SOHO尚都

　　开业两年租金降至通州底商水平 SOHO尚都业主28年才能收回成本

　　商报记者 王营 赖大臣

　　潘石屹的商业模式能否得到预期回报越来越受到业内的质疑，近日SOHO尚都业主刘先生向本报记者表示。

　　2005年刘先生以高价购买的SOHO尚都的两处房产，开业两年来一直没能租赁出去，最近租金已降至成本价3元/天/平方米，仍处于空置状态。

　　戴德梁行商铺部董事张家鹏向记者表示，这一价格水平也就相当于通州区一些小区底商的水平。

　　一直以来潘石屹旗下的SOHO中国以开发北京市核心地区的高端商业、写字楼为主，其开发的SOHO尚都、光华路SOHO、朝外SOHO、三里屯SOHO、中关村SOHO等项目以独特的建筑造型、高昂的售价名冠京城。但是自去年以来其开业的4个项目中的两个项目全处于纠纷的漩涡中，建外SOHO深陷物业门、SOHO尚都深陷退租门。“经过市场的检验可以看出，潘石屹一直标榜的散售商业模式早已过时，随着他旗下项目的不断开业，可能会有更多的问题暴露出来。”一位不愿透露姓名的山西商会负责人向记者表示。

　　租金不够物业费

　　SOHO尚都金铺子租出白菜价

　　“开业两年来，我的铺子一直没能租出去，别说用租金来支付房贷，就是连物业费也不够。”一位山西业主向记者表示。

　　2005年，作为潘石屹二进山西主推的项目SOHO尚都，当时的售价高达2万元/平方米。记者从北京市当时官方公布的数据了解到，2005年北京市商品住宅期房平均房价为6725元/平方米，仅为SOHO尚都房价的1/3，而当时开盘的著名豪宅项目星河湾的售价也仅为1万元/平方米左右。

　　高投资高回报、黄金位置的铺子一定能赚钱。当年许多山西人就是在这样的诱惑下，以北京市当时的最高价购买了大量SOHO尚都物业。

　　据山西商会的统计，目前SOHO尚都40%-50%的业主为山西人。

　　直到2007年SOHO尚都开业，许多当年花大价钱购买该处房产的业主逐渐认识到，再好的黄金铺子也会因为经营模式不善而存在风险。

　　刘先生向记者介绍，SOHO尚都开业的时候曾经有一家商户租赁过自己的房子，但是没装修完就退租了，后来一直无人问津。记者了解到，刘先生购买的两个铺面位于SOHO尚都西塔楼的四楼，总面积近350平方米，当年投资近700万元。

　　刘先生给记者算了一笔账，现在租金为3元/天/平方米，其中包括1元/天/平方米的物业费，实际收入为2元/天/平方米，即使出租出去一个月的租金也仅有2万元左右，按照这个租金价格要收回当初的成本至少需要28年，还不如把钱存在银行。

　　张家鹏向记者介绍，目前CBD区域一般商场的租金水平应该在20元/天/平方米以上，运营较好的如新光天地的租金已经达到了35元/ 天/平方米左右。SOHO尚都的租金水平基本上跟通州新华联的底商一个价格，而目前北京市区内一般小区底商的租金价格也达到了5元-6元/天/平方米。从北京市目前商铺的租金回报率来看，商铺投资收回成本的年限应该在10年左右。

　　记者了解到，目前在SOHO尚都，像刘先生这样空守黄金铺子租白菜价格的业主并不在少数。据SOHO尚都的一位老租户许女士向记者介绍，开业两年来一直处于空置状态的商铺大概占20%左右，而目前整个商场内能正常开业经营的商家不足40%，其他一些商铺一直处于半歇业状态。

　　业态经营混乱成致命伤

　　是散售商铺不能摆脱的纠葛

　　“产权式商铺在国外以及港澳地区早已销声匿迹，在国内的一些大城市也正在逐步退出市场。”张家鹏向记者表示。在他看来由于产权式商铺自身存在着固有的缺点，无论后期如何运作和经营全难以克服，特别是业主以天价购买了商铺后，为了保证回报率会导致引入业态不同而致使整个商场的业态难以定位，从而失去了市场竞争力。

　　正如张家鹏所言，产权式商铺业态混乱的诟病在SOHO尚都表现得淋漓尽致。“2007年7月1日，SOHO尚都正式开门营业，按照当初的规划一层为餐饮、二层为女装、三层为男装等，但是自从开业后，该商场一直业态混乱。”据SOHO尚都前商户彭女士回忆说。

　　记者上周末在SOHO尚都走访时发现，书店、内衣店、服装店、餐馆、街舞教室、旅游公司、美容店、足疗店等不同的业态形式居然出现在了一层，混乱程度难以想象，商场中还时不时地有店员在抽烟聊天，而商场内几乎看不到顾客。

　　对于产权式商铺的运作模式有深入研究的某专家指出，大多数产权式商铺的路数同出一辙：售后包租，回报率高达8%-12%。可是其中却隐藏着巨大的风险，全国产权式商铺70%难逃失败的命运。中国房地产商会秘书长顾云昌曾经表示，住宅地产是通过销售达到目的，而商业地产最终实现价值取决于今后经营中的现金流，也就是说，销售完成后更重要的任务是后期经营。现在有些开发商却把商铺切割成小块卖给小业主，甚至答应几年内8%-10%的回报，但这种盲目设定的经营目标很难实现，小业主和开发商之间矛盾重重。如各地一些产权式商铺广告做得天花乱坠，小业主进驻以后经营状况不佳，亏损严重，根本无法实现预期回报。

　　刘先生也向记者介绍说，当初购买该商铺时开发商曾表示，以这个地段即使4层的位置，开业后的租金水平也将达到8元/天/平方米-12元/天/平方米的水平。

　　其实在北京天价产权式商铺投资破灭的例子不在少数，如曾经在北京卖出18万元/平方米价格的中关村科贸中心，几经改造生意一直不火。此外还包括巨库、第五大道、碧溪广场等。

　　面对SOHO尚都目前的状况，不少业主都希望潘石屹成立统一的商业管理公司，来整体经营SOHO尚都。

　　记者手记

　　潘石屹的天价房为何租不出去？

　　当记者正在SOHO尚都采访时，接到了某地产网站发来的业内短信，截至12月28日三里屯SOHO销售额达94.91亿元，该项目以19.75亿元的单月销售额，位居北京11月楼市销售排行榜首位。这已经不是第一次接到关于SOHO项目热销的短信。

　　中关村SOHO开盘销售6亿元，商铺售价高达9万元/平方米、朝阳门SOHO首日销售9.6亿元、三里屯SOHO天价商铺单价16.8万元/平方米等，这是近一年记者经常听到的关于SOHO热销的数据。但是让人遗憾的是，目前已经投入经营的建外SOHO、SOHO尚都并不尽如人意。

　　“卖时风光无限，开业后却是门可罗雀，”一位山西商人这样评价潘石屹的项目。

　　纵观SOHO中国在北京的几个SOHO系产品，论地段和建筑形式全是无可挑剔，潘石屹本人也可谓是地产圈里的销售奇才。当年在SOHO北京公馆的转让现场，地产大佬任志强就表示，我很佩服潘石屹什么样的房子全能卖出去，而且一卖就是天价，他能从全国各地犄角旮旯的地方找来买家，这点我做不到，所以我把项目全卖给他了。

　　但是为何卖得出去却租不出去呢？山西商会一位负责人向记者表示，潘石屹项目的失败在于其商业模式的失败，散售的产权式商业模式并不适合在大型商场中运用，SOHO尚都就是一个最好的例子。同时他向记者表示，现在建外SOHO和SOHO尚都的问题，只是这种商业模式问题的冰山一角，随着SOHO中国其他项目的入市，暴露出的矛盾还会更多。他认为，弥补这种产权式商铺自身缺陷的惟一办法就是潘石屹成立专业的商业运营公司，负责售出物业的统一管理和运营。

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