与前几年相比，政策上已经不再扶持改善性购房，但对首套购房者的保护必不可少。在商业银行提高信贷门槛的同时，应从政策上帮助工薪阶层，避免他们在调控中遭“误伤”。

　　■专栏张炜

　　 短短一个月内，首套房贷两成首付和七折优惠利率先后被取消。作为楼市调控组合拳的组成部分，能否抑制高房价还有待观察。不可回避的是，上调首套房贷利率“伤害”了对房贷高度依赖的支付能力较低的普通自住客。对这些刚性需求者来说，暂时还没有看到房价因调控而下跌，却因为贷款成本的增加而“被涨价”了。

　　 从七折优惠利率到八五折优惠利率，对首套房购房者的影响不小。据测算，以３０年期的１００万元按揭贷款为例，基准利率为６．１４％，从七折优惠调整为八五折后，月供增加５５５．３１元，一年多支出６６６３．７２元。若与央行１０月２０日把５年期贷款基准利率从５．９４％上调至６．１４％相比，首套房贷利率优惠从七折升至八五折，增加的成本相当于４次加息。这意味着首套房的贷款成本已“天壤之别”。央行加息前，七折优惠的房贷利率是４．１５８％，加息及执行八五折优惠的房贷利率是５．２１９％，两者相差１．０６１个百分点。若如专家所预计的进入升息通道，未来的贷款成本支出还会增加。

　　 实际上，普通首套房购买者难以享受七优惠利率，并非始于这次所谓的“央行口头通知”。２０１０年调控大旗举起之后，中行、招行、光大等银行就开始上调首套房贷款利率；４月份，建行、工行等随之跟进，对首付成数与利率折扣实行弹性关联，首套房购买者很难拿到七折利率优惠。据笔者上周末向多家沪上银行咨询，七折优惠利率仍在政策上可以申请，但申请的门槛非常高。如某大型银行规定，日均资产５万元的理财客户可获七五折至八折优惠利率，日均资产５０万元的贵宾客户享受七折优惠利率。

　　 如今“央行口头通知”见诸报端，意味着首套房购买者申请七折优惠利率的通道被彻底“封堵”了。有人认为，个人房贷利率七折优惠是２００８年金融危机时期特定的产物，当时的政策初衷是救楼市及救经济，如今站在楼市调控延续性的角度看，恢复八五折优惠利率属“顺水推舟之举”。而且，部分受困于贷款成本提升的买家将被迫推迟购房计划，二手房市场成交量萎缩不可避免，有助于抑制房价上涨的预期。

　　 其实，用一刀切的方式增加贷款购房的成本，虽会吓退部分购房需求，但也严重“伤及无辜”。首套房贷利率上调后，受影响最大的是自住购房者，主要是工薪阶层的购房者，包括那些被高房价压得难以“喘气”的“房奴”。此类购房者的购房预算非常紧张，对贷款的依赖程度较高。两成首付与七折利率的先后取消，加上央行提高基准利率，进一步削弱了其偿付能力。

　　 贷款购房者的购房总成本包括房价及贷款利息两部分，如果房价维持高位不动，贷款成本增加等于间接“被涨价”。面对楼市政策调控，工薪阶层渴望房价降下来，没想到的是未见房价实质性下调，却先看到贷款利息的提高。这样的“被涨价”损害了自住型购房者的利益，还会产生一定的负面效应。偿付能力较差的自住客为了偿还房贷，不得不节省日常开支，减少其他消费支出。倘若房价上涨没有因为七折优惠利率的取消而被遏制，也就苦了购房者，鼓了开发商及银行的腰包，甚至拖累了消费对经济增长的拉动贡献。

　　 楼市调控政策的加码，应该重点指向投资投机性购房，在信贷政策上体现差别化。提高打击的“精确性”，不能仅仅依赖于信贷政策，还有待税收等其他政策跟进。与前几年相比，政策上已经不再扶持改善性购房，但对首套购房者的保护必不可少。在商业银行提高信贷门槛的同时，应从政策上帮助工薪阶层，避免他们在调控中遭“误伤”。考虑到工薪阶层首先使用公积金贷款，不妨适当提高公积金贷款的额度，减少其购买首套房时对商业贷款的依赖。一言以蔽之，调控政策的延续不仅针对高房价，而且需要保护普通购房者，别让工薪阶层成为“被涨价”的受害者。