走出红海 步入高端

　　　　金地锁定大客户

　　保障房建设将分流低端市场，迫使开发商向中高端市场转型。步入高端市场的金地集团，打算将更多的房子卖给大客户。

　　《东地产》童丹霞 报道

　　2010年之后中国的地产将会如何？

　　2009年，还在金融危机阴霾下的金地集团董事长凌克提出这一疑问。

　　2年后，步入高端市场成为金地一大战略转型。

　　大步踏入高端市场

　　2年时间内，除大力加码商业地产、发展房地产金融外，金地集团也在这2年时间内，将产品系进行升级，抢滩中高端市场。

　　2011年7月，升任金地集团总裁一职一年的黄俊灿现身上海，这位擅长房地产金融运作的职业经理人，反身描述起金地产品规划，这并不是他的强项，但研发产品却是金地的强项。

　　黄俊灿在上海金地天境现场告诉《东地产》记者，金地集团中高端项目配比，预计未来产品系将形成中端70%，高端30%的比例。而现阶段推出的“褐石、名仕、天境、世家”四大产品系列已覆盖金地50%以上的项目，涵盖了金地在建的约20个项目。

　　对此，机构预计2011年金地全年销售均价将在去年12372元/平方米基础上拉升。

　　申银万国这样判断：“金地下半年新推盘量达到200 万平米，货值为350 亿左右，由于今年推出产品偏高端，我们预计整体销售额约为330 亿左右。”

　　眼下金地在上海推出的三个项目，宝山的金地艺境、青浦赵巷的金地天境，以及青浦徐泾的金地天御，其单价都属于区域平均水平之上。据了解，即将上市的金地天镜均价在4—6万元/平方米。与此同时，已经上市的金地艺境平均售价为2.2万元/平方米，高于同区域的均价在1.9万元/平方米的绿地领海二期。

　　“相较以往产品系，今年是金地步入高端产品的第一年，进军中高端战略符合市场发展趋势。”长江证券房地产行业分析师苏雪晶告诉《东地产》，“可以预见，未来中高端市场的竞争不可避免将会有一番激烈的厮杀。”

　　保障房逼开发商转型

　　基于这样的判断，是因为保障房的建设将分流低端市场需求，迫使开发商向中高端市场转型。

　　住建部副部长齐骥此前曾算过一笔账，去年全国销售商品住房9.3亿平方米，算下来大约900万套。而今年全国开工建设1000万套保障房，如果商品住房按照去年的规模向市场提供的话，今年我国会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过商品住房。

　　保障房的入市，在金地集团董事上海公司总经理陈必安看来，正是企业转型的一个机会点，在未来金地的主要客户群是改善型，以及刚性需求中偏改善的人群。

　　但有着同样定位的开发商并不只有金地一家，从此前的销售均价可见，2010年主要的30家房企销售均价为10286.42元/平方米，而在此标准之上的绿城、龙湖等房企也早早开始涉足中高端市场，锁定大客户。

　　“一直以来金地都是以产品创新在著称，走中高端路线也是其必然趋势。尽管有竞争比较激烈，但金地尚属行业前列。”苏雪晶认为金地此前打造的7个产品系，虽不是高端项目，但多为中端产品系，在中产阶层中形成固定消费者人群。

　　而此番推出四大产品系，湘财证券在调研后认为产品系日益完善将巩固金地在住宅中高端市场的竞争优势。

　　加快开发周期

　　10年前，碧桂园提出像卖白菜一样卖房子，低成本低价策略占领市场。时过境迁，显然，金地走的不是碧桂园一样的路线。

　　碧桂园将地圈到了不知名的小县，金地则主要布局一二线城市，如果进军三线城市，也首选经济发达城市。

　　不可避免，中高端产品系的定位，将对地块提出诸多要求。黄俊灿坦言，金地在拿地上慎之又慎，综合考虑地块品质以及周边消费人群的因素。

　　同样，凌克在此前也曾反复强调，金地集团的空间布局上，未来几年除一线城市外金地也将加强对重点二线城市的发展。

　　对于开发商而言，开发中高端项目在收益率上固然能有所提高，但相对应地将拉长开发周期，从而导致现金流回款减慢的恶性循环。

　　为应对这一问题，苏雪晶认为金地采取健全的产品线体系之后，项目周转会更快。