经济观察报 记者 王凯

　　沉寂了一年多后，万科再次通过竞拍高调拿地。

　　5月，万科共斥资23亿在佛山、无锡、沈阳、青岛四城获取6幅地块，合计的容积率建筑面积为188.3万平方米，其中万科所占的权益面积约为117.7万平方米。

　　事实上，在萧条的2008年，万科也没有停手，只是出手的力度较以往大大减弱，方式也由先前的竞拍几乎全部转为收购。

　　特殊的时期采用特殊的办法，吸取2007年疯狂飙地的惨痛经历后，经过去年一年的修整，万科再次花巨资拿地，只是，这次出手，不论从时间、位置的选择上，还是获取量的把握上，都能嗅到那股强烈的“谨慎”味道。

　　万科执行副总裁肖莉告诉记者：“公司会根据具体市场的情况进行具体分析，保持对市场形势的密切关注，在综合考虑土地价格、资源属性、项目回报等因素的基础上精挑细选，把握市场机会。”

　　瞄准二线城市 曲线救国

　　虽然在2008年萧条的土地市场上，万科鲜有声音，但是通过合作、收购等方式，据肖莉透露，去年万科新增土地权益建筑面积仍然达到了515万平方米(虽然比2007年934万平方米减少约44%)。

　　一方面是出于稳健经营的考虑，在存货上坚持“量出为入”的原则，但是在新获取土地量上同比降幅巨大，以及不断压缩开工面积的情况下，万科面临着“无米之炊”的压力。

　　“其实我们一直在密切关注着土地市场，特别是那些土地价格相对合理、开发风险相对可控的地区的项目。”肖莉说。

　　年报显示，截至2007年末，万科的土地储备约为2163万平方米。2008年万科新增土地权益建筑面积515万平方米，减去2008年全年销售面积557万平方米，万科目前土地储备约为2121万平方米，尚不足碧桂园的一半。

　　接近万科的人士告诉记者：“按照这个土地储备，万科在2011年的业绩增长会有压力。”

　　较2007年减少的419万平方米的土地增量，如果按照容积率3计算，平均工期2-3年，到2011年、2012年，将直接导致万科减少1257万平方米的竣工面积。另据年报显示，2008年中期和三季度时万科根据市场情况，两次下调项目开发面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右。加上减少的278万平方米的开工面积，两年后，万科将直接减少1500万平方米的竣工量，几乎是2008年销售面积的两倍多。

　　虽然万科把存货规模控制放在首要考虑的位置，但是如果楼市以目前的销售状态持续下去，“轻装上阵”的目的虽然达到了，但同时也面临着供给不足、业绩增长压力巨大的窘境。

　　正是基于这种考虑，万科在2008年5月集中出手，斩获6幅地块，一方面是出于持续发展，补充项目的需要，另一方面，也有近期的销售业绩做后盾：5月份万科实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元，同比分别增长19.3%和19.7%。前5个月，销售额突破200亿。

　　但出人意料的是，拿下的6幅地块均在二线城市。

　　“近期新增的项目正是公司一直以来关注市场形势，精挑细选，把握机会的结果。”肖莉说，“从分布来看，这几个项目都位于二、三线城市，但这并不表示万科不重视一线城市。”

　　她坦陈，事实上，万科一直密切关注着一线城市的市场机遇，但相对而言，这些城市土地市场的竞争也更加激烈。

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