荆宝洁

　　人尽皆知黄光裕需要钱。

　　正当黄光裕不断筹资在二级市场上增持国美电器(0493.HK)时，传来鹏润地产旗下大康鞋城出售的消息。一个几乎被遗忘的“王国”——国美系地产，重回公众视线。大康鞋城和国美商都的出售，被视为黄光裕筹资的重要砝码。

　　但在一位国美内部人士看来，目前国美电器董事会调整之争与地产经营没有任何关系。据其表述，“之于具体某个项目的出让，都是鹏润地产按照2008年5月制订的战略，进行的很正常的经营行为。作为地产公司，本来就是开发项目，然后在具备条件时卖掉。这是再正常不过的事情。而大康鞋城最近刚具备对外销售条件。”

　　另据本报记者了解，国美商都暂不准备对外销售。与此同时，鹏润投资还在四处寻找新项目。

　　“仅剩”的王牌？

　　2009年2月，位于北京西客站附近的鹏润建国大酒店以约4亿元的价格易主。大康鞋城和国美商都几乎成为鹏润控股当下手中仅剩不多的可以出售的不动产。

　　鹏润控股持有大康鞋城51%的股权，王万源和万彩凤(均为独立第三方自然人股东)分别持有24.5%的股权。2008年5月7日公布的中关村(000931.SZ)重组预案中，对大康鞋城的描述称，大康国际鞋城前身为北京大康鞋帽交易中心和北京国际鞋帽交易中心，位于丰台区右安门外幸福里，南外二环路附近。该市场占地面积31,947平方米，规划建筑面积101,938平方米，为全国最大的鞋类商品批发交易市场，年交易额超过100亿元。

　　今年4月，另外两位股东以“黄光裕经营不善”为由起诉要求解散大康国际鞋城有限公司，鹏润地产也认为公司继续经营将造成巨大损失，遂与原告达成一致。公司随即被丰台法院判令解散。

　　大康鞋城在诉讼中表示，鞋城现在出租档口只有300多家，从去年6月起，租户开始欠租，日常经营难以为继，鞋城的营业濒临关闭。但据了解，从9月份开始，租户生意已经转好。根据市场人士对大康鞋城的估价，项目至少值20个亿。

　　而被称为有60亿市场价值的国美商，似乎一直在沉睡之中。这个总建筑面积近60万平方米的项目，坐落于北京西南四环。从外观看，已经颇具气势，但一直没有开业经营。在门口看守的保安告诉记者，项目还没完成内部装修。

　　2005年4月，国美置业以8.05亿元拍得北京市丰台区西南四环地块，用于开发“国美商都”项目。时任国美置业总经理禹晋永延续了“高科技”包装路径，力主将项目包装成“世界电子电器高科技体验中心”。

　　彼时，禹晋永还曾向媒体表示，拿地后的一个月之间，国美商都租位已全部签约订出，其中有不少来自国美集团全球战略合作伙伴，剩下的部分有大半被国美电器的小商户订走。

　　但最终，这个号称投资38亿元的项目，定位几经调整，一直未完成销售，沉淀了国美不少资金。2005年9月，禹晋永被黄光裕以“泄露公司发展计划”之名辞退。

　　2005年至2009年4年里，国美置业迎送了禹晋永、吴坤岭、童渊、周东权、王海域5任总经理，国美商都这个北京市2005年最大的招拍挂项目，案名也由国美商都——鹏润时代广场——鹏润国际时尚交易中心——国美广场——国美商都，数次更迭。

　　一位离开鹏润的高层告诉记者，黄光裕还未出事前，工程就已约定盖成现在的程度。“你现在看到的样子，是当初约定好的，这是国美商都建设的第一阶段。”尽管对外宣称投资30多亿，但该高层称，实际很省。“土地款是可以算出来的，给到建筑方的钱，可以去问中建五局和八局。”

　　而国美方面向本报记者否认了国美商都出售的消息。被黄光裕提名竞逐国美执行董事、董事局主席的北京鹏润投资法律顾问邹晓春，被问及地产业务时介绍说，前两年，国美地产项目转让，基本是亏损出售，接手的机构或公司，都是趁机杀价，现在暂时不打算转让。

　　意向土地面积曾经过亿平方米

　　国美商都项目，曾被视为禹晋永留给黄光裕的地产毒药。但鹏润投资内部人士并不这样看待。前述离开的高层说，抛开当年拿地的过程不去评价，现在看来，项目已大幅升值。“那么好的位置，体量又足够大，换谁去做都可以把它做起来的。”他说。

　　令人唏嘘的是，2008年10月，当时还以“国美广场”之名对外招商的国美商都，举行了声势浩大的签约仪式，与天虹百货、特力屋、金钱豹、奥卡索、麦当劳、屈臣氏等近百家企业签署入驻协议。但一个月后，黄光裕因涉嫌经济犯罪被北京市警方拘查。

　　这位离开的高层说，“当时黄老板出事了，项目出售或者运营都不明方向。没人知道黄老板会关多久。没有人有办法等那么久。”直到现在，他依旧很看好这个项目，认为按照当时的定位去做，项目一定会成功。

　　该项目被称作鹏润国际时尚中心时，提出了“鹏润会”的概念。

　　前述高层说，项目没做起来，主要还是因为黄老板出事。更有评价称，如果黄光裕当时不是去做商业地产而是全心开发住宅，鹏润投资旗下地产会是截然不同的两种局面。但生活没有假如，做商业地产的战略早已埋下伏笔。

　　在重组中关村的公告中，有这样一段表述：北京鹏润房地产开发有限责任公司，法定代表人黄光裕先生，主要业务为房地产开发，今后除从事商业地产开发项目以外，不再进行住宅地产和科技地产的开发业务，不与上市公司形成实质性的同业竞争关系。

　　在入主中关村之前，黄光裕在地产业务上几个较为知名的项目分别是早期的鹏润家园和后期的国美第一城等。2008年5月，中关村公布了180亿元的定向增发计划之后，黄光裕的地产版图第一次较为完整地公之于众。

　　按照上市公司中关村的披露，鹏润控股旗下主要包括10家地产公司，当时正在运作的地产二级开发项目主要包括位于北京、重庆和无锡等地的鹏润蓝海、国泰广场等，总规划占地面积约52.56万平方米，建筑面积约101.61万平方米。其余大多为土地一级市场开发，主要位于北京市，总占地面积超过10052.38万平方米。

　　另据披露，鹏润地产只是与乡镇一级的政府草签了意向协议，黄光裕接受调查后，这些没有实质内容的协议就锁进了抽屉。过亿平米的京郊土地只鲜活地出现在重组方案中，如果没有持续大量的投入，依然不属于鹏润地产。

　　朝阳为谁升起

　　黄光裕案事发后，其大妹黄秀虹于2009年2月正式接任鹏润投资董事长，接手了鹏润房地产待开发的多个土地储备项目。国美广场、金尊大厦、崔各庄项目、宋庄项目、上海等项目公司法定代表人均已改为黄秀虹，唯有张家湾项目和大康国际鞋城法定代表人仍为黄光裕。鹏润控股注册资本20亿，其中20%股份属于黄秀虹。

　　2009年9月，黄光裕旗下的上海鹏润房地产开发有限公司(以下简称鹏润地产)以总价4.07亿竞得惠南镇东城区C6-1储备地块，超出底价124%，楼面地价达4102元/平方米。上海公司一直由黄秀虹负责。

　　尽管在外人眼里黄光裕的地产王国已成没落之势，像卖电器一样卖房子的理念也在当下显得不合时宜。但前述离开的高层认为鹏润控股依旧可以东山再起。鹏润控股内部人士向本报记者透露，鹏润投资还在积极寻找新的项目。

　　(本报记者丁磊对此文亦有贡献)