宜华地产虚增利润 已交房楼盘遍布脚手架

　　核心提示：通过这一确认，公司2008年实现净利润8201.4万元，刚好超过大股东股改承诺的净利润不低于8000万元的标准，从而逃避向二级市场的公众股股东追送价值约2亿元的股权。

　　布满脚手架、窗户没安装，电梯也没有的楼盘，购房者会同意交房吗？估计没人会同意，特别是支付了不菲购房款，渴望住在地中海风情园林与雾泉景观的汕头宜嘉名都业主们，更不会接收这些一片狼藉的住房。

　　然而就在业主没有接收，施工现场依旧机器轰鸣、一片忙碌之际，汕头市第一大房地产商宜华地产(000150，收盘价5.96元)却已经把宜嘉名都项目确认为公司2008年收入了。通过这一确认，公司2008年实现净利润8201.4万元，刚好超过大股东股改承诺的净利润不低于8000万元的标准，从而逃避向二级市场的公众股股东追送价值约2亿元的股权。  

　　业绩疑云恰好“达标”遭投资者质疑

　　2007年，宜华地产的前身S*ST光电股改时，宜华地产的大股东宜华集团曾经做出业绩承诺，其中之一就是如果2008年宜华地产净利润低于8000万元，宜华集团将向流通股股东追加对价一次，追加对价股份总数为3402万股，合每10股流通股股东获送2.7股。

　　市场普遍认为，受去年房地产市场深幅调整影响，宜华地产作为一家规模较小的区域地产公司，在前三季度仅盈利2032万元的情况下，要想达到全年8000万元的利润目标，几乎是一个不可能完成的任务。

　　然而今年4月29日，公司发布的2008年年报却给投资者当头一棒，公司实现净利润8201.4万元，刚好符合承诺条件，之前投资者预期的追送对价彻底落空。

　　年报显示，公司2008年实现营业收入4.93亿元，归属于上市公司股东的净利润8201.4万元，刚好符合承诺，避免追送对价。尤其是在去年第四季度，公司确认收入3.72亿元，净利润高达6169万元，在全年收入和净利润中的占比分别为75.46%和75.22%。

　　对于宜华地产“亮丽”的2008年业绩，市场并不买账。一些股民在网上发帖，纷纷质疑宜华地产去年四季度6000多万元利润是  “注水”而成的。

　　资料显示，宜华地产主要业务是由公司控股96%的子公司——广东宜华房地产开发有限公司来运作。2007年，S*ST光电股改时，宜华集团将广东宜华96%的股权作为“优质资产”注入上市公司。

　　在广东宜华注入上市公司时，其主要在建或已建规划项目包括宜馨花园、宜悦雅轩、宜嘉名都等，所拥有的土地储备则是一块面积1076亩的外砂商住区地块。在将广东宜华注入上市公司以后，除了进行原来计划的项目外，宜华地产去年只是在“原地踏步”，没有增加任何土地储备项目，也没有任何新项目开工。

　　2008年，宜华地产主要收入来源有两块，将2007年开始预售的宜悦雅轩和宜嘉名都预收款结转至营业收入。公司称，这两个楼盘已经顺利竣工并交楼，其中宜嘉名都竣工面积18.41万平方米，宜悦雅轩竣工面积5.13万平方米，符合了公司确认收入的条件“商品房已完工，达到可移交状态，符合销售合同约定交付条件并履行了交付手续。”

　　网友爆料宜嘉名都推迟交房

　　在年报中，公司除了披露这两个项目各自的竣工面积外，并未对诸如各自的结算面积、结算收入等细节问题多做描述，也没有对去年公司预售项目、预收房款金额等投资者关心的问题加以说明。

　　而从市场惯例看来，一些信息披露完备的房地产上市公司在每年定期报告中对这些问题都是描述的重点。就连宜华地产自己，在2007年年报中，也曾经对当年完成的预售收入等情况做了披露，而在2008年年报中，宜华地产却对这些问题含糊而过。

　　2007年开始实行的新审计准则明确指出，上市公司在定期报告中对一些细节问题避而不谈，或是有选择地披露，很有可能是不想说真话、或是无法说真话的结果。那么宜华地产董事会在2008年年报中给投资者提供的信息会不会有不实的情况呢？或者就是为了避免大股东追送股改对价而弄虚作假？

　　《每日经济新闻》记者在汕头房地产信息网上查询得知，公司去年交房的楼盘之一“宜悦雅轩”由15栋小高层与多层组合而成，于2008年8月30日交房。

　　也就是说，与宜悦雅轩相关的收入应该是在去年三季报中就已经确认。这么说来，2008年四季度，公司所确认的高达3.72亿元收入绝大部分应该来源于宜嘉名都。

　　不过，有宜嘉名都的网友却在某著名网站论坛上发帖称，原本定于去年12月28日交房的宜嘉名都，却因为工期延误而将交房日期推迟至今年3月26日。如果这位网友所说的是真的，那么宜华地产显然就有提前确认收入、虚增2008年利润的嫌疑了。

　　实地调查宜嘉名都还在施工  业主拒绝收房

　　为了确认这位业主所说情况的真假，记者先加入了由宜嘉名都业主组建的一个QQ群。好几位业主都向记者证实，去年宜嘉名都一栋楼都没有交房，最早准备交房的几栋也是发生在今年3月26日。

　　“去年年底，我去了施工现场，脚手架都还没有拆，甚至还有没封顶的，怎么交房嘛？”一位业主在QQ上这样告诉记者，并且他还给记者提供了一个信息：到了今年3月26日，宜嘉名都也还处于未完工阶段，业主们压根不同意接收这些还无法入住、无法使用的房子。

　　为了详细了解更多有关宜嘉名都的情况，《每日经济新闻》记者5月4日从深圳启程奔赴汕头，来到了位于汕头澄海区的宜嘉名都项目现场。

　　工人：施工结束还早

　　在2007年开盘时，广东宜华曾经宣扬宜嘉名都是“地中海风格坡地园林、汕头首个雾泉景观”。不过这样的美景，记者在现场都未能觅得一丝踪迹，取而代之的却是满地的建筑垃圾。

　　脚手架被随意堆放在各个角落，地面上预设电线线路清晰可见；欧陆风格的小区正门也全部被脚手架包围，并仍然显示着混凝土的本色。一些工人忙碌的穿梭在工地上，不时有运建筑材料的车辆在泥泞的土地上颠簸前行，四处传来机器的轰鸣声震耳欲聋。

　　记者走到近处三栋  “全身”布满脚手架的高层建筑前，一位正在作业的工人一边忙手上的活一边对记者介绍，记者所站的位置正是宜嘉名都的第14栋，距离施工结束“肯定还早”。

　　记者又绕到一栋表面看来已经完工的楼前。乳黄色的墙面在阳光下显得色彩相当柔和，似乎可以看到一点地中海风格的痕迹，但是进去一看，却发现里面情况远没有外观那么光鲜，建筑垃圾被四处堆放，一位施工人员正在安装电梯。

　　这位施工人员告诉《每日经济新闻》记者，宜嘉名都部分楼房是多层，需要安装电梯的大概有十几栋，每栋一部电梯，也就是说需要安装十几部电梯，目前已经安装了6、7部。不过，即使已经安装完成的也还不能使用，因为还没有接受安全检查，而现在所有电梯楼层连按钮都没有安装，离能够交付使用的时间还早。

　　记者在工地上转悠时，还遇见了一位过来看工程进度的业主。对于交房时间一延再延，他非常郁闷，并且反问记者：“如果你买的是13层，没有电梯你会同意交房吗？”他还抱怨道：“现在已经是5月初，还到处是建筑垃圾，窗子没装，电梯也没有，水电气这些更不说了。那你想想，去年底的情况如何？简直可以用惨不忍睹来形容。”

　　从去年12月推至今年3月

　　离开工地后，记者又约见了宜嘉名都几位业主，对于交房时间再次拖延，他们都表示愤慨，表示无论如何也要维护自己的权利。

　　一业主表示：“原先约定是去年12月28日交房，结果到了该交房的时候，宜华地产方面却说，由于原材料价格上涨、雨季等因素影响了工程进度，交房日期要推迟到3月26日。当时我们虽然也有很多意见，不过想到为了拿到满意的房子，还是勉强接受了。”

　　他还给记者展示了一份宜华地产发放的“交房通知函”，上面明明白白写着“宜嘉名都现已进入倒计时收尾阶段，该园下列幢号定于2009年3月26日交房并办理交房手续，”并且还注明了本次乃是“延期交房”。

　　从交房通知函上可以看出，宜华地产本来打算在3月26日向业主交付17栋楼，而整个宜嘉名都项目一共有25幢，这显然占到了整个项目的绝大多数。

　　这几位业主还向记者介绍，到了约定交房的3月26日，1000多户业主在看到施工现场后，更是感觉被泼了一盆冷水。

　　交房证明材料不全  业主拒收

　　随后，他给记者提供了一份《关于“交房通知函”的回复资料》，上面称：“本人于2009年3月24日知悉贵司发的《交房通知函》，并按约定时间于2009年3月26日到贵司及现场查勘，得出结论：该商品房不具备交付使用条件，我方不同意房屋交付使用。继续拖延交房期限责任在贵司，贵司应负责全部违约责任。”

　　业主们还指出，宜嘉名都交房的证明材料不全：“目前贵司只能提供  《竣工验收报告》、《商品房面积实测报告》及《质量保证书》，对于相关的环保、消防、规划、人防等专项验收证明、《住宅使用说明书》及《验收备案表》等文件，贵司无法提供，贵司的口头答复是：这些在合同里没有约定。这样的答复是荒唐的，也是违背法律的，以上专项验收证明文件，直接说明该商品房是否安全，是否是违规建筑物、环保是否达到国家标准等，是合同中隐含的必备条件。”

　　显然直到现在，业主们都没同意房屋交付使用，但宜华地产竟然在去年底就对宜嘉名都相关收入予以了确认，并且堂而皇之地在年报中声称  “宜嘉名都已顺利竣工和交楼”。

　　公司回应延后交付的仅是配套设施

　　在与业主们分别后，《每日经济新闻》记者又来到了宜华地产总部，希望能够就有关问题得到公司方面回应。经过一番交涉后，宜华地产两位分别负责销售和财务的副总接受了记者采访，并且一再强调，宜嘉名都去年已经达到交房条件，今年延后交付的只是配套设施。

　　NBD：在公司年报公布后，很多投资者原本觉得已经板上钉钉的大股东追送对价条件并没有被触发，因此引起了各方面的质疑，认为公司去年业绩是靠提前确认收入等方式人为做出来的。对于这类声音，公司怎么看？

　　宜华地产：市场的质疑可能是投资者对房地产企业结转收入的特点不了解造成的。房地产企业具有它的周期性，我们有的楼盘就正好是在去年第四季度结转收入，所以造成去年四季度收入和利润较大。

　　NBD：能不能具体介绍一下，去年公司确认的4亿多元主要来自哪些项目？各项目具体结转收入的金额有多少呢？

　　宜华地产：去年我们总收入是4亿多，除了其他几个少量清盘的项目，主要收入来源于宜悦雅轩和宜嘉名都。其中宜悦雅轩我们确认了大概1.1亿元收入，宜嘉名都确认收入金额有3亿多。

　　NBD：那么达到什么条件才能确认收入？

　　宜华地产：条件就是我们在年报中披露：商品房已完工，达到可移交状态，符合销售合同约定交付条件并履行了交付手续。具体点说，就是办理了交房结算，业主领取钥匙。

　　NBD：那么宜嘉名都是在去年年底以前就办理完毕交房结算手续吗？

　　宜华地产：对，宜嘉名都去年年底已经和业主办理了交房结算、领取钥匙、物业登记等手续。

　　NBD：但是根据我们从各方面了解到的情况，宜嘉名都去年并没有交房。对此，公司有什么解释呢？

　　宜华地产：在澄海这边，开发的楼盘全都是毛坯房。在我们与宜嘉名都业主签订的协议书和合同中，我们明确指出了在达到一定条件以后，就把楼盘交付给业主，以便业主对房屋进行装修，同时我们负责完善整个楼盘后期的配套设施，整个配套设施完成比交楼要推迟三个月。这样业主在装修过程中不会对配套设施有所损坏。因此我们认为在去年年底确认宜嘉名都的收入是合理的，后续我们还在继续进行配套完善。

　　NBD：不过一些业主向我们反映，宜嘉名都的确是原本定于去年12月28日交房的，但当时根本不具备交房条件。于是公司将交房时间推迟到今年3月26日，但即使到了3月26日，绝大多数业主也认为没有达到交房条件，拒绝办理交房手续。

　　宜华地产：不是说交房推迟到3月26日，而是说3月26日当天交配套。不过当时业主还是认为配套没有完善，后面我们和业主协商后，将交付配套设施的时间推迟到5月28日。因此不能说我们在去年年底不具备交房条件，只能说我们配套设施还不完善。

　　NBD：宜嘉名都的电梯房部分，都是今年3月份左右才陆续开始安装电梯的。到目前为止这些电梯仍未安装完毕，也还没有通过安全检查，公司是否认为在这种情况下，仍然能够将房屋交付业主装修？难道让业主在装修时自己扛着建筑材料上13楼吗？

　　宜华地产：以前我们做的一些楼盘，由于和宜嘉名都一样是小高层，一栋楼只有一部电梯，即使安装完毕了，对于这唯一一部电梯里面的是人，还是建筑材料，这没法控制，为了保护电梯我们也不会让业主去使用。去年12月28日，单体验收我们已经搞定，只是一些相关配套还在做，我们认为这并不影响我们确认满足交房条件。

　　NBD：能不能给我们看一些证明，比如业主办完交房手续的名单之类，证明去年12月28日已经完成交房？

　　宜华地产：业主的具体名单我不能给你看，因为这涉及到业主隐私的问题。不过我们审计的时候都提供给会计师事务所了，他们审计的过程是很严密的。

　　从《每日经济新闻》记者采访记录可以看出，宜华地产由于无法否认工程延期的问题，因此只能在配套设施和楼房主体方面大做文章，而对于业主不同意交付使用、没有办理交房手续等关键问题却始终避而不谈。

　　一财务人士在接受记者采访中表示：“宜华地产这种将当期没有实现的收入提前确认，从而虚增2008年度的净利润，达到避免追加送股的行为，是赤裸裸的财务造假。大股东从中获得的利益高达2亿元，而这些利益本来是应该属于公众股股东的，这是对中小投资者利益的侵占。”

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