产的项目主要分布在一、二线城市的核心地段，需求更为强劲，受市场波动的影响较小。今年上半年，中海新增土地储备685万平方米，95%集中在一二线城市，只有一幅地块位于三线城市佛山。

　　中海地产的另一个杀手锏是高周转。

　　对于大部分定位中高端产品的开发商来说，由于产品升值空间大，一般会将产品周期拉得比较长，少则四五年，长则十年以上，越往后开发的产品价格就越高，利润也水涨船高。

　　中海地产则反其道行之。上述人士表示，同样一个中高端项目，如果花五年时间，的确可以多一点销售额，但资金周转慢，平摊到每年的利润相对更低。但如果只花两年多时间，就可以在五年内做两个项目，获得的利润就会高出很多。

　　例如，深圳九号公馆项目，中海地产在2012年11月28日拿下地块，到2013年11月3日就开盘。也就是说，该项目从拿地到开盘只用了不到一年时间。相比之下，与深圳中海九号公馆在同一片区的曦城项目已开发了十年。在售价方面，两个项目其实相差不大。中海地产相关人士透露，自2013年11月开盘以来，中海深圳九号公馆已实现约40亿的销售额，均价接近7万元/平方米。

　　“大家对豪宅有一个固化的认识，觉得豪宅应该先做好了，放着慢慢卖，但我们以快速开发、高周转的方式，发现也是可行的。”上述人士表示。

　　他透露，与一般的别墅相比，深圳九号公馆则另辟蹊径，产品定位是采取中等面积、高拓展的高性价比别墅。“作为一线城市深圳的第一居所别墅稀缺大盘，一般企业可能做高大上的别墅豪宅，数千万上亿的别墅在深圳不为少数。而我们将单位总价控制在一定范围内，就能吸引更广的客户群，也就意味着能更快实现销售。”

　　而高周转的快速开发，同时也能确保降低资金成本、人力及管理成本，总体上推高中海的利润。

　　此外，中海地产进入城市的数量远少于其他几家千亿级房企，只有万科的三分之二，不到恒大的一半，但中海要求每个进入的城市都要进入当地市场的前几名，在一个城市都是进行多项目开发、实现规模效应，这种方式能够最大程度地摊薄各种成本，进而推动了中海地产整体利润的提升。