早报记者 王齐

　　宣告转向大规模自持已一年有余的SOHO中国（00410.HK），突然曝出在沪瘦身计划。

　　11月11日，多名知情人士透露，SOHO中国早在三四个月以前，就在市场上宣称，要整体出售上海的3个项目——位于静安区曹家渡板块的静安广场，位于虹口区的海伦广场，以及虹口SOHO。

　　知情人士称，静安广场对外报价为4.2万元/平方米左右，虹口区两个项目的对外报价均为3.2万元/平方米左右。SOHO中国希望年内可以把这3个项目全部出售。

　　按上述报价，以总建筑面积粗略计算，这三个项目可以为SOHO中国回笼120亿元的现金。

　　早报记者了解到，目前买家普遍认为，SOHO中国的要价有点贵，上述项目并不好卖。

　　抛售账本

　　眼下，SOHO中国的这笔买卖进展并不顺利。知情人士透露，SOHO中国的出价是希望在成本上加一点溢价，但买家认为价格贵了，难以谈拢。

　　SOHO中国此番计划抛售的三个项目，均由该公司在2011年买入。其中，位于曹家渡的商住办项目静安广场的买入价为16亿元，位于四川北路的商办项目虹口SOHO的买入价为15亿元，位于海伦路附近的商办项目海伦广场的买入价为24.7亿元。SOHO中国持有上述三个项目100%股权。

　　上述三个项目虽然都在上海市中心，但曹家渡及四川北路板块跟南京西路以及淮海路的租金相差甚远。

　　莱坊国际上海研究咨询部董事杨悦晨介绍，四川北路写字楼目前实际成交租金5元/平方米/天左右；曹家渡板块仅一个悦达889品质较好，写字楼租金在7元/平方米/天左右，而该板块很多品质不高的写字楼租金都低于5元/平方米/天。

　　SOHO中国内部人士昨日称，上述三个项目都还在进行地下施工。

　　根据SOHO中国今年9月发布的中期业绩报告，SOHO中国此番抛售的三个项目，目前均未建成。其中，静安广场总建筑面积约7.6万平方米，办公部分约3.6万平方米，住宅部分约1.4万平方米，商业面积近3700平方米。虹口SOHO总建筑面积约9.55万平方米，可租面积约7万平方米。海伦广场总建筑面积16.9万平方米。

　　早报记者看到的一份资料显示，海伦广场和虹口SOHO计划的交易方式是，境内或境外100%股权转让。而静安广场则需要双方协商。

　　一位从事大宗交易的人士透露，“项目很难卖，税都算不过来。都是通过项目公司转让。”

　　国内大宗交易买家为了规避高昂的税费，更青睐可以采用境外股权的方式成交。

　　此外，一名知情人士透露，静安广场项目实际上还在静安地产集团手中，当初的公告规定，要达到在建工程标准之后才可转让至SOHO中国手中，原本预计SOHO中国到明年3月才可完成这次转让。但尚未达到在建工程标准之前，SOHO中国就计划出售，虽然它付了大部分钱，但买家还要支付一笔资金才可正式拥有这个项目。

　　2011年4月，上海静安地产（集团）有限公司宣布以约16亿元的价格转让曹家渡地块，予SOHO中国旗下的红石新城。

　　潘石屹[微博]：别过度解读

　　值得一提的是，上海近年来是SOHO中国颇为倚重的一个区域市场。

　　自2010年开始，SOHO中国在上海大量收购项目。尤其是在2011年，SOHO中国花费154亿元，一连并入7个项目，其中就包括至今未能摆脱官司的外滩8-1地块，以及SOHO中国此次意欲出售的3个项目。

　　今年4月，SOHO中国董事长潘石屹还曾表态称，非常看好上海，这是中国市场化程度最高的城市，商业气氛浓郁，商业操作规范。上海的办公区域非常集中，写字楼密度又高，这也带来了相当高的商业效率。“作为北京和上海最大的甲级写字楼开发商，会在这里持续发展。”

　　当时，SOHO中国刚刚击败众多竞争对手，以31.9亿元高价竞得古北5-2地块。

　　对于此次出售上海项目的计划，昨日潘石屹通过微博表态：“有媒体说SOHO中国模仿李嘉诚抛售上海3个项目，这个解释是错误的。”

　　“我们在上海投资近500亿，占SOHO中国总量的75%。我们同时看好北京、上海未来的市场。正在优化投资、增大北京，达到两地平衡。SOHO中国是北京、上海最大的写字楼开发商，拥有200万平方米在建和建成物业。开门做生意，买进卖出很正常，大家千万别过度解读。”潘石屹在微博中写道。

　　有分析认为，若以潘石屹的平衡论来看，SOHO中国在上海仍有瘦身空间。它目前在北京有5个项目，而在上海则有11个。

　　根据2013年中报，SOHO中国在上海的11个项目中，有9个项目处于在建或规划设计状态，仅世纪广场满租，而中山广场的可售面积则已售出72%。

　　值得一提的是，在SOHO中国的计划中，静安广场属于销售型物业，但该公司仍然选择提前整体抛售。

　　转型考验

　　除了“开门做生意”，外界认为，SOHO中国此番的出售计划，应该也有腾挪资金的考量。

　　从数据上看，SOHO中国眼下的资金状况依然稳健。截至6月末，SOHO中国拥有的现金约150亿；净资产负债率为14.3%，远低于同业水平。不过，该公司去年底持有现金多达220亿元，净资产负债率仅为2.6%。

　　一位商业地产公司投资部高管指出，当初SOHO是以散售为模型来测算地价的，现在转做持有运营，租金不够支持。而外滩地块的官司，复星首轮胜诉，二审结果还未明。“这也打击了老潘投资上海的信心。”

　　去年8月，以散售发家的SOHO中国对外宣称，将向大规模自持转型。彼时，一直强调深耕北京、上海的潘石屹曾自信地对早报记者表示，“我们测算过，负债率上升到30%时，就能完成150万平方米的商业持有面积工作。”

　　有分析师称，在转型格局下，SOHO中国投资回报可能放慢，其现金状况也已经不如以前那么强劲了。

　　这一转型战略今年仍在执行。SOHO中国在今年3月发布的新闻稿称，2012年，销售物业占比约为25%，自持的投资物业占比约为75%。未来，将持续提高其在自持投资物业中所占的比重，2015年之后所有资产都将是自持投资物业。

　　2013年中报显示，SOHO中国在京沪拥有的共计16个项目中，仅银峰SOHO、SOHO静安广场和SOHO中山广场为销售物业。