土地拍卖遇冷 深圳别墅地带前海商地竟无人问津

土地拍卖遇冷 深圳别墅地带前海商地竟无人问津
2018年12月20日 09:32 新浪财经-自媒体综合

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  尖岗山豪宅地前海商地均无人问津 土拍为何遇冷?    

  南都讯 记者孙雅茜 见习记者黄冬艳 11月底,一纸公告让宗地编号为A122-0357的深圳宝安尖岗山“豪宅地”延期出让。12月19日,吊足了市场胃口的A122-0357号宗地终于与前海商地———T201-0118号宗地一同推出,却双双“无人申请”遭流拍。值得注意的是,此次流拍的尖岗山片区居住用地+商业用地旁,正是泰禾于2015年12月以楼面价近8万元/㎡拿下的全国最高单价地块。业内称属当前市场情绪的正常反应。深圳房地产研究中心主任王锋则表示,流拍不会影响深圳住宅用地的持续供应和房地产市场的有序发展。

  高价地相伴 出让门槛颇高

  11月29日,深圳市土地房产交易中心挂出公告,A122-0357宗地延期出让,引发外界诸多猜测。A122-0357宗地地处深圳宝安尖岗山片区,拥有深圳西部最大的别墅群,该片区土地出让价格更是屡破纪录。有当年的全国最高单价地块相伴,“沉寂”3年的尖岗山再度出手,以“招拍挂”的形式出让土地面积18566.08平方米的居住+商业用地,且出让条件颇为苛刻。

  依据深圳市土地房地产交易中心此前挂出的《土地使用权出让合同》显示,该地块土地性质为商品性,但宗地内建设的商务公寓在70年出让年限内自持,限整体登记、不得分户登记,不得转让,商务公寓竣工验收后方可租赁,租赁须符合市政府关于租赁商务公寓的相关规定,每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过10年。

  同时,《土地使用权出让合同》还规定,该地块计入容积率的总建筑面积不超过59040平方米,包括商业2000平方米、办公10690平方米、商务公寓5490平方米、物业服务用房120平方米、幼儿园3000平方米(不少于9班、独立占地),住宅建面仅为37740平方米。其中,由于采用竞配件人才住房的拍地方式,初始配建面积为7550平方米的人才住房也包含在这一住宅建面指标中。

  此外,该地块出让条件显示,该地块建筑容积率不得高于3.18,建筑覆盖率不等大于50%,建筑高度或层数不得高于60米,并需满足航空限高要求,这意味着该地块仍需按照尖岗山“大规模、低密度的自然生态居住区”的片区定位,开发低密度豪宅项目。

  11月5日,深圳市土地房地产交易中心挂出公告,在该地块出让条件中新调整了“居民家庭新购买商品住房的,自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让”内容。

  前海商地也无人申请竞拍

  与该尖岗山地块一同推出的,是位于前海桂湾片区三单元05街的T201-0118地块。依据深圳市土地房地产交易中心公告,该地块土地用途为商业用地,建设用地面积6913.96平方米,主体建筑物的性质为办公、商业。虽然未同尖岗山地块———A122-0357宗地一样经历延期,但该前海商地却在此次竞拍现场与前者一同经历了无人问津的尴尬,不仅“无人申请”竞拍,甚至压根没有企业到达交易厅“围观”。

  解析

  业内:受市场和调控的共同因素影响

  一向在“寒意中”保持“坚挺”的深圳土拍市场为何在此次拍地中遇冷?美联物业全国研究中心中介何倩茹认为,尖岗山地块流拍是与目前楼市仍然处于严格调控阶段有关,各方面的限制条件,均会影响建成住宅的销售价格和销量,因此开发商谨慎对待此次卖地。

  第一太平戴维斯副董事长吴睿向南都记者表示,首先,就目前的市场来看,这块地的底价并不便宜,加上开发商资金链普遍偏紧和房地产调控、限价等多种因素共同影响,该地块流拍也属当前市场情绪的正常反应。“对于开发商而言,这块地确实能做出很好的豪宅产品,但受限价政策影响,也可能无法实现理想的利润。”吴睿表示,该地块位置和条件是很好的,但受到市场和调控的共同因素影响,“开发商普遍不愿意在今年的这个时间点来做这笔投资”。

  专家:要调校规划条件与供应方案

  住建部专家、深圳房地产研究中心主任王锋在接受记者采访时表示,该地块流拍可能存在以下两方面原因,一是与市场预期存在偏差,该地块拟定用地出让方案时,从节约集约利用土地角度出发,根据片区规划研究情况,提高了用地容积率并将规划用地性质从“居住用地”调整为“居住用地+商业用地”,相应增加了部分办公和商务公寓建筑面积,这可能在一定程度上影响了项目盈利能力。与该片区规划功能定位及市场预期存在一定偏差;二是出让的时机问题,据部分房地产商反映,出于降低年末现金流出、保持公司净负债率在合理范围等综合考虑,加上年末资金流紧张,只能放弃参与竞买。

  王锋认为,虽然该块地流拍,但不会影响今后深圳住宅用地的持续供应和房地产市场的有序发展。“深圳紧张的人地关系,导致住房市场供求关系长期紧张。按照中央坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,和房地产市场平稳健康发展长效机制的要求,今后深圳市不但要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,保持现有房地产调控成果;还要持续增加各类住宅用地供应,稳定市场供求关系,满足各类住房需求,实现广大居民住有所居。”王锋表示,深圳还要调整好住房用地供应结构和时序,对今后拟供应的地块,要加强片区规划研究,进一步与市场需求相衔接,调校规划条件与供应方案;同时,要把握住宅用地供应时机,提高供应效率,进一步加大住宅用地供应力度,满足市场需求。

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责任编辑:鲍一凡

尖岗山 土地拍卖

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