□本报记者 林喆

　　确立商业地产投资战略不久的万通地产(600246)，今年上半年遭遇了业绩下滑。公司昨日公布的半年报显示，其商业物业在报告期内实现的营业收入同比下降33.71%，营业利润率比上年同期下降47.29个百分点。不过，公司董事长冯仑日前表示，依然看好人均GDP8000美元以上城市的商业地产，万通将继续增加高GDP城市的商业地产；计划用5-10年，商业物业收入占比达到30%-50%。

　　逆向运作地产投资

　　冯仑指出，根据历史经验，GDP的增长、城市化的增长，和房地产物业形态有一定关系，即人均GDP在8000美元以下时，住宅是市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开。目前，在中国的城市中，人均GDP8000美元的城市大约有十个，大部分省会城市依然在3000美元至5000美元之间，因此，未来5-10年，中国房地产市场的产品结构仍然是以住宅为主。

　　冯仑认为，万通地产从现在开始扩大商业地产的比重，在目前的市场中，是一种逆向运作的思维，但符合长期趋势。

　　他指出，在人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用不动产会成为地产业的主角。以美国为例，商业地产的市场规模大约是住宅的两倍。中国商业地产未来的市场空间很大。

　　根据万通地产的发展战略，除了在环渤海区域内发展住宅以外，还会重点发展商业不动产。未来，公司业务结构将逐步调整，商用地产的收入会逐年增加；今后，公司商业物业收入将占到整体营业收入的一半左右。

　　对于目前商业地产面临的不景气局面，万通地产董事会秘书程晓晞指出，公司战略不会因市场的短期波动而改变，公司将继续加大商用物业项目的投资力度，以营运带动开发，以财务安排的多样化实施商用物业投资。

　　改变商业模式

　　冯仑表示，就房地产开发模式而言，过去两百年主要经历了三次变化，即从“地主加工头”到“厂长加资本家”，再到“导演加制片”。目前，国内多数地产商的开发模式属于“地主加工头”和“厂长加资本家”的阶段；而商业地产的开发模式，不能停留在这两个阶段。

　　所谓“导演加制片”模式，即由专业的房地产投资和资产管理公司负责运营商业地产项目，实现收入的多元化。而这种模式需要相应的金融创新产品支持。

　　业内人士指出，房地产金融领域内的REITS、抵押贷款等金融产品体系的完善，将支持商用地产在一个多元化的不动产经营环境中快速的成长。

　　而商业模式的改变需要较长一段时间。数据显示，香港主流房地产企业在人均GDP10000美元的时候开始逐步发展商业地产，先后经过13-15年确立起新的商业模式。其中，长江实业经过13年的发展，商业地产在业务机构的比重占到30%，新鸿基则经过15年的调整，商业地产比重占到50%。

　　SOHO中国董事长潘石屹也指出，现在的市场虽然在调整，不过也给从事商业地产开发的企业提供了良好机会和平台，应及时在地域、开发物业的品种、品牌的建设、销售和持有物业的比重四个方面做出调整。

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