房租上涨成定局？我爱我家副总离职引爆市场内幕

　　资本围剿下，房租上涨成定局！我爱我家副总离职引爆市场内幕

　　来源： 金融投资报

　　刚刚过去的周末，长租市场暗流涌动。

　　原我爱我家副总裁胡景晖19日召开新闻发布会称“被离职”、被住建部感激，由此，围绕着胡景晖、左晖、谢勇三位房屋中介大佬间的“宫斗”愈演愈烈。

　　而背后，是北京等一线城市房租暴涨下租户无奈的目光，更是各路资本围剿长租公寓狩猎般的眼神！

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　　胡景晖炮轰引爆长租市场

　　近两个月以来，房租取代房价成为热门话题。

　　特别是随着暑期租房高峰期的来临，北上广深等一线城市在出现了季节性上涨的同时，涨幅比往年更为凶猛。

北京中介称，仅7月房租整体涨幅同比超过了10%，尤其是五环、六环，很多都是500、1000元地往上涨。

　　对于房租上涨，理由五花八门：

　　其中，我爱我家时任副总裁胡景晖于17日称，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，重装修，继续违规N+1出租，完全破坏了正常房屋租赁市场”。

　　至于啥毕业生租房旺季，网友们表示年年暑假都是租房旺季，理由不成立~

有网友爆料称，蛋壳和自如两大长租公寓巨头争抢一套房源，原本房东心理预期在7500元一月，硬生生被炒到10800元被蛋壳拿下。

 

价格硬生生被运营商涨了3300元！

　　“资本推高房租”这一舆论迅速发酵！

　　8月17日北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等。

　　8月18日上午，胡景晖宣布辞职我爱我家副总裁，称链家董事长左晖一个电话，其被老板谢勇辞职了。 这一消息立刻刷爆朋友圈！

　　19日在个人媒体沟通会上，胡景晖宣称：“2018年是长租公寓的死亡之年”，在他看来，长租公寓的爆仓，比P2P爆仓更危险。

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　　资本围剿长租市场白热化

　　事实上，胡景晖事件只是资本助推长租市场狂飙中的一个小插曲。

　　纵观长租市场，一个不可忽略的事实是：资本助推长租市场发展，但同时也改变了长租市场格局。

　　金融投资报小编依稀记得，长租公寓最早出现时是在2010年，那时基本是企业用自有物业租给公司员工。

　　进入2015年以后，多个支持并规范租赁市场政策不断出台，长租市场逐步兴起。

　　以万科为代表的房企们转型首要选择就是长租公寓，毕竟和老本行密切相关。

　　对房企而言，试水长租公寓难度并不高，把自家修好的房子租出去，再搞一些增值服务啥的，如果租不出去大不了就卖了~

　　可以说，房企搞长租公寓，资本插不进去。

　　但没有第一手房源的非地产公司，想搞长租公寓咋个办？

　　答案就是：租别人的房、当二房东！

　　于是，一批非地产系的长租公寓运营商进来了，大致分为两派：集中派和分布派。

　　早期是集中派的天下，比如新派公寓等，人家一租就是租一栋楼，或好几层楼或是干脆买一栋楼，类似于现在的连锁酒店，然后再统一装修运营。好处就是集中、方便管理等。

　　但随着这几年房价持续上涨，集中派表示吃不消了，一二线城市买一栋楼hold不住啊，租一栋楼也有点困难啊，一次性要拿出一大笔资金还是有一定困难！

　　而想持续扩张需要更多更多的资金！

　　风险资本股权融资，产业基金、传统债券融资、租金收益权等各种债券ABS、类REIT资本大喜，终于找到了用武之地啊，于是纷纷涌入！

　　然后，分散派后来居上。其房源来自于不同地区不同小区分散的房东，再统一装修管理再租出去~

　　此次事件涉及到的自如、相寓、蛋壳公寓等就是出身于房屋中介商的分散派。

　　相比集中派，分散派显然更对资本的胃口：分散物业就像撒网，各个网点都有所布局，密度高了自然就集中化了（跑马圈地）。

　　较之集中派，分散派扩张更为便利：毕竟租一套房比租一栋楼划算多了，也便利多了。

　　快速扩张、抢占市场、进而形成垄断优势，这简直就是掐准了资本的七寸啊~

　　更重要的是，2018年各地调控持续加码，楼市红利几近消失。无处可去的资本急需出口，长租市场毫无疑问成为各路资本追逐的目标。

　　另一个不可忽略的信号是，自去年起，各大房企、国企加紧进入、深耕长租市场，这将进一步蚕食现有参与者份额，种种压力之下，参与其中的资本亟待突围。

　　可以说，时至今日，长租市场已经成为资本竞逐的天下了。

　　或者，更准确地说，长租市场已经成为资本围剿洗牌的主要战场：各种资本、公司在长租市场撒 钱拼个你死我活，就等幸存者形成垄断，再进行头部收割~

　　看看自如、蛋壳公寓背后的资本力量吧：

自如，是中介商链家的亲儿子，今年初宣布完成40亿元人民币A轮融资，傍上红杉资本、融创中国、腾讯产投等多家大佬；

蛋壳公寓身后则站着Tiger、高榕、华人文化等一众知名基金，6月宣布完成7000万美元B+轮融资；

我爱我家在去年年末下嫁昆百大A，曲线上市，在今年6月完成对58同城的股权转让。

　　经历过前几年共享单车的小伙伴们基本都摸清资本的玩法了：

第一轮：跑马圈地。在长租市场玩法就是抢夺市场房源、不断扩张；

第二轮：行业洗牌。说白了就是烧钱，资金链断裂的玩家退出（2017年不少长租公寓已经倒闭），行业洗牌，争夺定价权，长租公寓头部诞生；

第三轮：收割红利。也就是垄断地位已经形成，可以愉快滴涨房租割韭菜了~

　　从目前阶段看，小编觉得长租市场正处于第二轮战场，也是资本争夺战中最关键的阶段：行业洗牌！

　　这个阶段，资本拼的是烧钱，玩家们拼的就是房源。谁拿到的房源最多，谁最有可能形成头部。

　　金融投资报小编查了下资料，分散派中，自如目前管理房源最多，近45万间，其余对手多在几万间，规模都不大。

　　这就意味着行业整合空间很大，资本争夺战也会愈加激烈。

　　而在房源抢夺战中，涨价是最好用的杀手锏。

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　　房租飙涨谁之过？

　　抢夺房源中，玩家出了高价，自然也要卖出高价，不然，背后的金主爸爸们得干吗？

　　不少业内人士告诉金融投资报小编，资本进入长租市场后，短期租金价格上涨几成定局。

　　先看看长租市场中玩家的成本吧：

对租别人房子的二房东来说，成本费用包括抢房成本、获客成本（中介系有优势）、装修费用摊销、人力成本、运营成本还有增值税啥的，还没算上各种资金的借贷成本。

　　再看看盈利情况：

这几年虽然没有确切数据，但业界都默认多数长租运营商是亏本的，不然咋个会有这么多资本进来补血。

一般来说，目前的长租公寓运营商盈利来源于租金+管理费用。

　　至于运营商宣布的用户社群，打造生态闭环，拓展金融、招聘、创投等增值服务，老司机都晓得是扯淡，那是运营商忽悠资本家出钱的借口！

　　当然，也可以通过沉淀押金的期限错配来投资或扩张，但有一定风险。

　　至于国外流行的稳定租金收益资产证券化，远期RIETS上市等，现在也不现实。

　　所以，从盈利角度看，营运商挣钱方式还是向租客收钱！

以自如为例，小编了解了下，其租期是6个月，租客要一次性给6个月租金+1个月押金+年租金*8%的管理费，算下来相当于给了8个月的租金。

而自如给房东的租金是按月结算。

　　从这点看，自如的盈利方式就是：向租客收钱+押金沉淀价值。

　　因此，长租公寓运营商现在想赚钱唯一的手段就是提高租金。

　　而从大环境看，房租上涨也有迹可寻，比如需求端：

大伙儿都晓得长租公寓基本都在一二线城市，这些城市工作机会多但房价也比较高。

不少买不起房、但对居住环境要求高的白领们就成为长租公寓的潜在租客了。

　　虽然，租金比较高，但他们啃老也能承担，租长租公寓总是比买房压力小多了。

　　然后是供给端：

同时，一线城市们大片城中村、棚户区改造如火如荼，将一些低价的房源逼出市场；

而地下室出租、群租房等这几年都在整顿，这些都减少了现有房源供给。

　　供给端减少，物以稀为贵，房租上涨也不意外。

　　此外，房主的心理预期也将受到影响：

比如不少分散派长租公寓，同小区的业主看到房租涨了，难道不会涨价吗？要么就一起交给运营商要么自己租房也涨个几百~

　　可以看出，资本介入后，无论是供需两端，还是房主心理预期，都将助推房租价格短期上涨。当然，长期走势则受制于供求情况。

　　话说回来，胡景晖在新闻发布会上对房租价格提出三点建议，其中一点就是通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，指导价每个月以各种渠道向老百姓公示。

　　座谈会后目前最新消息是：

　　有了行政制约，疯狂的房租或有望回落。

　　无论如何，买不起房已经够悲伤了，如果连租房都租不起了，那才是更大的悲剧！

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责任编辑：王潇燕