■称该项目法律关系清楚 ■计划两年内“化整为零”销售

　　□晨报记者 刘 畅

　　昨天下午6点半，SOHO中国召开电话会议，宣布以24.5亿元正式收购上海市中心昔日最大的烂尾楼项目——东海广场，并正式命名“SOHO东海广场”。该项目位于上海最繁华的南京西路中央商务区，目前收购的一期项目已经竣工，出租率约30%，SOHO中国方面表示将在未来的一段时间对剩余物业进行销售。“化整为零”销售后，预计还有30%的盈利空间。

　　SOHO中国首次入沪

　　据了解，此次收购的东海广场一期项目高217米，是上海市中心摩天大楼之一，项目地上总建筑面积71671平方米，地下总建筑面积8838平方米。SOHO中国收购前，该项目为摩根士丹利地产基金下属“anderson”所有，昨天下午4点双方签署协议，SOHO中国收购全部“anderson”全部股本。

　　此项目收购的完成，标志着SOHO中国将业务拓展到上海城市中心繁华地段的策略顺利实现，也是公司收购北京、上海核心区域成熟项目并以相对较低的成本快速投放市场策略的进一步实施。SOHO中国董事长潘石屹表示，这是我们进入上海的第一步，但绝不会是最后一步。据悉，SOHO仍在上海寻找项目机会，包括成熟物业以及适合的土地。

　　半月前，原东海广场所有权人之一的上海天怡房地产开发有限公司给SOHO中国发了律师函，称公司对该项目尚有权益追索，希望潘石屹审慎收购东海广场项目。不过潘石屹对外公开表示，从未接到过所谓的律师函，可见其对东海广场志在必得的信心。昨天，在接受记者采访时，潘石屹称该项目法律关系清楚，对于天怡房地产目前正在进行的所有权追索问题，SOHO中国属于“善意的第三方”，即使天怡房地产赢得官司，SOHO中国也不具有相关法律连带风险。

　　老潘坚信物有所值

　　目前“东海广场”二期用地(现为临时停车场，土地价值约3亿元)为上海静宇所有，“东海广场”三期用地仍为最初项目土地所有人长江计算机厂所有。由于该项目所有权复杂并且价格相对低廉，所以潘石屹对于此次收购的东海广场一期项目并不打算长期持有，收购后“散卖”可以获得最大收益。

　　据了解，目前东海广场一期日租金为8元—12元/平方米，租赁客户主要为外资企业。按照24.5亿元收购价和71671平方米建筑面积计算，平均价格为3.4万元/平方米，相对较低的收购价格使得租金回报率可以达到10%左右。业内人士表示，目前写字楼租金水平下降，如果分割销售，对于业主来说8%的租金回报率也是完全可以接受的，这意味着东海广场如果分割销售，按照市价卖到4.3万元/平方米(相对8%的租金回报率)也应该比较轻松。通过整体收购再散卖，老潘这笔投资有约三成收益。

　　潘石屹也直言，在上海，和住宅市场相比，商业地产的价值被大大低估，商业地产具有极大的升值潜力。他还表示，SOHO中国对其商业模式成功复制到上海充满信心，即吸引全国高端客户投资城市中心的商业物业，并进行统一推广，统一招租，统一管理使这些商业物业的价值最大化。整体收购再散卖，是否有“炒卖”的嫌疑。潘石屹认为，对于房地产市场的“价格洼地”进行投资，使之利益最大化复合股东利益。