房地产信托前三季度新增4751亿元，创2010年以来的历史最高水平。

　　理财周报记者 章银海/上海报道

　　房地产信托前三季度新增4751亿元，单季新增1675亿元，创2010年以来的历史最高水平。尽管整个信托资产新增项目规模出现下降，但是房地产信托却逆势上扬。

　　目前房地产信托余额仍然处于历史高位，且不断增长，兑付压力有增无减。据理财周报记者不完全统计，2013年11月、12月即将到期的房地产集合信托至少有62款，涉及资金逾123.99亿元，信托公司25家。

　　虽然房地产信托系统性风险出现的可能性较低，但不能避免个别项目出现兑付危机，市场上时常出现。房地产信托业务转型已迫在眉睫，房地产基金化成为新方向。

　　房地产信托新增上升

　　2013年3季度末信托公司主要业务数据日前出炉。数据显示，截至2013年三季末信托资产达到了10.13万亿，其中资金信托为9.58万亿，三季度单季增长6738亿元。但是受到券商、基金、银行等泛资管的影响，信托公司信托资金三季度单季增长量较二季度单季下滑6.1%。

　　从信托资金的投向来看，工商企业和基础产业仍然占据着主要的位置。其中，工商企业占29.49%、基础产业占25.97%。而深受市场所关注的房地产余额为8942亿元，占比9.33%，较二季度末上升0.21个百分点。

　　2012年之前，房地产一直是资金信托仅次于基础产业和工商企业的第三大配置领域，占比一直维持在10%以上。由于国家对房地产行业的宏观调控以及房地产市场风险的加大，从2012年开始房地产信托占比才开始下降至10%以下。

　　房地产信托前三季度新增4751亿元，其中集合信托2054亿元，单一信托2697亿元。三季度单季房地产信托新增1675亿元，创2010年以来的历史最高水平。相比去年三季度的849亿元，同比增加97.29%；相比今年二季度的1544亿元，环比上涨8.48%。尽管信托业信托资产新增规模出现下降，但是房地产信托却逆势上扬。

　　“随着房地产销售市场开始回暖，下半年后房地产投资加大导致的融资需求增加；另一方面，房地产企业特别是中小型民营房地产企业通过银行途径获取资金仍然较为困难，导致房地产信托重新抬头。”中信建投分析师魏涛解释说。

　　早在2013年年初，中金公司就发布研究报告指出，预计2013年到期房地产信托规模为2816亿元，总还款额约为3100亿元。因此，用益信托研究员帅国让在接受理财周报记者采访时表示：“不排除信托公司可能会发行新的产品来延迟房地产信托兑付，从而推高房地产信托的发行量。”

　　警惕即将到期产品

　　尽管政策有所放宽，楼市回暖以及对住房的刚性需求，使得违约风险有所降低。但是房地产信托余额仍然处于历史高位，因此对于房地产信托而言，仍然要保持高度警惕。

　　据理财周报记者不完全统计，2013年11月、12月即将到期的房地产信托至少有62款，涉及资金逾123.99亿元，信托公司25家。

　　新华信托和中铁信托是做房地产信托较多的公司，两者各有8款产品将在2013年到期。其中，新华信托8款产品兑付总额11.86亿元，而中铁信托兑付总额为14.26亿元。

　　新华信托的产品主要是贷款类信托和股权投资信托。其中信贷类的产品都是以抵押贷款为主，股权类产品则以股权投资方式为主。而中铁信托信托产品运用较为多样，除了股权投资、贷款类信托外，还有权益投资和债券投资信托。

　　其他像杭工商、爱建、陆家嘴、中航等信托公司也均有1款信托产品将到期。其中中航信托“天启147号亿利金威集宁保障房建设信托”项目涉及资金最大，兑付金额达到10亿元。该款产品到期时间为11月18日，信托资金用于向鄂尔多斯市金威房地产开发公司增资扩股，获得占其增资后注册资本20%的公司股权，增资资金专项用于乌兰察布市集宁区“百旺家苑”保障房项目建设。

　　按合同约定，集宁区政府到期回购保障性住房，金威建设集团回购上述标的股权。同时，金威地产和亿利金威城市建设投资开发公司以土地为抵押，抵押率不超过50%，亿利资源集团连带担保。信托计划预期收益率为9.5%。

　　从即将到期的信托产品运用方式来看，24款产品以贷款类的方式运作，16款产品以权益投资运作，10款产品是以股权投资运作，上述三种是最多的运作方式。

　　由于即将到期的房地产信托多数成立于2年前，约定的预期收益率普遍较高。剔除没有标注的信托产品，16款产品预期收益率超过10%，26款产品保持在8%~9.8%之间。

　　“预计2013年四季度房地产信托的兑付情况与2012年类似，风险事件依然时有发生，不过本金和利息应该最终都能拿到。”帅国让分析师如是说。

　　房地产基金化成趋势

　　2013年是房地产信托集中兑付期，相关风险时有显露。开发商不能按期偿还融资资金，从而选择延期支付、信托公司提前清盘，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘。

　　“刚性”兑付是信托业内的潜规则。如果遇到无法按期兑付的信托项目，信托公司通常会选择以自有资金先行垫付，保证兑付。然后再将问题资产转售给四大资产管理公司，或者自行处置、拍卖。甚至发新的信托计划为旧的、出现问题的信托项目“输血”。

　　通过上述方式，房地产信托系统性风险基本不会出现，但不能避免个别项目出现兑付危机。今年以来曝光的多起兑付问题案例大多为房地产项目，包括中信信托-舒斯贝尔项目、四川信托-洋城锦都置业项目、五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划等多个项目。

　　维稳是今年政策的主要基调，因此当前房地产调控短期内不会退出；另外，银监会对房地产信托的监管力度也日趋严格，房地产信托业务转型已迫在眉睫，提高主动管理水平成为信托公司未来发展房地产业务的一致选择。所以发行“基金化”的房地产信托产品将成为今后房地产信托业务的主要发展方向之一。

　　中国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成表示，“以私募基金、资产管理为代表的房地产投融资产品，正在蓬勃兴起。目前，REITS还没有开闸，当前以它为代表的资产证券化正通过各种形式快速发展，中国版的REITS预计明年会落地。”

　　目前，平安信托、中信信托和外贸信托等多家信托公司均已开始试水房地产基金领域。房地产基金化已成为不少有实力的信托公司的一大选择。