是专注住宅专一化 还是涉足商业地产
作者:■梓昱
5月15日,万科的一则公告突然出现在众人的屏幕前:万科斥资10.79亿港元收购香港南联地产73.9%股权。一石激起千层浪,尽管万科表态,此次收购的主要目的是进行国际化尝试,还是惹来市场揣测。其中最为人关注的争议是,万科将南联作为商用物业发展的平台,未来将注入包括商场及写字楼等在内的万科商业物业资产。
此间,有人猜测,万科之所以采用买壳方式进入香港资本市场,目的是快速实现赴港上市;也有人猜测,万科是想与海外基金合作,以南联的平台发展内地豪宅住宅项目;还有人认为,万科将南联作为商用物业发展的平台,为大举进入商业地产铺路。而在住宅市场频繁遭遇质量门事件后,万科此次收购香港南联的事件,再次被业界认为,万科坚持多年的走住宅专一化道路让万科受伤了,或将由“住宅专一化”向“多元化”转移,其中,商业地产或为重要的一环。
“改革特区”试水社区商业
万科的高层人士也透露出了万科进军商业的决心和信心。早在2009年11月,万科总裁郁亮曾宣布万科新战略,即万科未来将加大商业地产的投入,并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。这被广泛视作万科转型的标志性事件。而今年的2月下旬,王石的“如果有一天,万科不走住宅专业化道路了,我即使躺在棺材里,也会举起手来反对。即使哪一天中国不需要建商品住宅了,我希望,城市里最后一套住宅是万科造的。”
这句话,让万科的转型之路陷入“忐忑”之中,王石和郁亮的关系也被业界认为“变得微妙”。
针对王石和郁亮的不同观点,万科方面再次表示,万科试水一些纯商业项目是正常的,但万科主业的方向很明确,住宅主业不会改变,以非住宅为主的项目甚至纯商业项目,不会大面积铺开。“万科需要顺应城市的成长趋向,晋升开辟商业地产的专业能力。”
以万科的大本营深圳为例,近年来,纯商品住宅用地供应量每年都在急剧下滑。2011年,深圳纯商品住宅用地供应量上半年甚至为零。在楼市宏观调控持续升温之时,很多住宅开发商如龙湖、恒大等从2010年开始陆续宣布向商业地产开发转型——商业地产不受限购令限制,异地人群均可以随意购买。
郁亮解释:“万科做商业地产,是为了进一步做好住宅而做商业,并不是为商业而商。”
在各种场合中,万科各高层都在强调只做服务于住宅的商业。在去年11月的记者会中,郁亮依旧强调服务于住宅的商业。今年3月中旬的投资者交流会上,万科董秘谭华杰表示,万科在非住宅业务领域的探索,是为了更好地做住宅,主要集中在那些符合城市发展方向,能够与住宅相配套的物业类型中。
曾经万科的思路非常清晰,但再度进入商业物业领域的万科似乎有些迷惑。2010年,郁亮曾公开授予深圳、上海、北京等区域以“改革特区”的权利,各一线公司可以成立商业筹备小组,先行先试,总结商业地产的运营经验。直至2011年4月,万科在深圳成立了第一家商业物业管理公司。
享有万科“改革特区”权利的似乎并不仅仅是深圳。“2011年,东莞万科商业项目占10%,2012年比例会更高些。”东莞万科商用管理中心总经理高骏表示,东莞万科的商业物业包括高260米的长安万科中心以及南城总部的万科大厦;投资接近10亿元,号称东莞最大MALL的万科广场以及筹建中的位于东莞松山湖的精品酒店。
王石:为质量宁可做老二老三
为此,5月11日,在万科的股东大会上,王石明确表示“大家要做好准备,万科可能会为了质量沦为老二老三。”今年2月份,万科遭遇因使用甲醛超标的安信地板(微博)造成的“毒地板”事件。不到一个月,又遇上“纸板门”事件,深圳第五园六期项目涉嫌使用纸板作为柜体及户内门材料,并进而质疑,使用“纸板材料”导致了柜体受潮霉变、室内空气质量不达标等问题。真是一波未平一波又起。
随后,万科质量门事件呈现蝴蝶效应在全国发散,多个城市的业主开始针对房屋质量进行维权。今年3月份,深圳坂田万科金色半山又被业主指出,因设计不到位,造成房子遭遇粪水渗漏、地板、家私等都被浸泡等问题,又深陷“设计门”。
商业项目价值提升?
这也是当年王石选择放弃商用物业的一个重要原因,在高周转的指标考核面前,万科的部分商用物业不得不以散售为主。2011年5月,万科在上海的高端商务办公项目对外发售,出现了独栋别墅办公、双拼别墅办公等罕见产品,市场反应良好,去化率不下于住宅产品。但散售对于商业物业的弊病也是有目共睹,由于业权分散,无法统一经营,品牌商家通常不愿进驻这一类型的商用物业,直接影响到物业价值的提升。
“有时候对与错是个角度问题。”王石表示,“万科发展到现在,谁都不能说万科没犯过错,我也经常犯错误,只要不是致命的,公司还在前进,还在扩张。”王石认为,放权给管理层更有利于下一代管理团队的成熟。
“该怎么做,郁亮说了算。”王石如是道。
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