大摩贿赂案曝光外资运作图谱

　　陈哲

　　大摩前地产高管在华贿赂门日前的全面曝光，将外资地产基金在华运作的神秘图谱撕开一角。

　　“这些机构来华后迅速做大，滋生了许多阴暗面，也是正常。快进快出的策略和基金本身的特性，是主要原因。”一位上海资深房地产基金老总这样评价。

　　始于5年前的金融危机和国内严厉的调控政策，似乎让这些欧美投机者变得意兴阑珊。而正在内资基金方兴未艾之时，更喜欢长期持有和运营物业的新加坡机构，则愈发成为市场的生力军。

　　“鸟与弓”

　　大摩案源自其在2009年2月的“自曝”。是时，大摩向美国证券交易委员会 (Securities　and　Ex-change　Commission，简称SEC)提交公开文件，指出中国地产部门负责人皮特森可能违反了美国海外贿赂行为法，并将其解雇。

　　由此，大摩因而免除责任，转为协查者，对相关调查提供协助。

　　时隔数年后，皮特森于今年4月底承认其在上海的行贿行为。位于原卢湾区的锦麟天地和马当路两个项目，正是行贿的重大嫌疑标的，但这些项目着实让抛弃其在中国干将的大摩赚了个盆满钵满。

　　从大摩进入中国的第一个项目锦麟天地的股权转让中或可见一斑。本报获悉，2003年前后，拥有该地块项目公司上海华丽30%股份的上海永业将其中25%出售给大摩控制的永业国际，转让价格为869.5万美元。而1997年上海华丽成立之初，30%的股权价格为925万美元。“2003年卖869万美元，而当时正是地产往上走。而1997年正值亚洲金融危机，资产价格很低。”一位上海某地产公司负责人说。

　　根据SEC提供的资料，2006年大摩退出锦麟天地的部分股权，皮特森和他的中国伙伴谋取了大量的权益，大摩在其中的获利则不得而知，但按照市价计算，这笔资产的价格增长超过2倍。

　　而另一个由皮特森在中国重要掮客——“前上海永业董事长”吴永华介绍的上海马当路项目，则为大摩带来了着实的巨大收益。2007年2月，大摩与永业集团投资近13亿元获得该综合性用地，大摩在其中绝对控股，而永业在其中的股份极少。2010年12月份，新加坡嘉茂信托投资基金以38.6亿元，从大摩手中获得卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块(南块，即马当路项目)三分之二的股权。由此计算，整个项目的价格翻了近4.5倍。

　　此前在2010年7月，大摩将浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目(原陆家嘴中央公寓)以12亿元转让给摩根大通。而2006年大摩的购入价格为7亿余元。

　　2009年，大摩还曾先后抛售手中持有的四个物业项目。其中最著名的是老牌烂尾楼东海广场，2009年8月大摩将其转让给SOHO中国，交易价格为24.5亿元，这个项目是大摩于2006年7月以19.6亿元从绿城手中购得。当年出售的项目还包括锦麟天地、徐汇永新城和无限度广场。

　　据不完全统计，仅2009年和2010年，大摩出售的7个项目获取利润超过40亿元。而这些项目均于皮特森在任时取得。

　　在皮特森事发前后，大摩地产基金出现了一系列的人事变动，2008年5月，原大摩房地产前执行董事Robert　Naso被调任新加坡。皮特森的上司Zain　Fancy宣布离职，大摩全球房地产投资的总裁Sonny　Kalsi也遭停职。未经证明的消息称，上述人士可能都卷入皮特森行贿事件中。

　　潜规则

　　大摩的东窗事发，在业内人士看来，或许并不意外。

　　自2003年大摩购入锦麟天地，成为第一家进军上海地产市场的海外基金后，欧美派的高盛、凯雷、黑石、ING，港资的和黄，新加坡的凯德等相继涌入中国内地市场，一时间群雄逐鹿。“这么多基金进来后，首要的问题是找到好项目。”一位上海房地产资深人士称，由于是非公开市场的大宗交易，这些基金的管理者除了淘项目、结汇等困难外，还涉及到开发商、政府的环节。“有渠道资源才能够拿到好的项目，否则凭什么给你？”

　　皮特森在任的几年，大摩的人际关系拓展维护可谓“相当成功”。

　　知情人士透露，皮特森是中国通，出生在新加坡，在杭州读过大学，能讲流利的普通话和上海话，长于辩论，屡次以大摩高管身份出席公开活动，路透社的文章将皮特森称“交际王”。据披露的一个细节是，皮特森将自己的女儿送到宋庆龄幼儿园，并常亲自接送女儿，这所幼儿园接收的多是达官贵人的子女。

　　多年经营，皮特森在京沪政商界和与之有关联业务的内地房企间，搭建起了庞大的关系网，并成为大摩在国内地产市场左右逢源的基础。这张网中，除了“关键先生”吴永华和永业集团外，还有负责国资运作的上海盛融投资有限公司和上海安联投资有限公司等核心机构。而大摩也与民企雅居乐、复地、绿城等多家房企建立了联系。

　　从大摩、高盛等机构的作派可以看出，由于基金周期压力，欧美基金运作项目的特点是快进快出。“一般欧美基金会将项目持有约3-5年时间，然后开始寻找新买家。”

　　外资分化

　　但经历过2003年到2007年淘金热后，大摩和高盛们对近年被严厉调控的中国市场，似乎有些意兴阑珊。

　　习惯于单纯靠物业资产周期性升值套利的欧美派基金，近几年已开始逐步清空其在国内一线城市的项目池。目前，大摩在京沪等地的资产所剩无几。而高盛也于去年抛出其在上海的最后一宗物业虹桥公寓。

　　“欧美投资基金一向追逐快速增长，近年开始转向欧美市场不断探底的优质物业。”房产大宗交易咨询机构易城中国副总裁柳费国说。

　　易城中国的一份调查报告称，2007年以前，房地产市场的大宗交易以欧美基金等外资主导。但自2008年金融危机后，境外投资者的比例显著降低，而无论是交易单数还是金额，国内投资者的数量都持续上升。

　　该报告指出，最近两年，来自亚太地区的境外投资者开始逐步上升。据统计2011年，新加坡机构的投资占据全部海外投资的35%以上。“以凯德、丰树、腾飞为代表的新加坡机构，他们从商业开发、投资到持有运营，已经形成了一个固定的战略：即强调中长期持有并通过运营来提升资产价值，再打包做成REITs上市。”仲量联行亚太区董事、上海投资部总监李凌说，“这与喜欢快进快出的欧美机构有明显不同。”