"金九银十"只是促销噱头？ 真正的买房高峰在12月

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　　被骗了那么多年的“金九银十”原来只是促销噱头 真正的买房高峰在几月？

　　文：深思

　　来源：第一财经、21世纪经济报道

　　进入九月，房地产市场似乎出现了复苏的迹象。不少人发现，上海的一些房地产交易中心又出现了人头攒动、门口汽车排长龙、一早拿号也要排队到下午才能办理的情况。甚至朋友圈还不断流传售楼中心排队抢房的视频。这让不少人认为，楼市的“金九银十”行情又准时到来了。

　　不过，真实情况是这样的吗？我们来看数据。

　　上海易居研究院的数据显示，今年9月上半月，35个典型城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%，比去年同期下降7%。其中，一二三四线城市的交易量均出现下降。

　　考虑到国庆长假对交易量的影响，今年房地产市场的“金九银十”行情恐怕注定要落空了。

　　虽然说房地产调控因素对今年“金九”落空具有很大影响，但如果我们仔细梳理数据就会发现，九、十月份向来不是房地产交易的高峰。换句话说，我们被“金九银十”这个说法骗了整整十多年。

　　同样，被称为“金三银四”的“小阳春”，其交易量也向来平淡无奇。倒是不为人关注的12月，才始终是房地产成交的高峰。

　　“金九”不金

　　根据上海易居研究院的数据，今年9月上半月，4个一线城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%，相比去年同期下降14%；16个二线城市环比下降8%，同比下降2%；15个三四线城市环比下降3%，同比下降16%。

　　其中，与8月下半月相比，厦门、合肥、长沙、深圳等9个城市的成交量降幅在20%以上，厦门的降幅甚至达到60%。与去年同期相比，扬州的降幅也超过了六成。

　　无论从环比还是从同比数据来看，今年大部分城市都没有出现“金九”的迹象。

　　事实上，如果我们仔细观察数据，就能发现所谓的“金九银十”从来都不是房地产成交的高峰。

　　国家统计局数据显示，从2007年到2018年的12年间，每一年的房地产交易高点都出现在12月，没有一次是例外的。而第二高点则出现在6月或11月。与此形成鲜明对比的是，9月10月的交易量仅仅略高于每年的平均水平。同样，被称为“金三银四小阳春”的3、4月份交易量也表现平平，甚至经常低于年均水平。这与市场的认知相去甚远。

　　业内人士表示，由于每年的6月和12月是企业的重要财务节点。为了让财务报表更好看，房企通常会在中报月（6月）和年报月（12月）加大促销力度，以提升销售业绩。此外，为了冲击全年的销售目标，房地产企业也经常会选择在12月加大打折促销力度。因此，每年的12月成为了房地产市场最热的月份，而临近年底的11月和年中的6月，则常常是全年销量的次高月份。

　　促销噱头

　　虽然9、10月份房地产销售表现平平，但“金九银十”以及“小阳春”的说法却深入人心。很多人认为，相比于7、8月份的酷暑和1、2月份的严寒，金秋时节和阳春三月的气候宜人，理应导致看房量和交易量上升。

　　不过，业内人士表示，消费者买房意愿主要取决于价格、首付比例以及房贷利率是否有优惠。虽然春秋两季气候宜人，但没有哪个人只是因为天气好就出来买房。“金九银十”和“小阳春”一样，都只是房地产的营销概念而已。

　　在本世纪初房地产市场刚刚起步时，普通居民买房意识还不那么强烈。开发商为了吸引顾客买房，通常选择金秋时节和阳春时节举办房展会。久而久之，“金九银十”和“金三银四小阳春”的说辞就流传下来并延续至今。

　　调控加码

　　除了“金九不金”之外，近年来“房住不炒”政策的不断加码，也让房地产市场感受到较大压力。从抑制交易到提高按揭贷款成本，再到堵死私募、信托等地产商的融资渠道，各项政策都使房地产交易明显降温。7月30日召开的中共中央政治局会议也明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，监管层遏制房价上涨的决心是显而易见的。甚至，在上周LPR“降息”时，为避免市场解读出“房贷利率下调”的错误信号，也特意选择降低1年期LPR利率，而对房贷利率更具指导作用的5年期以上LPR利率则按兵不动。

　　融360大数据研究院数据显示，今年8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨3BP；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2BP。两者均已连续三个月上涨。

　　此外，政策方面，今年4月自然资源部办公厅下发通知，要求地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市），商品住房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　另一承担房地产市场调控职责的住建部，四五月份也开始对部分地价、房价上涨过快的城市进行了预警。此后，热点土地溢价率开始出现了下调，8月份70大城市的经营性土地流标土地明显增加，总数达72宗为年内最高。

　　中原地产数据显示，房企拿地数据方面也出现了较为明显的下降，8月份主要房企拿地明显减少，国内只有8家企业拿地金额超过了50亿元，其中最高的是万科150亿元，其次是保利92亿元，金茂68亿元，新鸿基66亿元，华润64亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，今年二季度中央对于部分城市地价过热现象给予了高度关注，政策基本面重新收紧，尤其是融资市场的收紧特征最为明显，这使得三季度房企购地更为理性。

　　目前来看，无论是消费者的购买意愿还是地产商的开发意愿，较前几年都有了明显的下降。分析人士称，在“房住不炒”政策的坚决执行下，房价将长期维持稳定。

责任编辑：蒋晓桐