证大置业昨创下双项纪录：以92.2亿“鲸吞”外滩8-1地块，楼板价超过3.4万／平方米

　　□外滩8-1地块昨日被上海证大置业以92.2亿元人民币拍得。

　　□晨报记者 刘 畅 实习生 康菲辰

　　“不鸣则已，一鸣惊人”，这是有着“地产界艺术家”称号的证大投资集团董事长戴志康的风格。昨日，戴志康再次“一鸣惊人”：当日，戴志康旗下很少在公开土地市场露面的上海证大置业有限公司，以92.2亿元“鲸吞”外滩8-1地块，并成为上海的新地王。

　　值得注意的是，上述项目楼板价达34366.5元，超过去年中建地产拿下的新江湾城地块，成为名副其实的“双料地王”。

　　投标：

　　港资企业集体缺席

　　外滩8-1地块位于外滩金融集聚带核心区域。公开信息显示，这一地块东至中山东二路，南至东门路，西至人民路，北至龙潭路，出让面积45471.9平方米。

　　与以往不同，此次外滩8-1地块拍卖是上海第一块试行“勾地”制度的地块，即地块出让采取预申请和有竞价招标的方式，参与竞拍的开发商要通过预申请、投标评标和现场竞价三道关才能最后获胜。

　　外滩8-1地块曾引起广泛关注：在去年年底举行的该地块信息发布会上，黄浦区规划和国土资源管理局邀请到新鸿基地产、和黄、仁恒、丽丰控股、上海置业、爱美高、绿地、复地等20多家开发商巨头到场。

　　值得注意的是，昨日最后到场竞价的只是4家本土开发商——新黄浦、证大、“复地联合体”(包括复星等)以及“中华企业联合体”(包括太平洋人寿和泰康人寿)。而这4家开发商又分为两大阵营：证大、复地为沪上知名民营地产企业，而新黄浦、中华企业则是国资背景的开发商。

　　此前呼声很高的新鸿基以及和记黄埔等港资开发商并不在此次通过预申请的4家开发商之列。是因为出让底价太高，港资企业主动退出？还是没有通过“预申请”这道门槛，目前尚无确切消息。

　　不过有一点可以肯定，在此前该地块的预申请环节，该地块“出让底价不低于90亿元、最低保证金4.5亿元”着实让一些开发商知难而退。评标：

　　未达标准线候补挤进竞标

　　昨日上午9时30分，投标开始，13点30分开标。相关方面先公布了4家公司的报价：复地联合体报价最高，为93.01亿元；证大次高，为91亿元；而新黄浦和中华企业联合体报价均为90亿元。

　　随后进入漫长的评标阶段：根据地块的出让文件，商务标的评分标准是通过投标人的净资产、银行存款、商办物业开发量、商办物业持有量等多种因素进行打分。

　　由中华企业、太平洋人寿和泰康人寿组成的联合竞投人——中华企业，由于在银行存款、净资产和资信级别等方面的巨大优势被认为是评标的大热门。果不其然，在经过9位专家两个多小时的评标之后，中华企业最终以75分的商务标评分和139.56分的综合评分领先其他三家投标人，并且也是唯一一家超过商务标45分标准线的投标人。

　　根据出让文件的相关规定，只有商务标得分和综合得分均超过标准线的投标人才能成为候选中标人进入下一轮的竞标环节。但如果只有一位投标人超过标准线，则在其他投标人中按“综合得分”确定分数最高的投标人为候选中标人。因此，虽然商务标得分只有43分，没有达到标准线，但综合得分排名第二的证大置业还是非常幸运地挤进了竞标环节。夺标：

　　上演蛇吞象式“大逆转”

　　17时26分，现场竞价开始。起始价为91.1亿元，加价幅度为1000万元。在最初的几个回合，中华企业和证大置业轮番举牌竞价，互不相让，但随着价格的上涨，两家企业思考的时间越来越长，举牌的节奏也变得越来越慢。

　　当证大置业报出91.6亿元之后，中华企业出现了第一次较长时间的斟酌，但最终还是在主持人叫价两次后加价1000万元，而证大置业则非常迅速地将价格加到91.8亿元。

　　“那么快就举牌，好像是对这块地势在必得啊。”一位在场的业内人士说。

　　此后，主持人根据现场情况将加价幅度下调到500万元。中华企业再三斟酌、证大置业迅速出击的情况在其后又出现了两次。当证大置业将成交价提高至92.2亿元后，中华企业再没有举牌应价。于是，证大置业上演“大逆转”竞得了该地块。

　　根据参与此次竞标时提交的材料，目前证大集团的净资产仅约23亿元，银行存款约5.7亿元。这样的资金规模，拿下92.2亿元的地王，当之无愧“蛇吞象”。反应：

　　业内称要放宽候补名额

　　2009年全国各地“地王”频出，地价涨幅超过房价，高地价直接推高了房价，因此“国十一条”中明确提出要尝试土地出让的综合标评法(实际上这也是上海的先进经验)，改变“价高者得地”的简单竞标标准，以抑制高地价，从而稳定房价预期。

　　不过，业内认为，上海首次尝试的“勾地”尚需进一步完善。

　　易居房地产综合研究部部长杨红旭表示，外滩这幅宝地可以说是全国第一块尝试预申请和综合评标的经营性用地，以接近底价的价位成交，可以说取得了预期效果，“但这一出让制度是否真正做到了公平、公正，真正让所有想要竞标的企业不抱怨、不反对，尚需有一个尝试和摸索的过程。”

　　还有业内人士认为，此次复地联合体以“1分”无缘竞标有点冤，因此建议在有效标不足时，可放宽候补条件，使竞标企业至少达到3家。

　　证大老总：能拿下我们都有些意外

　　在证大置业以92.2亿元拿到外滩8-1地块后，证大投资集团董事长戴志康接受了晨报记者的采访。

　　晨报记者：证大置业是上海老牌开发商，但近些年很少公开拿地，怎么一下子冒出来夺得“地王”？

　　戴志康：这些年我们一直在做商业地产，能拿下这块地有些意外，但我们有信心做这个项目。

　　晨报记者：证大净资产仅约23亿元，此次却以92.2亿元拿到地，是否有实力开发此项目？

　　戴志康：我们有能力开发这个项目，但也不排除与别的公司合作开发的可能，目前已经有多家合作方在洽谈该项目了。

　　晨报记者：对于92.2亿元这个成交价怎么看？

　　戴志康：可以接受。

　　晨报记者：评标前，复地联合体报价最高(93.01亿元)，为什么报价次高的证大置业 (91亿元)最终获胜？

　　戴志康：商务标开出来后，新黄浦、证大置业和复地联合体都没达标，但证大置业在三家企业中评分最高，因此以“候补”身份进入最后的竞价阶段，竞价阶段只有证大置业和中华企业联合体两家公司，而先前报价最高的复地联合体没参与最后的竞价。

　　晨报记者：在地产界，证大以及您个人都很有个性，未来将怎样开发外滩8-1地块？

　　戴志康：肯定会打造一个体现建筑艺术的地标项目。

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