策划/李春先

　　记者 上官建庆 张宇杰

　　新政颁布后，楼市已经历了4个多月的调整期，除了一手地产开发商面临着资金考验外，二手房中介也面临资金与成交量的双重压力。记者就此走访了佛山的数家大型地产中介公司和一些个体小中介公司，发现地产中介市场暗流涌动。大型地产中介公司之间的竞争加剧，面临行业内的重新洗牌。

　　《二手楼》从本期起推出二手中介生存现状策划系列报道，主要针对佛山地产中介公司目前的生存现状、导致市场分化的原因、应对市场调整的优势和劣势、市场投资潜力以及未来的市场趋势等进行探讨。

　　自4月份开始的楼市新政，令楼市交易持续低迷，这也让佛山的二手中介再次洗牌。记者从佛山各大地产中介公司获悉，今年上半年，不少大型地产中介公司都出现了亏损和门店停业现象，一些经营管理不善的公司甚至出现了整个区域数十人集体跳槽事件。伴随着近期二手房交易回暖，佛山的大型品牌地产中介公司再度出现了加快扩张争抢下半年市场的势头。

　　业内人士表示，目前佛山的大型品牌地产中介公司主要存在3种经营模式，谁能平稳渡过淡市的考验，谁能成为市场的最终赢家，最终要靠经营管理模式取胜。

　　调查：经历再次洗牌首现集体跳槽

　　昨天，记者走访禅桂两地的二手中介市场，发现截至目前为止，大型地产中介门店总量减少1成以上，个别公司甚至出现了整个区域经纪人集体跳槽现象。这是继2008年金融危机造成洗牌后，佛山二手房中介市场再次经历的洗牌。

　　走访禅城的房产中介公司，发现此前随处可见的合富置业，最近比较少见。据业内人士透露，在今年二手房交易最淡的5月份，合富置业曾经发生过一次员工集体跳槽事件，整个禅城区的50多名员工，全部跳槽去了另外的公司，令合富置业禅城的门店几乎全部停业。

　　而自从今年4月份颁布新政后楼市成交转淡，不少中介公司都出现了不同程度的亏损和门店停业，如合富置业上半年有6家门店停业，门店数量从年前的16家减至10家；满堂红虽没有出现门店停业现象，但满堂红在5、6月份，也出现了月亏损几十万元的记录。21世纪不动产则是唯一一家没有出现亏损且还逆市扩张7～8家门店的公司。

　　“这次的洗牌虽然没有2008年那场金融危机大，但也再次改变了佛山二手市场的格局。刚开始，佛山的二手房市场主要是以满堂红与合富置业唱主角；去年随着21世纪不动产的高调进入，本土地产中介和记物业的兴起，佛山的二手房市场由此变成四强并立；经历了上半年这场调整，相信四强的排列顺序会发生改变。”业内人士李先生毫不隐讳地表示。

　　“在房产中介的经营管理中，人始终是成败的关键。”据业内人士分析，目前佛山的四大地产中介公司共有三种经营模式，而导致此次洗牌的原因，主要与房产中介公司的经营管理模式有关，其次企业文化建设也是凝聚人心与防止人员流动的关键。

　　析因：

　　经营模式和企业文化是关键

　　标准化链式管理较稳健

　　据满堂红置业有限公司陈经理透露，满堂红是采用标准化链式管理模式，即将二手房交易服务流程分为两大块，一块是门店销售，一块是后勤服务，两大块中又分设多个服务环节，通常由2～3名工作人员各负责几个环节，共同配合完成，再加上由佛山分公司直接管理，整体管理机制较为系统严密，对员工的培训和奖惩制度也比较合理，因此即便是在淡市中，由于公司提前对员工进行培训，做了防御措施，因此最终能渡过淡市关。

　　相比之下，合富置业的经营管理模式虽然与满堂红相似，但由于是由广州分公司遥控管理，管理相对松散，员工走私单现象严重，因此所取得的业绩也是天壤之别。

　　“各自为政”加盟店发展快

　　21世纪不动产是佛山唯一一家以加盟模式经营的地产中介公司。据了解，自去年5月1日开始，21世纪不动产已相继在佛山开了20家店，发展速度非常迅速，目前该20家店经营都比较稳健，即便处于淡市中，也暂时没有出现部门门店停业迹象。

　　“加盟店的经营模式是品牌输入，每个单店都是自己的老板，在实际操作中灵活性会相对较高，但同时在房源信息和客源信息等资源上各店间难以互通，单店之间基本上是自成一体各自为政，经营成败与得失盈亏由单店老板承担。”业内人士何先生表示，21世纪不动产只承担整体品牌形象宣传、销售管理培训等工作，不承担单店经营盈亏，且加盟店除了要交纳一定的加盟费，每月还须向21世纪不动产佛山区域分部交纳一定的管理费。

　　高提成管理有利有弊

　　“经纪人易流失是房产中介面临的最大问题。”据业内人士李先生透露，导致中介倒闭的原因，大多数是人员流失，造成人才流失的原因有多种，企业平台不好、待遇和奖惩制度不合理，缺少企业文化等，都有可能造成人才流失严重。特别是有些公司虽然给出的提成高，但由于管理与服务平台跟不上，同样也留不住人才。

　　据了解，目前中介公司给经纪人的销售提成很混乱，满堂红、合富等都是采用多级式提成，底薪相对较高，普通销售人员的底薪多是1200元/月，销售提成为15%～25%，最高不会超过30%；而有些中介公司对销售提成是采用两级式支付，只要业绩达到2万元，均可以拿到30%的高提成，相比于其他公司要高一些，但底薪却比其他公司低200元～300元/月左右，且是责任底薪，一旦出现亏损，员工也要跟老板一起分担风险，从而令员工没有安全感。

　　“如果在旺市，高提成对中介经纪人充满吸引力，但如果处于淡市，低底薪高提成就很难再留住人。再加上有些中介公司采用跟踪服务，服务可能更细致，但服务的专业程度和交易风险的防范能力，也有可能会打折扣。”业内人士陈先生对记者表示。

　　动向：抢占下半年市场

　　近期二手楼交易转暖，也为清淡了数月的二手房地产中介带来了希望和动力，不少二手地产中介公司最近动作频繁，抓紧招兵纳贤备战下半年市场。

　　“近期二手房交易也出现明显回暖，只要政府不再出台抑制政策，预计到今年第四季度，以及明年的第二季度，将有可能进入二手房交易的旺季。”满堂红置业有限公司陈经理表示，从今年年初一直到现在，满堂红一直都在招人，目前中介经理人的数量已从年前的400多人增加到500多人，增长幅度超过1/4。而今年上半年，由于受新政影响减缓了开店速度，仅新开了罗村、盐步、桂城等3家店，下半年争取再开4～5家分店。

　　另据了解，21世纪不动产目前也有新店扩张计划，正在大量招聘人才。21世纪不动产目前南海桂城丽雅苑、怡翠玫瑰一带已有3家新店正在装修，容桂有2家新店正在装修，预计近期至少有5家店可以开业，截止到今年底，21世纪不动产将计划下半年在顺德和南海新增10家新店。

　　预测：顺德或成争夺区域

　　据业内人士预测，目前禅桂两地二手地产中介的分布密度已相当高，特别是一些较成熟的大型楼盘，四周更是布满了地产中介公司；相比之下，顺德的二手房市场起步较晚，且目前仅21世纪不动产一家大型地产中介进驻，满堂红也仅在乐从有4家店，市场空间较大，未来成长潜力较好，有可能成为新一轮热门争夺区域。

　　据满堂红的陈经理表示，下半年满堂红将从禅桂中心城区往顺德区辐射，乐从、北滘等将成为首轮进驻的重点辐射区域；而据21世纪不动产的相关负责人钟先生透露，下半年21世纪不动产也将加快在顺德区全面布局，并开始向镇街渗透，同时在巩固禅城的基础上，加快向桂城扩张。