时代周报记者  张睿

　　送走了被建外SOHO物业门事件纠缠不清的2009年，潘石屹的麻烦事儿似乎并没有减少。旗下SOHO尚都和朝外SOHO的数百名业主，因为投资商铺面临严重亏损，目前成立了维权工作小组，正在积极活动，准备“叫板”潘石屹。

　　此时，潘石屹一直坚持的商铺散售模式再次遭到严重质疑—散售模式中，开发商透支了商家和投资客的利益，同时也导致无法统一运营管理。

　　而SOHO中国却极力辩解：散售还是持有，并不是判断一个项目成功与否的界限，并准备将散售模式进行到底。

　　SOHO金铺过半负回报

　　SOHO尚都的纠纷自其开业起就从未断过。

　　早在2007年7月底，距SOHO尚都7月1日正式开业还不到一个月，西塔60多家商铺的店主们，由于开业率不到50%、人气不足、商铺经营惨淡的原因，曾经发起过一次集体歇业以示抗议，希望开发商能够协助商铺店主进行推广，并希望“与潘石屹对话”。

　　应对这场危机，潘石屹在2007年的7月26日，写了一篇点击率高居不下的博客文章—《SOHO尚都还是一个刚出生的婴儿，需要大家共同呵护》，“希望SOHO尚都商铺的业主能从长远的利益出发，与我们的商家一起渡过商铺的培养期，适当地减让一部分商家的租金。”

　　然而，风波难以轻易抚平。2008年3月，由于持续半年的生意惨淡，SOHO尚都的部分商户要求降低租金，而后店铺遭封，32家商户起诉业主和开发商，要求解除租赁合同、退还押金，同时赔偿店面装修损失。朝阳区法院开庭审理了此案。

　　如今开业已两年半，在诸多商铺业主和租客的眼中，商铺的培养期显然还未渡过。

　　2009年年末，SOHO尚都的近百名业主频繁召开业主座谈会，控诉“商铺大量空置、出租率低、在租商铺租金节节下跌、还不起按揭、原价甚至折价都卖不出去的凄惨现状”，并成立了“业主维权工作组”。

　　根据维权发起小组的调查，截至2009年10月30日，SOHO尚都407个铺位，正在出租营业的共有229个，剩余的179个铺位，或一直空置，或退租后空置。一路之隔的朝外SOHO，则有237个铺位业主的投资回报率为负数，占铺位总数的54%。而租金水平，更是一路下跌到了每天3元/平方米。

　　“这段时间，业主维权工作组的负责人正在同SOHO尚都和朝外SOHO的600多名业主一户户地谈，以找到维权的办法。”维权工作组的工作人员告诉时代周报记者。

　　1月5日中午，时代周报记者在SOHO尚都场内看到，除了餐饮店和两个服装特卖场人流较多外，其他的铺面顾客并不多。而南塔和北塔还有不少商铺大门紧锁，并未营业。

　　SOHO中国副总裁许洋在接受时代周报记者采访时称，SOHO中国最近一直在和SOHO尚都与朝外SOHO的业主们沟通，而项目推广也一直在进行，包括新年期间也做了很多活动。从2009年10月以来，SOHO尚都的人气已经有所提升，周末的人流量也比以前增加不少。

　　据SOHO中国租务部的一位业务员提供的信息，SOHO尚都从2009年10—12月又租出了6000多平方米，出租率已经达到75%。而许洋称，SOHO尚都单独的出租率还会再高一些。

　　SOHO尚都土豆卖成黄金价

　　SOHO尚都是SOHO中国有限公司开发的第5个项目，也是该公司继SOHO现代城、建外SOHO后，在北京CBD开发的第3个项目。对于中国地产界两大明星潘石屹和任志强而言，SOHO尚都的开发，还是二者在万通新世界之后的再次合作。

　　2004年4月，华远与SOHO中国签属协议，对尚都国际中心的联合开发。SOHO中国以参股项目公司的形式加入到尚都国际中心整体开发中，一期由华远负责开发，称为华远尚都；SOHO中国开发项目二、三期，称作SOHO尚都。

　　用SOHO尚都解决了“断顿”之苦的潘石屹，立即找来建筑师对项目进行重新设计和包装。重新设计后的SOHO尚都总建筑面积约17万平方米。

　　2005年12月30日，SOHO尚都拿到预售证。开盘仅10天，潘石屹就宣布SOHO尚都签约的写字楼和商铺进账5亿元。按照潘的说法，“SOHO尚都本来计划半年卖完，但现在看来又要提前。”

　　除了销售迅速，SOHO尚都的价格也不菲。在任潘签订合作协议时，华远尚都已经卖出了一半，但均价只有14500元/平方米；时隔一年多，SOHO尚都不少商铺都卖出了近4万元/平方米的均价。在任志强眼里，潘石屹有“把土豆当成黄金卖”的本事。

　　散售模式遭遇质疑

　　尽管SOHO尚都取得了骄人的销售业绩，但售出之后，来自于小业主的埋怨和业内的质疑就从未断过。

　　潘石屹曾经将被媒体追问多次的“SOHO商业模式”问题，在博客中进行过一次集中的回答。他对SOHO中国商业模式的界定是：“开发商业(包括写字楼)地产，统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。”

　　然而，当产权分割售出到各个小业主手中时，“统一出租和管理”如何实现？

　　在SOHO尚都内，经营不同的产品和服务的商铺并没有按照主题有明确分区。时代周报记者看到，几乎每一层都有分散在各处的餐饮店，而美发、美甲、街舞培训、外语教学、服装饰品、礼品、书店、特卖场，也会在同一层做“邻居”。

　　SOHO中国租务中心的业务员告诉时代周报记者，如果租客决定租下这里的商铺，最终签约仍然是与小业主来签，租务中心主要提供信息和中介服务。在这样的形式下，租务中心如何控制租客的经营范围不得不被打上个问号。

　　而SOHO尚都业主维权联络处的工作人员也告诉时代周报记者，其实从开业伊始，“统一出租和管理”就没有实现过。有很多商铺都是业主自己租去的，或者是外面的中介帮忙出租的。而很多小业主们自然会选择租金价格高的商家。

　　于是，SOHO尚都陷入了一个恶性循环：开发商以最高利润将商铺分割出让给小业主，小业主也在高成本、高回报的预期下将租金尽量提高，这无疑增加了出租的困难，也加大了商家生存的压力，因此培养期就更加长。

　　北京苓创商业地产顾问机构总经理冯新总结，导致一些室内商业散售死亡的根本原因在于：散售模式中开发商对下游利益的透支，即开发商通过商铺的超高定价将投资客和商家未来多年的收益给提前支取走了，只留下风险和压力给投资客和商家，开发商、投资客、商户的利益关系是对立和扭曲的；其次，散售导致无法统一运营管理。

　　不过许洋却对此极力辩解：“散售有散售的缺点，持有有持有的问题。但散售的项目中，例如建外SOHO，在出现物业管理纠纷之前，租金一直都在提高，应该是属于运作成功的。”许洋认为，散售还是持有并不是判断一个项目成功与否的界限。

　　在众说纷纭中，潘石屹显然意在将散售模式进行到底。2009年，SOHO中国以131.6亿元的销售额，位居北京房企销售金额十强之首。

　　一面是购买了商铺的投资者被套牢，一面是后来的投资者前仆后继，此番景象颇耐人寻味。

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