房价猛降、质量门频现、违规营销不断

　　九龙仓苏南地区深陷“维权门”“质量门”

　　石英婧、秦玥

　　九龙仓集团有限公司(以下简称“九龙仓”)创立于1886年，近年来，这家香港百年企业在内地的房产市场开发或因为各地维权事件而格外引人注目。

　　在苏州经商多年的陈先生今年3月份购得苏州工业园区九龙仓时代上城三期年华里15号楼的一户小高层住宅，《中国经营报》记者在他签订的购房合同上看到，这套140多平方米的房子均价为13700元每平方米，总价190多万元。

　　然而，让陈先生和苏州九龙仓时代上城数百位刚刚以接近13000元每平方米均价签订认购协议的业主不曾想到的是，7月中旬以后该项目突然宣布降价“清盘”销售。陆续有将近500套房源不分楼层不分朝向直降2000元平方米左右。粗略算来，短短三个月，陈先生的住房价格便宜了至少30万元。

　　刚刚购买的房子突然价格下行暴跌，令不少老业主激愤不已。7月22日晚，苏州工业园区九龙仓时代上城售楼处被九龙仓数百位维权业主集体声讨维权。“还我公立幼儿园”“还我地铁”“无良开发商还我血汗钱”等条幅赫然在目。

　　本报记者经过数日的实地采访，发现九龙仓类似降价维权事件在常州、无锡、苏州等地复制，而降价门背后质量门问题也开始浮出水面。对于上述问题，记者分别致函九龙仓总部及其中国区品牌公关部，截至发稿，未获回复。

　　急降数千元每平方米，数百名业主“坐班”维权

　　7月23日下午，本报记者以购房者身份来到九龙仓时代上城售楼处实地调查发现，前几日被砸的沙盘用布盖住，还没有修复。见有“准业主”上门，销售经理略有尴尬地解释说：“模型被维权业主砸坏了，还没来得及修。”

　　面对“准业主”，九龙仓时代上城销售人员介绍道：“我们目前在售的房源大部分不分楼层、不分朝向一律11000元每平方米，现在购买非常划算，要知道以前这些优质房源均价要14000元每平方米的。”在售楼处现场，九龙仓时代上城的冰点促销引来了新业主前来购买。

　　如同苏州当地一家媒体戏说的一样“新欢哄得好，旧爱只能嚎”。与此同时，在时代上城售楼处门外，百余名业主拿着横幅标语抗议维权。

　　对面坐着的七八位业主争先恐后地告诉记者：“一开始价格很高要14000多元/平方米，现在一下子价格降下来这房子我不敢要了。”“上个月才买的，贷款办不下来都不给我退。”业主说他们自发维权，每天两班倒，“要是你辛苦多年的血汗钱少了十几万元，你的心里会好受吗？”一位从老家安徽到苏州打拼多年，刚刚置业不久的张女士表示。

　　面对这样的状况，九龙仓年华里的工作人员既不干预也不理会，只是请来诸多保卫人员镇守售楼处。而九龙仓苏州公司营销总监李瑞娟在接受记者采访时表示：“我们降价属于顺应市场的正常行为，没有任何法律规定不可以降价，买房子本来就如同投资一样，购房者要对其风险负责。”

　　虚假宣传，开发商与政府“互踢皮球”

　　记者注意到，没有先兆的突然降价、质量问题频发、承诺配套不到位等是九龙仓在苏南各大城市遭遇大规模维权的主因。苏州九龙仓时代上城多位维权业主为记者提供了之前九龙仓的宣传单页，其中当初“双地铁、双幼儿园”等宣传字眼非常醒目。

　　陈先生告诉记者：“当初宣传册上明确写的是双轨一、三号线地铁、双幼儿园，并且销售人员也保证三期业主子女可以入读学区幼儿园，然而，目前已经政府规划明确三号线地铁不经过这里，而我们三期业主也被告知子女不可以入读该学区尚城幼儿园，我现在质疑九龙仓涉嫌违规宣传欺诈消费者，而降价的深层次原因是因为交通、学区等配套没有到位而导致的房源价值下跌，如果说降价行为是市场调节，那么我们当初选择九龙仓学区、配套、交通不到位谁来监管？”

　　对此，李瑞娟面对本报记者采访时称，我们只负责红线内的事情，红线外的事情是政府的规划，政府规划变动跟我们有什么关系。

　　李瑞娟强调，企业开发配套、交通的变更是政府的事情，这是红线外的事情与九龙仓无关，九龙仓只负责造房子、卖房子。

　　随后记者相继采访了苏州市工业园区房管局、苏州市住房与城乡建设局等相关部门，各单位相关部门以各种原因推脱接受采访。

　　就此事记者还采访了上海普世律师事务所律师钱洋。钱律师表示：“在买卖房屋方面，价格下降超过30%通常被认为是重大变化，即业主可向法院提出变更合同的申请，从目前降价2000元每平方米来看没有达到30%的要求。”

　　“当然，如果能够证明开发商进行虚假宣传诱导、欺骗消费者做出购买行为，那么根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，属于欺诈消费，消费者可以主张开发商双倍返还购房款。开发商应当对自己的宣传负责，并就可能出现的变动情况告知消费者，推脱政府规划的变动并借此推脱责任是没有道理的。提醒业主，购房时可与开发商协商签订补充条款，规定某个降价范围内对方如何赔偿，该条款一经签订便具备法律效力，业主也就能够得到法律保护。”钱律师补充道。

　　维权吃力，心有余悸“质量门”

　　今年以来，苏锡常地区关于九龙仓的房屋质量、降价维权的报道层出不穷。记者还发现，苏州九龙仓在项目宣传上也存在着明显的违规操作行为。据了解，今年 5月18日晚，九龙仓碧堤半岛光辉岁月举行开盘仪式。苏州银龙地产发展有限公司所领取的商品房预售许可证上显示的是380套房子，此次开盘却只开了61幢和67幢的235套，62幢的132套房子不见踪影，存在明显的违规销售现象。

　　对于苏州九龙仓营销的各种“假动作”，让购房者雾里看花。而更让业主们苦不堪言的当属问题不断的房屋质量了。先是从年初最早的《曝无锡九龙仓新房有质量问题 开发商不予回应》等新闻开始，苏南各地关于九龙仓房屋质量的报道接连不断，不少业主还没住上新房就开始了漫漫维权路。

　　今年5月，有媒体对苏州九龙仓时代上城周先生的遭遇进行了报道。周先生表示：“去年上半年就发现购买的精装房存在多处质量问题，维修一年多，问题依然没有得到解决。”据周先生介绍，自家的房子是在2011年8月份购买的时代上城一期精装房，原定交房时间为2013年7月。在收房的过程中，发现房子存在大理石开裂、墙纸发霉、地砖空鼓、做工粗糙等多处质量问题。在和开发商协商后，对方承诺维修。

　　近期，周先生申请苏州宜居工程质量检测有限公司对房屋进行检测验收。从检测的结果来看，尽管经过了近10个月的维修整改，周先生的房子依然存在着大大小小105处问题。

　　有知情人士告诉本报记者，九龙仓时代上城业主维权的案例一直都非常频繁，每逢周末就会有成群的业主向开发商讨要说法的事情，周边的居民已经见怪不怪，苏州工业园区湖东派出所的民警经常可以接到居民的报警电话。去年国庆期间受“菲特”台风影响，由于雨水倒灌电梯井，造成小区35幢部分电梯停运，很多业主现在想起依然心有余悸。

　　对此，九龙仓苏州公司相关负责人以质量问题每家房产开发企业都有，不是九龙仓一家为由拒绝做进一步解释。

　　而截至记者发稿时，九龙仓集团相关部门方面未对苏南地区各类大规模维权事件做出正面回应。

　　据悉，自2007年大举进入内地房地产市场，九龙仓的发展一直被业内称道。但从今年开始，九龙仓无锡、常州乃至杭州、成都等多个项目每平方米直降数千元，引发业主打砸售楼处。一时间，九龙仓的维权事件可谓是全国遍地开花。面对九龙仓内地住宅地产项目连续爆出降价风波，也引起了媒体对这家老牌港资地产企业的倍加关注。苏州富思博得分析师史亮告诉记者，苏州九龙仓时代上城的近期降价促销活动确实在苏州园区湖东地区比较有代表性，项目或因为定位问题导致后期销售困难，开发商不得不降价回流资金。

　　而多地楼盘降价的事实使得九龙仓副主席吴天海曾公开表示的“集团今年不一定能完成销售目标，策略是多销，随行就市，如果市场跌我们就跟着跌”的言论得以印证。在进入内地市场后，九龙仓集团副主席周安桥表示也曾经有过一些不适应，比如内地市场房企开发的节奏很快。周安桥曾对媒体透露，内地不少地方“供地太多了”，影响了集团开发的判断，甚至直指这是“城镇化的陷阱”。

　　同样，这也印证了业内人士的分析，原本香港房企与内地竞争者相比，最大的优势是低成本的资金，但发展的方针和执行能力上则都处于劣势。其中最显著的劣势之一是开发速度缓慢。

　　房地产业内人士严跃进表示，房企降价引发维权，也是目前房企的一个尴尬写照。因为从去库存的角度看，降价自然利好销售额的提升。但是，已购房的业主势必会很“委屈”，认为原先的楼盘买贵了。当然，九龙仓在华东市场几个重点城市进行产品开发，也说明在区域定位上该项目需要进一步改善。尤其对于常州这样的市场，盲目进入，容易导致产品定价的困难。目前诸多房企出现质量门，一个很重要的原因就是上级的管理难以有效得到落实。这就说明未来企业的管控模式，以及对于终端产品的质量把控依然需要强化，否则容易恶化企业产品品牌。

　　当然，随着内地房产开发企业的不断成熟发展，九龙仓的竞争空间也受到了挤压，从而加重了其在内地发展的“水土不服”。有不愿具名的业内人士表示，九龙仓作为港资背景的房企，在内地项目合作、股权合作等方面的力度比较大，也打造了诸多高端项目。但是，随着内地一些房企的崛起，九龙仓的竞争空间被压缩。类似维权事件开花，不在于简单的一个质量问题，而在于企业的重视程度不够。这值得此类企业管理层的反思。