本报记者 姜燕 发自 上海

　　“我们继续看好临空园区，第五步、第六步、第七步的话，还将落子临空园区。”11月11日，潘石屹带着SOHO中国临空项目的设计方案亮相上海，坚定地唱多处于大虹桥交通枢纽区位的临空园区，希望能再造一个“北京CBD”。

　　扎根虹桥缘于聚集效应

　　“如果一旦在交通枢纽上，今天不繁华，今后也会繁华起来，如果不在交通枢纽上，即使现在繁华，今后也会慢慢衰落下去。我们看一个地块有没有升值潜力，是否处在交通枢纽上非常重要。” 潘石屹从不吝啬于表达对交通枢纽的钟爱，这在SOHO上海的四部曲中得到充分印证。

　　今年8月13日，SOHO中国成功摘牌上海虹桥交通枢纽旁的“临空15号地块”，该地块位于虹桥临空经济园区内，它毗邻的虹桥交通枢纽将包含2条飞机跑道、24个候机坪、30条高速铁路以及5条地铁线，全部开通后日吞吐量达140万人次，成为全球规模最大的交通枢纽，未来将成为人流、物流、资金流、信息流的汇聚点和上海未来最具活力的地区。

　　除了大虹桥临空项目外，SOHO东海广场位于南京西路，靠近静安寺交通枢纽，附近有地铁7号线、2号线和规划中的14号线；外滩204地块位于外滩核心地段，临近外滩立体交通枢纽及游艇码头，附近有地铁10号线和规划中的地铁14号线；卢湾区43号街坊，地处淮海中路的新天地周边，坐落于地铁10号线和在建的13号线的交汇处，临近地铁1号线，属于淮海中路交通枢纽。

　　在一年多时间内，SOHO中国四度出手，完成了南京西路、外滩、虹桥、淮海中路这四个上海最为繁华的商业区域布局。

　　此前，潘石屹曾宣布未来3-5年，SOHO中国在北京、上海的业务量各占一半。对于接下来在上海如何布局，潘石屹向时代周报记者表示，“我们继续看好临空园区，第五步、第六步的话也应该在临空园区。”

　　潘石屹半开玩笑地说，“一年半前我们就说过看好，每一次说完后，闫岩就对我说，你再对外说就拿不着地了。”

　　玩笑始终是玩笑，真正让潘石屹一门心思扎根于临空的一个重要原因是聚集效应。“中国房地产目前还处在聚集后才有效应的阶段，过去十年我们做了北京 CBD。刚开始拿地楼面价才1300元/平方米，我们坚持在这里投资，CBD面积总共3.99平方公里，当CBD建成后，我们1公里范围内大概投了10个项目，占CBD销售量的45%，从1000多元/平方米做到3万多元/平方米，SOHO也从一个小公司做到香港上市公司，一步步发展起来，我们体会到越聚集越有效应。十年之后，我们来到上海，如果东一榔头、西一棒子，效应不会好。”潘石屹告诉时代周报记者。

　　临空区位优势不可复制

　　此前，潘石屹在各种场合屡屡提及大虹桥，外界很多人以为潘石屹一定会在虹桥商务区核心区域拿地，当SOHO中国宣布在虹桥临空经济园区低溢价竞得土地时，多少让人有些意外。

　　上海市长宁区虹桥临空经济园区办公室主任朱平向时代周报记者道出了缘由，临空经济园区位于上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心，是上海虹桥商务区的东部门户，距虹桥综合交通枢纽仅5分钟车程，是长宁区对接国际贸易中心建设的主要功能承载区，总规划面积5.14平方公里，目前已初步形成了国际国内著名企业集聚的高地。

　　“十一五”期间，临空园区每平方公里创造的财政收入为15.6亿元，这在其他园区是不多见的。这与潘石屹看中的上海乃至长三角经济体量占GDP比重高不谋而合。

　　据朱平介绍，十二五期间，临空经济园区将推动“商居办”融合发展，通过商业、居住、办公混合的多元化功能打造，完成由单一产业园区向城市综合功能区的转型，推动国际会议中心、五星级宾馆、综合体育休闲公园、游艇码头、文化观演、时尚资讯发布、体验式商业等重要功能落地，彻底改变目前很多园区都普遍存在的“白天热闹、夜晚空城”现象，让临空“活起来、动起来、亮起来”。

　　“2009年临空推地40万平方米，今年计划推出40万平方米，目前已推出3块，还有一块没有推出，明年大概也保持这样一个速度推地，每年推得太多，不能开建也是浪费。‘十二五’期间，临空预计可完成239万平方米的项目建设。坚持‘园林式、高科技、总部型’发展定位，对接国际贸易中心建设，搭建贸易平台，架构贸易产业链，发展信息服务、航空物流。临空区位优势是不可复制的。”朱平说。

　　大幅提高持有物业比例

　　潘石屹称，上海是梦寐以求的地方，抢占了上海，就抢占了中国经济高速发展中的一个重要高地，没有一个高地比上海更高，所以短短一年时间有4个项目。但大部分都是从别人手里接来的，临空项目是SOHO中国在上海自己设计、自己建造的第一个，因此也格外受到重视。

　　“我们取得土地后，做了全球的招投标，这样一个有创意、有颠覆性、革命性的产品应该是代表未来的。我们从北京拿着图纸、扛着电脑，来给上海市的领导汇报的时候，真像赶考一样，如果不被接受的话，对我们来说是一个很大的打击，就跟高考落榜的心情一样，没想到项目展示出来，上海市的领导跟我们一样惊喜。”潘石屹在谈到临空项目的设计时仍然掩饰不住对这个设计方案的满意。

　　据悉，在英、美、挪威等设计团队中，SOHO中国最终选择了英国的扎哈·哈迪德建筑师事务所的方案。目前北京在建的银河SOHO和望京SOHO的设计方案也出自扎哈之手。潘石屹表示，临空这个项目有非常严格的规划条件限制，例如建筑的高度不能超过40米，扎哈的方案让人耳目一新。“我们正抓紧报批，希望2013年它能成为一个上海的标志。”

　　据透露，“临空项目”总面积30万平方米左右，面对的企业以长三角和上海企业为主，办公区域采用统一管理、统一出租、统一销售，一部分物业持有。

　　“SOHO中国在做大规模转型，以前一直是对外销售，今后持有比例会越来越大，原因是SOHO中国效益不错，账面现金量太大，目前有200亿元的现金，现在大家都在谈通货膨胀，这么大的现金量我们也要抗通胀。我们会逐步加大持有物业。”潘石屹向时代周报记者表示。

　　中投顾问最新发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》显示，目前商铺回报率大约在7%-8%之间，写字楼投资回报率约为5%-6%之间，住宅市场的租金回报率为3%左右，远低于商业地产的回报率。并且随着商贸服务业的不断发展，商圈也将经历从培育到繁盛的时期，商业地产租金的回报率上升幅度会更大。

　　中投顾问高级研究员黎雪荣认为，从短期来看，“开发-销售”的商业模式仍将是SOHO中国的首选策略，这将极大地提高资金使用效率，使企业得到迅速成长，只有当市场低迷，地产不景气时才会加大持有物业比例。而潘石屹大幅提高持有物业比例，表明他对当前住宅价格上涨缺乏信心，认为政府必然会对房地产进行行政干预和调控，顾忌政府可能会出台一些限价政策，因此房价的涨跌并不会完全按照市场化运行，房价大幅上涨的可能性很小，而一旦政府不去干预，完全按照市场化运行的话，房价必然会再度大幅上涨。