北京市属国资房企集体“外迁谋利”

　　李乐

　　在中国经历了将近十年黄金增长期的房地产开发商们，向来习惯了想“政府该想的问题”。当北京逐渐成为全国房地产调控的“攻坚城市”之时，原本在京城长袖善舞的市属国资房企已经开始集体思考“外地政府该想的问题”。

　　《中国经营报》记者获悉，尽管尚未出现在公告内容中，但首创集团及其下属的首创置业已经分别与天津、昆明、昆山等外阜城市政府签约，获得了总计超过100平方公里的土地。同属北京国资的华远地产，也与湖南长沙市政府签约，一举获得长沙市地标项目的开发权。与此同时，北京城建、住总等传统市属房地产开发企业，都已加大转战外埠的力度。

　　相比于竞争激烈且“管制严格”的北京房地产市场，即便拥有“北京国资”这一特殊的身份标签，外迁的他们还是希望在竞争程度相对较低、政府管制相对宽松的外地市场，获取更多的利润。

　　集体外迁

　　“首创未来重要的一条业务主线，就是围绕外地的小城镇来做。”日前，在接受记者采访时，首创置业董事长刘晓光[微博]表示。在这位出身北京市计委的董事长如此述说的时候，首创置业已经与多个地方政府达成协议，进行中小城镇的统一规划开发。

　　记者了解到，截至目前，以首创集团、首创置业为开发运营主体，首创分别与天津、海南、昆山、昆明等地方政府签约，分别获得了“京津未来智慧城项目”、“海南黄竹镇项目”、“昆山古镇项目”及“环昆明旅游小镇开发项目”。

　　刘晓光透露，这些项目总计面积超过100平方公里，首创方面在这些项目上的规划投资总额巨大，其中仅“京津未来智慧城”项目的规划投资额就高达2400亿元人民币。刘晓光表示，这些资金将分期投入。

　　刘晓光和首创对外地的“偏爱”并非“孤例”。与刘晓光私交甚笃的华远地产董事长任志强，也把“外地”作为了华远发展的重要战略。华远地产的5年发展规划明确提出，“十二五”期间在巩固现有城市发展基础的过程中，公司将寻找机会进入天津、廊坊、大连、沈阳等有较大发展潜力的环渤海城市。

　　进一步在环渤海地区扩大土地储备布局之前，华远已经在长沙、西安、青岛等城市获取大量土地。其中在长沙，华远参与的是大型棚户区改造重点项目，开发位于长沙市中心的建筑综合体项目。任志强表示，该项目最高高度为263米，是目前为止长沙高度最高的建筑，也是当地政府规划中的滨江商务核心区的地标性项目。

　　作为地方政府实现城市功能升级的重要配套工作，华远地产通过运作，将君悦酒店引入长沙。目前，作为向当地政府兑现的“承诺”，华远地产已经与凯悦集团正式订立协议。

　　融资准备

　　在向外埠区域拓展的同时，华远地产已经开始调整内部的考核机制。记者了解到，对于这种调整，华远地产采用的方式是在当前以计划考核为主的基础上，逐步促进并推动各区域向利润中心的转型。华远预计2013年全部开复工面积为220万平方米，其中新开工90.1万平方米，竣工40.8万平方米。由于可销售资源同比将有所增长，公司预计2013年销售签约额增长20%以上。

　　“你不能光看销售规模，也不能只看房价。”在接受记者采访时，华远地产董事长任志强延续着一贯的“语言强势”，“要看每股净收益，从这个角度上，华远带给投资者的回报要比万科高，要看利润率，非北京城市的房价虽然不高，但利润率不一定比北京低。”任志强表示。

　　尽管能够带来相比北京更为丰厚的利润，但是，大规模的外阜扩张对于企业的资金要求也有了较大的提高。毕竟如果仅在北京，凭借这些房地产开发企业在京常年积累的融资渠道，获取资金支持并不是太大的问题。

　　记者了解到，华远地产拟在“十二五”期间，通过增发股票和发行债券各一次，筹集40亿元以上资金，使公司净资产值在2015年超过60亿元。同时公司也将在市场上寻找机会，通过资产重组、兼并收购等方式扩大公司发展规模，以获得在外地扩张的“更多筹码”。

　　刘晓光与任志强的认知类似，“要具备融资能力和金融运作能力，像我们的京津未来智慧城项目，总投资额将达 2400多亿元，我们拥有证券公司、担保公司、小额信贷公司和基金公司，可以综合分期筹集建设所需的资金。”刘晓光表示，而北京市属房地产开发企业在向外地拓展的过程中，最具优势的就是资源整合这一项。

　　平衡风险

　　尽管相比于北京市场，外阜市场更具利益驱动。但是，对于异地扩张业务带来的风险，无论是刘晓光还是任志强，都并不否认。

　　“一是有时候一级开发和二级开发不能结合，这让我很痛苦，这牵涉到地方政府的诚信问题；二是本来可以跟进的项目，但到后来就变了，比如我们承接地铁项目，原来说地铁上盖的土地给我们，这样可以平衡地铁建设的投入和利润低下问题，但最后却变卦了。”刘晓光坦言。

　　他表示：“现在首创很严谨，如果合同不签我不做，如果不让我为主导我不做，我们希望做规划由我们来主导，经营运作由我们来主导。”

　　在意识到风险的同时，刘晓光和任志强都倾向于通过业态的平衡，来化解异地扩展的风险，无论是首创置业，还是华远地产，都无一例外地采用通过发展商业地产的方式对异地拓展和城市运营过程中的风险进行平衡。

　　记者了解到，在华远青岛、华远西安等多个外地项目中，推出“好天地”商业品牌，引入一些当地没有的一线品牌，从而使商业项目在当地拥有足够的竞争力。“从现在的情况看，这一做法体现出了规模化的效用，以后会作为一个主要策略和方向。”任志强说。

　　他认为，华远住宅产品市场认可度较高，在目前的市场形势下，商业地产的投资价值在进一步凸显。随着调控政策的不断细化，不同物业产品的发展分化也将更加显著。未来几年华远也将发挥专业品牌优势，适当增加商业地产投入，寻求新的盈利增长点。

　　与此同时，首创置业经营多年的奥特莱斯将于2013年5月开花结果。奥特莱斯产业综合体毫无疑问给城市新中心带来了巨大驱动力，强大的城市功能和商圈制造能力，全面激发了板块的发展潜能，推动区域升值，同时，平衡自身在异地拓展业务的风险。