合生创展囤货积压致资金链紧张

　　《证券日报》记者现场调查发现，合生·滨江帝景项目开盘日期拖延近4个月，已交纳认购金的准业主纷纷到售楼处问责

　　■本报见习记者 王丽新

　　“合生·滨江帝景开盘又延期了！”一位办理VIP卡的准业主向《证券日报》记者表示了他的担忧，“我5月份就在合生·滨江帝景办了VIP卡，交纳5万元认购金。现在周边新盘房价都涨了，如果项目再拖着不开盘，或者提升当初向我们承诺的均价，那就亏大了”。

　　据记者现场调查获悉，原定5月下旬开盘的合生·滨江帝景项目开盘日期一拖再拖，拖延时间已达近4个月之久。“预计9月初会开盘，最晚可能在9月中旬开盘。”上述项目的相关负责人向《证券日报》记者表示，“因为合生创展是港资开发商，因此申请预售证流程比较复杂，时间也比较长，目前还没拿到预售证，所以不能开盘”。

　　值得注意的是，上述项目是合生创展旗下公司在2008年2月以17.4亿元拿下的通州地王，还曾经因住建委规定的“拿地两年内必须开工”的时限内未如期开工而遭到处罚，可见其入市一直难产。

　　同时，合生创展上半年销售均价逆势上涨，同比上升11%至每平方米16263元人民币，远高于同行平均水平。此外，公司上半年58.2亿的销售额，仅相当于可售货量的约10%。对此，有不愿透露姓名的资深人士向记者表示，这样囤货积压会给公司的资金链造成压力。

　　多次拖延开盘时间

　　8月27日，记者来到合生·滨江帝景售楼处，顺着绿化带一路走去，两边路灯上挂满了“首次开盘”，“荣耀开盘”等字眼的条幅。

　　“现在项目还没有开盘”，一位现场的销售人员向记者坦言，“确实开盘时间拖的比较久”。据记者了解，从5月到8月，这个昔日的通州地王项目开盘时间逐月延迟，“预计9月初开盘，最晚也不超过9月中旬”。上述销售人员向记者这样承诺。显然，9月初该项目是否能如期开盘依然是个未知数。

　　“其实我都习惯合生一而再再而三的延期开盘了。”一位交纳了5万元认购金的准业主顾铮(化名)向本报记者表示，“现在我已经关注其他楼盘，如果有合适的，我就退回认购金，不想再等合生了”。

　　据顾铮向记者透露，今年5月份，合生·滨江帝景推出了5万抵8万优惠活动，均价在16000元到18000元/平米，当时售楼员对外宣称5月底即将开盘，顾铮因此参加了优惠活动并办理VIP卡，但是坐等近4个月后依然不见开盘迹象。

　　“目前办理VIP卡交纳认购金的准业主已经有400多组，”上述销售人员向记者透露，“均价一直没变，但预计开盘后位置较好的3号楼价格可能会定在21000元/平米左右”。

　　实际上，上述销售人员的介绍正是折射了不少该项目准业主的担忧，“如果项目开盘定价再提高，我们就亏大了。尤其周边房价每平米都涨了1000-2000元，再等下去可能要错失购房机会了”。

　　售价暗涨涉嫌捂盘惜售？

　　根据记者在周边项目京贸国际城售楼中心获悉，该盘之前曾推出14600元/平米均价的房源已经售完，而现在销售的两居室均价在17000元/平米左右。

　　“当初考虑的房源，按现在均价算一套总价增加了二三十万，即使现在退款，购房成本也比以前大多了”。顾铮向记者表示。

　　值得提及的是，有不愿透露姓名的资深人士向记者表示，项目迟迟不开盘的原因很多，可能是开发商为提升利润空间，在市场行情看涨的时候，拖后入市，也可能是项目各项证件尚未得到批复。

　　“其实是卡在项目预售价格上了，这个项目首期入市，最高预售价格已经申报了好几次，一开始上报的最高售价是24000元／平方米，后来是21000元／平方米，这次是19000元／平方米，估计这次审核可能会通过了。”上述销售人员向本报记者如是透露。

　　值得注意的是，据记者了解，2008年2月，合生创展旗下公司以17.4亿元拿下该地王项目，楼面地价为5210元/平方米，当时参与竞拍的北京新华联伟业房地产公司副总经理陈海旭曾对媒体表示，“销售价格达到11000元/平方米才能有利润”。

　　此外，一位接近合生·滨江帝景项目的高层人士向记者表示，现在项目对销售均价的预期比年初有所提升，年初时项目内部曾制定了约为14000元/平米的均价，但经过近几个月的市场情况，这一价位被取消掉。

　　由此看来，虽然涉及到利息、建设原材料等成本上升的情况，但现在该项目的售价显然要更高一些。有准业主向记者表示，每套定价要比原来上涨20多万元。

　　“开盘延迟是因为没有拿到预售证。”该项目的相关负责人士向本报记者表示，合生创展是港资企业，在预售证等各种许可证的审批流程上比较复杂，过程可能会慢一些。此外，根据客户对三居样板间的意见，目前正在对三居产品进行优化，这样也使开盘时间有了一些延误。

　　不过，值得一提的是，有消息人士向记者透露，楼盘项目从提交预售证申请到审批结束，按正常流程在三个月内是完全可以办理完的，而合生·滨江帝景项目显然大大超过了这一期限。

　　该人士进一步表示，这个昔日通州地王项目入市“难产”可能涉及到未能完全支付土地款和处罚款。他透露，合生·滨江帝景项目地块是合生创展2008年2月拿地，如果该项目按正常时间入市可能正值2009年楼市低谷期，所以合生创展在 2 010年3月才正式动工。随后，该项目曾一度因“拿地两年内必须开工”遭到建委检查，合生创展因此受到处罚。

　　“罚款早就交了，至于交了多少不太清楚。”上述合生·滨江帝景项目相关负责人向记者表示，“而且土地款更是按时付清了”。

　　囤货积压资金压力大

　　无独有偶，有资深人士向记者表示，合生创展一向以操作大盘著称，但其缓慢的开盘速度也是业内有目共睹的，如合生·世界村、合生·世界花园、合生·珠江帝景等项目均是在同区域楼盘开盘后才入市。现在看来，在持续调控的背景下，整体利润上涨幅度和空间正在缩减，合生创展的这种“慢跑”将会带来更大的资金压力。

　　事实上，据记者了解，今年初，合生创展集团董事局副主席张懿曾满怀信心地宣布公司今年销售目标是150亿，当时其底牌就在于公司拥有超过四五百亿的可售资源。

　　不过，日前合生创展公布的中期业绩数据显示，其账面上的可售资源(可供出售之发展中物业和可供出售之已落成物业)有增无减，高达约630亿港元，而公司上半年58.2亿的销售额，仅相当于可售货量的约十分之一。

　　对此，有业内人士称，存货的囤积无疑占用了合生创展的大量现金。数据显示，2012年上半年，该公司资本化前的利息开支总额高达14.6亿港元，较上年同期上涨了42%，集团平均借贷利率为8.3%。此外，截至上半年期末，公司还有163亿港元的流动负债，这远高于同期57亿港元的现金及现金等价物，而公司的有息负债也高达285亿。

　　有媒体报道称，合生创展下半年将有相当部分债务需要偿还，其中包括3.5亿美元的优先票据。对此，张懿表示将通过加速销售、新债替换旧债等方式来筹集资金，但合生创展的销售目标已经下调到了120亿元。

　　令人疑惑的是，在同期大多数房地产企业平均销售均价下降的同时，合生创展销售均价反同比上升11%。有业内人士表示，这个昔日有地产航母之称的公司已经暴露出其销售节奏的把握不足，而这可能与公司今年上半年的高管流失有关，导致许多项目进展缓慢，影响了企业的正常运转。