多家开发商在调控之年业绩大涨，主要原因为布局二三线城市。而因通胀催生的保值需求，使得主推高端楼盘的龙湖，在调控区域和调控人群上双受益

　　文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊

　　2011年1月7日，龙湖地产(0960.HK)宣布，12月份合同销售金额55.9亿元，全年业绩最终定格在333.2亿元，同比增长81%。

　　即使是央企中海地产，也开始研究龙湖业绩何以飙升。2010年11月中旬，中海地产人士在接受《财经国家周刊》采访时坦言，“我现在最感兴趣的是，龙湖在北京的业绩为什么上升这么快？”

　　国都证券的一份研究报告预测，龙湖2011年的毛利润率可达50%。一位行业分析师更认为，“开发商的最佳组合就是万科的规模加龙湖的业绩。”

　　国信证券分析师表示，多家房企在调控之年业绩大涨，主要原因为布局二三线城市，政策压力较小。而龙湖则在调控区域和调控人群上双双受益，“因为高端楼盘的客户群受冲击不大，在通胀压力下，反而催生保值避险需求。”

　　2009年底赴港上市前后，龙湖扩张速度加快，从初期的布局重庆、成都，到进入环渤海和长三角的多个二线城市。除却布局变化之外，其产品结构也在发生改变。

　　秦力洪认为“低容积率土地会越来越少”，龙湖需在产品线上扩张，比如商业地产。龙湖近期于山东、云南跑马圈地，预示着其与万达、万科一样，又开始瞄准旅游地产和老年地产。

　　一位长期关注龙湖的分析师对《财经国家周刊》表示，窗口期的成功上市，龙湖已经显示出其对市场周期及政策的准确判断。行业低潮期拿地、在资金困顿期圈钱，在地产调控之时，龙湖又开始调整节奏开始做商业。其把握周期下的扩张之路可为房企样本。

　　2011年1月12日，龙湖集团执行董事秦力洪为《财经国家周刊》解析龙湖发展之路。

　　北京市场超预期

　　《财经国家周刊》：龙湖全年333.2亿元的销售业绩，结构是怎样的？

　　秦力洪：龙湖目前形成三个百亿圈，分别为中西部区域、环渤海和长三角。中西部签约134.4亿，以成都、重庆为核心，两个分公司都很大；环渤海118.1亿，收入主要来自北京公司，贡献超过100亿。青岛10月才开盘，销售时间比较短。还有一个是沈阳，受季节影响，第一年销售时间也比较短；长三角区域签约80.7亿，2010年形成了两个点，一个是上海，一个是苏南。杭州是一个新城市，相对来说小一点。从2011年来看，环渤海和长三角的比例会有进一步的增加。

　　《财经国家周刊》：今年的调控主要针对一线城市，龙湖能在北京营收过百亿，如何做到的？

　　秦力洪：北京的确是发展得比较好，也略略超过预期，比原来规划提前了一年。这是天时地利人和的结果，方方面面条件都达到了。但最主要是两点，一个是战略，一个是品质。

　　战略主要在于布局，我们在北京市场采取先外围后中央的拿地策略。从地理分布说，五环六环外，其实也是好的项目了，因为四环内基本没有好的地块供应了。

　　我们和万科一样，把高周转放在第一位，从来不捂盘。

　　《财经国家周刊》：龙湖进京初期，主要做高端楼盘，是否此次受调控冲击较小？这是否支撑了北京的业绩？

　　秦力洪：我们在北京的布局其实相当完整。北京现在单套价格最高的、最顶级的别墅是龙湖的，单价最低的双限房、政策房也是龙湖的，从几千万的独栋别墅到4800元/平方米的政策房，业态非常多。

　　政策对低容积率土地的限制，也促使龙湖产品业态的丰富。这不是针对部分企业的差别性政策，而是全行业的环境发生变化，这个时候就是适者生存。

　　龙湖的扩张策略之一是区域聚焦，北京是样本。 比如我们在顺义已开始做第四个项目，在通州做了第三个，在海淀做了第二个，完成这些积累后，最近才开始在大兴拿地。北京是个大市场，而我们过去也只是集中在三个区域，一共做了9个项目，累积销售额200多亿。

　　把握周期   

　　《财经国家周刊》：在窗口期上市可以称作龙湖的转折点，龙湖如何把握住这一周期的？

　　秦力洪：在窗口期上市，肯定是内外力因素都有。但在2009年做上市决定的时候，我们预测9月到11月有个窗口期，这个决定是我们独立做的。之后在上市处理流程上，以非常快的速度，采取了执行力非常强的一些方法去做，这是我们主动的安排。

　　《财经国家周刊》：不少分析师认为龙湖从上市开始，每一步都找到合适的市场周期，你如何归纳龙湖近两年的战略？

　　秦力洪：龙湖发展最核心的链条是提前把握节奏，前瞻性战略布局。别人不敢拿地时，龙湖正好处于扩张期，别人缺钱时，龙湖上市融了一笔钱，别人在消化期时，龙湖正好开始调整节奏开始做商业。龙湖的业绩在于周期把握得比较准。

　　《财经国家周刊》：龙湖对2010年市场如何判断，又有怎样的应对之策？

　　秦力洪：主动改变自己来适应市场变化，龙湖在这方面做得比较上心。对未来的研判，2011年我认为是平稳修复的一年。开发商需要修复高速扩张中带来的组织上的张力，客户关系张力，品质上的张力等等。政府则把政策进一步地合理化和修正，但是调控会一直在，而不是一波又一波。房企要学会在这种环境下生存和发展。

　　龙湖已经着手商业地产的布局，这将是龙湖非常重要的战略补充。龙湖未来所开发的建筑面积中，将有10%到20%用于商业类建设。我们也希望商业在营收和利润当中占比得到提升，现在还比较小，不到10%，我们希望提升到百分之几十的概念。这个当然需要很长时间，3到5年后大家会看到我们的变化，现在还只停留在规划图和工地上。

　　凡是我们判断适合做商业的地，我们都比较热衷，对区域没有特别要求。

　　《财经国家周刊》：龙湖前段时间在山东、云南拿到不少大体量地块，用于旅游地产的开发，这是否同样基于对市场的判断？

　　秦力洪：旅游地产未来是我们重要的产品分支，这与社会经济发展及大家生活习惯相匹配。未来10年的老龄化趋势会催生这一度假行业。这也是龙湖为了应对10年后城市人口生活方式的变化，提前布局。

　　融资之道

　　《财经国家周刊》：行业分析人士都表示，政策对地产信贷的限制至少在明年不会放开，龙湖在融资上有何计划？

　　秦力洪：融资方面的具体计划不方便透露。但有几点是可以确定的。第一，最可靠的融资是销售回款，我们继续保持高周转的销售策略。把销售规模提上去，加快销售回款速度，缩短现金流回正的时间，这是重中之重的第一条。

　　二是和所有开发商一样，利用商业银行的项目贷款。龙湖维持一个记录，从来没有任何一笔贷款晚还一天。在很多银行的信用评级都很高，比如在农总行、建总行都是3A级的。即便在调控时期，我们也被列为最优质的客户。

　　我们的贷款基本上都是以基础利率拿到的，没有上浮，这是十几年积累起来的优势，这个贷款基本满足开发需要。

　　《财经国家周刊》：不少券商在分析报告中认可龙湖的利润率，在资本市场上融资难度是否相对较小？

　　秦力洪：在香港上市后，许多投资机构很欢迎，都来做一些建议，希望我们有增发或股权融资等活动，但我们一直什么都没做。背后的潜台词就是我们可以非常主动地选择，在一个最合适的时间做我们想做的任何事。大家一直等我们，这个势能一直都在，但具体在什么时间，以什么方式来释放它，把它变成公司需要的资金，我们有自己的计划和思考。