陆媛

　　经过“9·28”一战，黄光裕家族变卖资产的进程并未停止，因为特别股东大会达到了一定的目的，所以在对待即将出售的国美商都价格方面，心理预期已翻了一倍。

　　“100亿元？他们疯了吗？”一位正在参加黄家该块地产谈判的机构人士如此告诉《第一财经日报》。不过黄家发言人仍旧表示，虽然没有正式的评估机构报告，但国美商都的价格应该更高。

　　国美商都位于北京南四环丰台科技园，面积55万平方米，由国美置业在2005年拍下这块北京当年最大的招拍挂项目，但此后的开发一直断断续续，出于边建造、边招商、边出售状态。

　　一位代表一家上市公司参加国美商都谈判的机构人士告诉记者，该机构对国美商都做过尽职调查，“我们报价40亿元，昨天还在和黄家谈判。国美商都并不像他们说得那样好，其实只完成了外装，也没有启动招商，我们如果收购了，还要为此投入七八个亿来做内装，还要数千万元来做招商工作。黄家的成本只有20多亿元，凭什么要100亿元呢？”

　　此前亦有机构人士表示，9月份黄家和陈晓争夺国美控制权时，的确谈过40亿元的价格。“现在黄家的心态变了，也不急了，所以要卖更高的价格了。”上述机构人士表示。

　　卖家的预期与买家有较大的差距，这或许意味着商战处于热身阶段。卖家对国美商都寄予了改善现金流的巨大期望。黄家发言人周三向记者表示，国美商都已经拿到房产预售证，各证齐全而且完成了装修，全部竣工，因此价格应该在2008年的60亿元以上，“怎么也得超过100亿元吧”。

　　或许是三大因素导致了卖家和买家的价格预期差距。首先，对国美商都的估值中，很重要的一个方面是商户租金。卖家对商户租金的预期在2008年售卖时就设定为7元/天/平方米，而上述买家的预期则根据2010年的调查设定为2元/天/平方米，这里存在超过2.5倍的差距，直接导致了总体估值的悬殊。“启动之初怎么可能7元/天/平方米呢？那得是成熟地块，国美商都这里至少得开发上三年才能达到。”上述机构人士分析。

　　另一因素还在于商铺资源。“黄家没有大规模启动招商工作，这意味着商户租金的回流不能很快成为现实，我们买家是要为此空置付出高额利息成本的。我们正好在其他的项目中进行同类的招商工作，那些商铺资源就可以直接拿过来。”机构人士称。

　　对国美商都的用途、短长期规划也导致了买卖双方的价格预期差距。如以国美商都为长期运作的商业地产，则更有耐心等待国美商都发酵成熟，而若以国美商都为资本运作的筹码，则更重视价格与收益的短期价差。“我们是打算把国美商都拿过来做资本运作的，完成内装招商等包装，对该项目定向增发，募集资金来运作。”

　　不过最重要的一点是，黄家的心态变了，这影响了在国美商都项目上的谈判能力。中介机构人士如此分析。