北京楼市向东
以通州为代表的北京市城市发展新区，真的有足够的力度来支撑其房价长期上涨么？
文|本刊记者 孟德阳
把钱从股市里拿出来在通州买房的人这两天可能挺高兴。
伴随着北京市把部分行政功能搬迁至通州的消息正式落地，通州的房价应声连连上涨，在售房源也基本在2.5万-3万元/每平方米的价格上企稳，不乏有在运河核心区楼盘“摸高”至4万元/平米。毗邻通州区的河北燕郊房价也紧跟通州的脚步，每平米涨幅从1000元至3000元不等。
在成交量方面，自6月以来，通州房地产交易中心办理过户手续的人数明显增多。链家地产[微博]提供的相关数据显示，截至7月前两周，纯商品住宅成交中，通州成交占比29.5%，明显高于5、6月的13.3%、25.7%。
长远来看，京津冀一体化的战略构想使连接三省市的通州区成为了“香饽饽”。随着轨道交通等基础设施的落地，通州的功能性已经不仅仅被局限在“睡城”，其功能性将进一步多元化。
但值得注意的是，目前通州提供本地就业的机会仍远落后于主城区。无论从收入水平还是就业岗位数目来看，传统的CBD如东三环国贸、中关村、金融街仍是对大型企业最具吸引力的商务中心，而东城、西城、朝阳、海淀四区仍有巨大的人才向心力。
况且，北京市相关管理部门已经明确表示，通州将“严格控制新增建设用地，严格划定城市增长边界，严格生态保护红线”，不搞大规模的“造城运动”。以通州为代表的北京市城市发展新区，真的有足够的力度来支撑其房价长期上涨么？随着城区产业结构、人口分布结构的调整，谁将成为“下一个”通州？
通州 更具投资潜力
在《英才》记者采访的专家当中，除了政策因素外，人口流入、交通基础设施、就业是决定一个城市新区能否崛起最重要的三个因素。
实际上，早在2009—2010年，通州就经历过一轮房价的暴涨到腰斩的行情。当时上涨的是市场考虑到CBD东扩等一系列政策利好因素，房价一度上涨至3万元/平米，而转眼随着限购政策的到来，在1年内房价跌到1.5万元/平米左右。
如果再往前推算，2006年通州商品房平均成交价仅为4645元/平米，历经十年，涨幅近7倍。号称“小CBD”的望京在2006年的新入楼盘约在8000元/平米上下，而如今约在5万-6万元/平米之间。如此看来，通州房价的涨幅速度在今天甚至更具有投资价值。
土地供应量的上涨可能会放缓眼下通州快速上涨的房价。与此同时，目前通州区的城市功能仍无法摆脱“睡城”的标签，就业及人均收入水平与主城区不可同日而语。
在未来的土地规划上，根据北京市国土资源局于今年3月31日印发的《北京市2015年度国有建设用地供应计划》(简称供应计划)中明确提出：加快推进通州等城市副中心基础设施建设用地供应，支持重点新城教育、医疗等公共服务用地需求，促进新城承接中心城人口、功能疏解转移。
过去两年，商品房施工、竣工面积朝阳区仍冠绝北京各行政区，但通州区的商品房建设速度也不算慢。该区商品房的施工面积分别为1510万平方米和1367.5万平方米，除2013年略低于昌平区外，为城市发展新区施工面积最大的行政区。2014年商品房竣工面积317.9万平米，在发展新区中仅低于大兴区。
《英才》记者查阅北京市统计局数据发现，2014及2013年，通州区在岗职工年末人数分别为22.32万人和21.75万人，远低于朝阳区的131.66万人和132.85万人，甚至低于同为城市发展新区的顺义、大兴两区。
而在工资收入方面， 通州区2014及2013年在岗职位平均工资分别为66194元和60068元，与毗邻朝阳区的111988元和102100元差距较大，且低于顺义、大兴、昌平三个发展新区。
由此可以判断，目前通州区无论是在职业就业人数还是高端就业岗位上，均无法起到“分担”城市核心功能的作用。甚至有业内人士笑言，通州上述工资标准与如今的房价形成了“倒挂”，在通州的购房者基本上不可能在这里工作。
DTZ戴德梁行也指出，由于通州区位置较偏远，发展仍相对缓慢。
发展瓶颈
根据“供应计划”来看，今年全年商品住宅用地(含自住型商品房用地)计划供应最多的是朝阳区(119公顷)，2-3位分别是大兴区(93公顷)和昌平区(88公顷)，通州区仅在第四位；而在商服用地方面，朝阳区以86公顷计划供应位列第一位，通州区以72公顷的面积紧随其后，其次为顺义区(68公顷)。
在商用地块的出让方面，通州的确走在了前面。随着北京市写字楼租金价格的缓慢上涨以及持续几年来的供应量不足，部分企业已经选择新城作为自己的办公地点。近几年，望京的发展就是最好的例子，目前已经成为从国贸CBD迁出的最优选择之一。
地理位置和交通设施的稀缺性成为北京发展新区最难以逾越的难题，但在新区内已经出现十分有发展潜质的核心商务属性。
从通州区、顺义、大兴三个在2015年商服用地计划供应面积最大的新区来看，平均距离东部CBD的直线距离约为15公里左右。而轨道交通线路不超过2条，同比与西南部的丽泽金融商务区和望京都差距较大。
教育、医疗等公共资源配套成为了发展新区面临的另一瓶颈。2013年通州、房山、顺义、昌平、大兴五区共有医院161所(不含驻京部队医院)，而只朝阳一区就有医院146所；在教育(中、小学)数量方面，新区和城市功能扩展区也存在一定差距。
业内人士指出，京津冀一体化和北京副中心建设将使得周边的价格新区迎来加速发展的时期。除通州区外，大兴区随着北京第二机场的兴建将迎来一次新的发展机遇。
按照计划，机场将于2019年投入使用，预计整体工程投资规模在800亿元左右。除一条与北京市区连通的机场地铁线将投入建设外，连接河北、天津等地的城际列车线也将在新机场设立站点。
包括万科、首开等大型开发商已经在围绕着新机场布局，开发综合商用写字楼。如果按照以往的经验，机场线周边的商业价值已经得到充分释放，去年北京首都机场的旅客吞吐量为8612.8万人次；而位于大兴的新机场客流量预计将于2025年达到7200万人次。
然而，部分学者认为，北京城市新区的发展有很强的政策驱动性，而在近一段时间随着房地产在一线城市出现回暖迹象，新区规划利好政策往往在短期内通过房地产投资释放出来。
