国美系地产套现“抄底”？

　　21世纪经济报道记者 秦靓

　　“黄光裕事件”对国美系地产的影响正逐步显现。

　　近日，鹏润地产总裁王军在接受京城媒体采访时首度承认，除已将鹏润建国大酒店出售之外，旗下北京国美广场以及昌平一块一级开发土地也正在转让之中。

　　国美系地产一位离职的高管同时向本报记者透露，国美系地产收缩战绩的另一举措是，有意退还其在天津、无锡以及重庆国泰广场的地块。“正在与各地政府进行协商，目前仍没有退掉。”

　　“卖地和退地”的背后是国美系地产何去何从的巨大悬念。

　　出让国美广场

　　“鹏润地产开始收缩战线。”那位离职高管坦言，国美广场就是重点的收缩对象。

　　从运作四年仍未开业的“定位之痛”，到如今的“出售之变”，北京国美广场可谓是故事多多。

　　2005年，国美置业以8.05亿元拿下北京当年最大的招拍挂项目——科技总部新区核心商务区35.39万平方米公建用地的土地使用权。当时坊间传闻，该项目是黄光裕“放权”的结果，之后，黄光裕本人对于该地块的取得并不满意，曾有相当一段时间，黄光裕都在“做”与“不做”之间徘徊，以至于项目直到2006年才开工。

　　此后，项目的变数接踊而至。首先是定位，从打造全球最大的“高科技体验中心”到“亚洲最大体验中心”，从“国美商都”到“鹏润时代广场”直至今天的“国美广场”，定位一直摇摆不定。由此也带来管理紊乱。开发商从国美置业变为鹏润地产，操盘手更是经历了禹晋永、吴坤岭、童渊、周东权、王海域的更跌，“一朝天子一朝臣”，旗下员工更是来去匆匆。

　　但是，这种定位及管理的“摸索”并没有将这个项目如期推向市场，开业时间一拖再拖，结果就是，项目在“黄光裕事件”之后又将面临一个“做”与“不做”的抉择，这一次，国美系地产选择了后者。

　　本报记者从获得的国美系地产打包出让的商业项目文件中清楚地看到，国美广场已位列其中。

　　对此，王军对外的说法是国美广场并不是整售，而是采取转让股权的形式，鹏润地产自己也会保留一部分股权，具体比例还在协商，转让对象则是一家大型投资银行，但目前还没有签约。

　　虽然国美系地产方面对其所涉及的金额秘而不谈，但此前有传闻，参与竞逐的海外基金、央企中铁置业以及一家美国财团都给出了不低于60亿元的价格。

　　本报记者试图对于这些最新进展以及交易金额进行求证，但王军以及鹏润地产副总裁贾建军均以“在开会”为由拒绝采访。

　　不过，记者在“打包出让的商业项目文件”中看到，目前，这个项目截至去年12月的土地成本是6.6亿，加上建设以及运营成本以及贷款利息等各项，鹏润地产在这个项目的投入已达16.7亿元，占到31亿元总投资的61%。如果按照60亿元计算，这个项目的溢价已相当可观。鹏润地产虽然落下一个“兵败”国美广场的评论，却实有大收益。

　　战略收缩？

　　然而，国美系地产的“变卖之举”远不止国美广场。

　　记者在那份“打包转让的商业项目文件”中看到，走在国美广场转让之前的已有位于西三环的鹏润建国大酒店。

　　据了解，今年2月，该项目以大约4亿元的价格易主，成交价格比几年前鹏润地产的收购价少了1亿元，对于接盘者，目前仍是众说纷纭，有说是北京侨莱坞房地产开发有限公司，也有说是国家测绘局。

　　除了上述两个项目之外，经王军证实的还有昌平一块一级开发土地。

　　记者还从那位离职高管处得知，其天津、无锡以及重庆国泰广场地块的确也正在与各地政府沟通“退地”事宜。记者致电各地国土部门，均证实，目前，三块土地仍在鹏润地产名下。

　　“据我所知，三个地块中，鹏润地产在天津地块的投入最多，可能已达到6个亿，无锡项目至少也投入1个多亿，重庆国泰广场目前并不清楚已投入多少。”鹏润地产内部一位知情人士向记者透露，“退地”进展并不十分顺利。

　　还有一个说法是，目前鹏润地产唯一没有陷入变卖传言的只有重庆鹏润蓝海，此项目是其所有地产业务中惟一有净现金流的项目。

　　记者同时了解到，除了鹏润地产上述“变卖或退还”的项目之外，鹏润投资旗下还有5个商业项目(分别为科技发展大厦、中关村科贸中心、豪成大厦、蓝筹名座以及中关村建设大厦)的尾房也极有可能面临“变卖”之灾，其总体估值为11亿元左右。

　　当然，业界最为关注的还是，国美系地产为何要如此坚决地变卖或退还这些项目？

　　王军对此的解释是，为了降低持有类资产比例，增加销售类资产比例。

　　据了解，鹏润地产曾在2008年5月新任管理团队时调整了战略方针，即将持有型商业物业的比例控制在20%之内，而彼时，这类物业的比例超过了70%。

　　王军在接受京城媒体采访时也坦言，公司想要抓住2009年下半年的“抄底”机会，加大住宅市场的投入，并透露，公司近段时间已在上海、无锡拿地，并在沈阳、北京等地积极寻找项目，或将近期有结果。

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