经济观察网 记者 周亚霖 7月10日下午，仅经历46轮竞价，就达到了北京海淀区万柳地块的地价上限26亿3000万元，之后开始竞拍回购面积，最终由中赫集团报出16400平方米回购面积后拍得。

　　亚豪机构指出，万柳地块诞生，意味着北京又将诞生一个单价10万元以上的顶级豪宅。同时业内人士透露，中赫集团开发的北京售价最高的豪宅项目钓鱼台七号院刚刚于6月末售出1套单价16万元的住宅。

　　虽然擅长豪宅开发，但对于拿地企业来说，市场风险依然存在。

　　亚豪机构认为：万柳地块回购面积的政府回购价仅为1万元/平方米，占万柳地块的规划建筑总面积77739平方米的21%，低廉的回购价格远低于土地成本，大面积的回购也极大地影响到开发商最终能够实现的利润。

　　据亚豪机构计算，虽然按照规划建筑总面积77739平方米计算，万柳地块的土地楼面价格为33831元/平方米，但折算完回购面积所需补足的土地成本外，该地块的实际楼面价格在4万元/平方米左右，如此高昂的土地成本创下北京执行“招拍挂”制度以来楼面价格的最高值。

　　按照北京中原地产的计算，本项目的销售价格可能突破8万-10万。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，该宗地块绝佳的地理位置、成熟的高端配套、稀缺的景观环境，营造了一个具有先天优势的顶级豪宅，按照目前万柳板块二手房6万-8万元/平方米的售价衡量，预计未来该项目定价将不低于10万元。因此虽然万柳地块的楼面价格超过4万元，再加上每平方米1万元的装修标准、每平方米1万元的开发成本以及财务、营销成本等等，预计总成本在6.5万元/平方米左右，相比10万元的预计售价，开发商仍有较高利润空间。

　　但是，亚豪机构认为：开发商也面临着一定风险。“一是万柳地块的体量过小，77739平方米的规划建筑面积，在扣除回购面积外，用于开发商品住宅的面积仅剩61339平方米，如此小的体量对于一般开发商来说，本是难以体现一个豪宅应有的尺度感的，但摘得万柳地块的是打造小地块顶级豪宅经典之作的中赫集团，钓鱼台7号院的规划建筑面积更小，仅有43383平方米共4栋楼，依然被开发商做成了北京最贵的顶级豪宅。二是该地块的稀缺位置、高成本决定着开发项目的高端定位，高端项目则意味着面临的购房客群的稀少，以及在现有政策框架下，购房者不具备购房资格的难题。这一点难以规避，如果1-2年后，万柳地块完成前期开发面临推向市场时，限购仍未见松动，甚至执行上更为严厉，那么该项目的销售速度将会极为缓慢，加剧开发商的资金链风险。”

　　北京中原地产认为：本地块的出让对区域内房价难免有会5%-10%的拉涨可能性，但是对于全市影响不会过大。本地块的最后实际成交楼面价创造历史新高，本地块的容积率为2.0，容积率不高，建成的楼盘品质比较高。而区域内目前二手房均价已经接近6万，碧水云天、万泉新新家园等小区都已经超过5万元，万城华府等项目售价已经超过8万。万柳区域是成熟的高档社区集中区域，已经多年新增住宅供应匮乏，2008年以后区域内基本已经无期房住宅供应。本地块的出让对万柳区域市场的影响将比较大。北京等一线城市，热门土地依然不缺乏市场。预计在2012年北京土地供应计划中，可能出现两个极端，小部分热点区域的地块可能受到市场热捧，而其他一些地块可能因为调控的深入继续降温。