龙飞

　　2月19日，长江实业(以下简称“长实”)宣布完成了香港雍澄轩酒店的拆售计划，两天合计销售超过14亿港元的房间。然而此次貌似普通的酒店分拆却在香港引起轩然大波，当天香港地政总署表示，将调查长实拆售酒店的做法是否违规。

　　2012年长实屡次在资本市场融资未果的背景下，有香港法律界人士质疑，长实为回笼资金不惜钻法律空子。对此，长实执行董事赵国雄却强调“公司无资金压力”，此次销售计划合情合理。在业内人士看来，长实尝试“卖项目”意在回笼资金用于土地招标。

　　折价零售

　　拆售的酒店“雍澄轩”位于葵涌，均价大约为5.6万港元/平方米。

　　2月18日晚上7点，位于香港中环核心地段的长江中心人头攒动，电梯大堂一度聚集了过千人，开发商不得不出动保安分流，人群所等待的是长实最先推出的首批65个酒店单位，这65个房间1小时内就已经售罄，其后长实宣布加价3%，再推出余下房间。

　　拆售的酒店“雍澄轩”位于葵涌，均价大约为5.6万港元/平方米，首批65个房间均为两房至三房间隔，面积在50至80平方米。交银国际的研究报告显示，项目售价低于附近普通住宅单位的10%，并且酒店早在2009年就已经开业，开发商公布的数字显示，酒店出租率达九成，这意味着，买家可以即时获得回报。

　　在众多利诱下，加上李嘉诚的品牌号召力，19日晚10点，发展商宣布雍澄轩360套客房已全数沽清。

　　但长实这一出售计划却在香港引起轩然大波，香港测量师学会房屋政策小组主席潘永祥表示，香港不允许擅改土地用途，雍澄轩的地契表示业权人至少要提供2.12万平方米的酒店，如有任何改变，均可能违反地契。他认为，最坏的情况是政府认为酒店违反地契，将有权收回酒店。

　　2月19日中午，香港政府更是罕见地发出特别新闻稿，提醒市民购买此物业时可能违反的规定，并且详细列出违反的罚则，以示后果严重。

　　港府表示，虽然雍澄轩的批地文件中并没有禁止把单位分拆出售，但有关公司没有就已分拆出售的房间是否用于旅馆用途向当局提供足够资料。“一旦证实有违反任何批地文件的条款，地政总署会采取适当的执行契约条款行动，包括但并不限于收回有关物业。”港府如此表示。

　　“雍澄轩是酒店投资项目。”在记者会上，长实执行董事赵国雄一再强调，拆售后雍澄轩的公共地方仍由酒店负责运作管理，所有入住的住客仍须按规定向酒店登记资料。

　　不过，在问及这些房间是否已徒具酒店之名，实际上已变成住宅单位时，赵国雄表示不会回答假设性问题，并强调相信买家也知道自己投资的是酒店产品。公司事前已做过足够的研究，确认拆售合法、合情、合理。

　　被疑“擦边”

　　由于香港没有分拆酒店出售的先例，小业主买下的是酒店的房产权，还是这间酒店的股份？这些都不清晰。

　　“这宗销售有很多法律空白的地方。”香港则成律师事务所的陈家杰律师表示，“如果业主自己或亲友居住，不缴纳租金，就涉嫌将酒店变成住宅单位”，而如果要缴纳租金，政府会收取相关税费。

　　“而且由于香港没有分拆酒店出售的先例，小业主买下的是酒店的房产权，还是这间酒店的股份？这些都不清晰。”陈家杰表示。

　　或许正因如此特殊，香港政府表示会密切关注这个“划时代”的投资产品。然而在一片争议声中，长实前后不足40小时就回笼了超过14亿港元的资金。

　　据悉，长实旗下还有三家相类似的酒店，累计房间超过4800间。赵国雄表示公司暂无计划拆售其他酒店，也没有研究这些酒店能否拆售。

　　“把个别项目分拆出售，可以套现更多资金。” 谈及折售酒店的初衷， 2月18日开售当天赵国雄曾经直言不讳。赵国雄同时宣布，公司此前以商业信托形式分拆酒店套房业务上市计划不再进行。

　　2012年10月中旬，长实曾经对外宣布，有意把旗下4家Horizon品牌酒店分拆，以“合订证券”的形式在香港主板独立上市。摩根大通当时曾发表报告称，长实此举意在捕捉低息环境下出售成熟物业的时间窗口，预期可借此套现5亿～8亿美元，并将该资金用于回报更高的投资，以收窄其股价与资产净值的折让幅度。

　　一个月后，长实的酒店上市申请已通过了港交所上市聆讯，长实也公告表示将于12月3日前刊登招股书，集资最多8亿美元，计划上市的是长实旗下4家酒店，其中就包括2013年2月分拆零售的雍澄轩。

　　然而长实资本市场的打包出售未能达到理想，有香港知情人士向《中国经营报》记者透露，长实最初希望集资额可达10亿美元，正是由于投资者反应未达理想才将规模降至8亿美元，但即便如此，市场反应也算不上踊跃。

　　据称，当时长实内部就有声音表示，与其折价集资，不如以出售的形式回笼资金。到2012年11月底长实突然宣布搁置上市计划，且没有解析原因，只是表示“是否进行交易和全球发行，完全取决于市场状况及定价”。

　　谋求资金

　　在业内人士看来，资本市场不给力，才是长实尝试“卖项目”的主要原因。

　　农历新年一过，长实就率先推出了雍澄轩360个房间。交银国际的研究报告显示，计划分拆上市的4家酒店共有4800间房间，如果以雍澄轩的模式拆售，预计销售额可达180亿港元，远超上市的融资规模。

　　事实上，长实近年几番计划用旗下物业在资本市场融资。在分拆酒店业务上市前，李嘉诚旗下的新加坡房地产基金管理公司DynastyREIT向新加坡金管局提交初步募股说明书，DynastyREIT将面向散户和机构投资者发售8.939亿至9.013亿份基金单位，指导价区间为每单位0.86至0.92新元，上市后的基金单位将同时用人民币及新元交易。

　　然而半个月后，该房地产信托基金宣布暂停此次集资，理由为市况不佳。

　　在业内人士看来，资本市场不给力，才是长实尝试“卖项目”的主要原因。2012年12月10日，长实连同和记黄埔(以下简称“和黄”)，将新加坡的合作项目滨海湾金融中心第三座的30%的权益转让予星展集团，套现了约65.5亿港元——此次拆售酒店房间正是沿用这一策略。

　　这是长实近年积极转型的一个缩影，交银国际表示，长实将保持积极的资产周转策略，并且持续回笼资金用于即将举行的土地招标中。近期香港将有5幅土地招标，除了香港外，内地也是长实的重要市场。

　　事实上，在李嘉诚的上市公司分工中，和黄较为注重内地业务的发展，而长实则更多地将精力留在香港。但近年长实在内地的业务也开始呈现飞速增长，2011年年报显示，70%以上的业务集中在香港，内地业务还不到三成。到了2012年中报，香港业务开始回落到57%左右，而内地业务则增长至42%以上。

　　赵国雄在接受媒体采访时称，看好内地市场，尽管面对调控，但市场需求并不缺。“长实希望在内地多拿地。”其表示。

　　但他同时坦言，在内地拿地并不容易，2010年李嘉诚回归内地土地市场，前后斥资近74亿港元购入4项目，2011年长和系在内地合作拿下5幅地块，但2012年年中长实与和黄联手在上海拿下一个项目后，就再无进账。

　　“2013年将是我们内地最丰收的一年。”长江实业地产投资董事郭子威年初强调，现阶段长实的内地项目主要集中在上海、北京及广州。而三地项目均进入销售期，仅上海真如项目预计售价就高达50亿元。