王雨佳

　　曾经轰动一时的“沃尔玛欠租过亿” 事件，日前有了新进展：房东大连万国购物广场有限公司(以下简称“大连万国”)的执行申请“被撤销”。此前，大连市中级人民法院曾强制执行，要求大连沃尔玛向大连万国偿还租金。

　　双方的新一轮对决将继续上演。8月21日，大连万国向大连市中级人民法院发出“笔迹鉴定催促函”，再次要求对一份疑似“造假”的撤诉笔录进行司法鉴定。这一司法鉴定请求，将有可能把大连市中级人民法院也一并推上被告席。

　　据了解，从2005年第一份仲裁裁决书至今，沃尔玛在大连的租赁官司已先后判决了3次，都是大连万国胜诉。然而，双方各有说辞。大连万国声称，沃尔玛于2002年租用商场却一直未支付租金；而沃尔玛方面则声称，大连万国工期延误，交接不合法、房屋证照不齐、未完成工程。

　　这桩事件其实凸显的是：作为购物中心或城市综合体主力店运营者的零售商，与房东即购物中心的拥有者——地产开发商之间的微妙关系：在今天，租金日益成为零售商“不能承受之重”时，地产开发商也不愿为零售商作嫁衣裳了。

　　博弈不止

　　近年来进入市场的很多商业地产开发商，资金不足，经验不足，却贸然进入市场，给日后埋下了不少风险。

　　大连沃尔玛和大连万国的合作模式，在目前市场上十分普遍。据了解，1999年，大连万国与大连沃尔玛签订协议：按照沃尔玛提出的要求，大连万国出钱出地，在大连市甘井子区为其专门建设山姆会员店。按照双方合同约定：以2002年6月11日为限交接，大连沃尔玛作为承租方租用该商场经营，租金每年1000余万元，租期15年。

　　“会员店相当于定制产品，跟一般超市的要求不一样，仓库和卖场是合一的。当这种不同与一般超市要求的物业建成后，如果沃尔玛不满意，大连万国想改造物业的难度是很大的，因此也很难转出去。”中国商业地产联盟秘书长王永平告诉《中国经营报》记者。

　　实际上，开发商延期交付，甚至由租赁方垫付工程款、装修款的情况并不少见。王永平认为， “近年来进入市场的很多商业地产开发商，资金不足，经验不足，却贸然进入市场，给日后埋下了不少风险。相比来说，那些经验丰富的企业如万达、中粮等，即使与零售商合作了很多项目，也不易出现类似纠纷。这其中除了经验和资金实力外，其中也不乏一些玄机。比如当一家开发商在多地都有项目时，零售商顾忌到以后的合作，也不会提出霸王条款。”

　　租金高涨

　　中国的商业地产开发商多半是从住宅市场转型过来的，他们的心态是挣快钱。比起售卖物业，租赁物业的回款速度还是要慢多了。

　　零售商和品牌商们原本并不丰厚的利润，正在被不断上涨的租金所吞噬。

　　日前，俏江南(微博)集团董事长张兰在接受媒体采访时谈到，房租压力极大，房租已经占了俏江南营业收入的20%，在某些店铺，租金甚至能达到营收的40%~50%。

　　苏宁电器(微博)年报显示，2006年到2011年，苏宁电器的扩张多在租金基数较低的三四线城市。然而，其年租赁费用却从9.5亿元增加到36.2亿元，增幅高于其营业收入的同期增幅。截至2011年末，苏宁电器自持的连锁店的比例仅为2%，苏宁计划在2020年将自建店比例提升到10%～15%。

　　“零售商的租赁合同一般是10年～15年。15年前，房地产行业没有现在这么火爆，所以那时的合同中规定租金上涨幅度还是比较均衡的，但是随着近些年地价呈几何幅度上涨，零售商已经不堪重负了。”王永平认为，中国租金的整体水平跟国外同类城市相比仍然偏低，因此中国商业地产商的租金回报不及海外同类企业，而中国的商业地产开发商多半是从住宅市场转型过来的，他们的心态是挣快钱。比起售卖物业，租赁物业的回款速度还是要慢多了。

　　“近些年，进入商业地产的企业和游资也越来越多，从而将地价推到惊人的水平。”万达集团内部人士告诉记者，在一线城市的良好地段，楼面地价达到2万元/平方米已不是新鲜事，加上建设、装修等成本，地价会达到3万元/平方米，完工后，租金成本必然达到20元/米/天左右。“但是，从全国的基本面来讲，目前的供给量又太大，综合体和购物中心早已过剩。为了把商铺、公寓卖出去，开发商宁可赔钱，也希望能招来一个知名零售商，以增加项目人气。”

　　“零售商的业绩，说明了中国实体经济的情况。房地产作为虚拟经济，如果不能支持实体经济的发展，必将成为障碍。”在王永平看来，零售业大规模快速扩张的时期已经过去，目前正进入运营精细化的阶段。

　　主力店褪色

　　如今，开发商已能够根据购物中心的不同定位，来确定对主力店的不同依赖程度。

　　“主力店确实不再像中国商业地产起步时那样强势了。”阳光新业股份有限公司总裁助理李睿告诉记者。

　　中国上一波商业地产热潮出现在2005年前后，彼时的地产开发商认为，只要能和著名超市、百货公司合作，就是成功。很明显，彼时的零售商在合作中处于强势地位。然而，在购物中心开业数年之后，开发商却发现：主力店并不像当初认为的那样能带来“金猪”。

　　“首先，开发商给了主力店很长的租期，当时一般签的都是15年左右，还有很好的续租条件，而开发商十几年以后的盈利，有可能已经被主力店的霸王条款透支了；其次，整个购物中心的出入口，可能直接连着主力店的进出口，这就意味着，主力店很难给购物中心的其他店铺带来客流和价值提升。而且，2005年的合同，对于主力店外租区的限制也很少，主力店的外租区店铺多半是中档服饰和餐饮，因此还可能和购物中心的其他店铺产生竞争。”李睿说，随着时间的推移，主力店已开始褪色。

　　“对于位置不佳的商业项目，主力店是其核心概念，没有知名主力店，商业项目就难以稳定。但在经过城市发展，项目自身运营得力之后，开发商就开始想削减主力店的面积，减少对主力店的依赖，并引进更多的次主力店。比如北京朝阳北路的大悦城，最初引进了永旺百货和超市，但后来还是砍掉了一大部分面积。”王永平指出，所谓次主力店，就是如Zara、H&M、优衣库等知名品牌店铺，其人气日益高涨。比起主力店来，次主力店面积小，租期短，其搬迁的影响也远远小于主力店。

　　“如今，开发商已能够根据购物中心的不同定位，来确定对主力店的不同依赖程度。比如，位于城市中心的购物中心，像西单大悦城，就不用主力店，超市也不用做太大，而是选用更多次主力店组合。但对于区域型、社区型的购物中心，则还是需要主力店的。”上述万达集团内部人士告诉记者，在城市中心地段的位置，对主力店的需求会弱化很多。

　　事实上，在新的经济形势下，中国的百货企业正在思考转型之路。王永平认为，长期以来，很多老的百货公司的流动资金实力不强，没有能力去采购商品。他们做惯了二房东，从开发商那里租下场地、再向品牌商转租，卖货品的营业员都是品牌商的人。如果不及时改变思路，等商业地产开发商的运营团队进一步成熟之后，零售商就可能面临着被淘汰的可能。比如，万达商业就有了自己的万千百货。

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