“认贷不认房”释放改善型需求 房企寄望高端项目冲刺

　　每经记者 尚希 发自北京

　　“9?30房贷新政”犹如一道分水岭，将楼市的阴晴两季分隔开来。从目前房企已经公布的前三季度业绩来看，并不靓丽，而房贷新政的到来又能否为房企年底冲刺注入一针强心剂？

　　“虽然目前市场回暖迹象明显，但就新房市场来说，房企依然着力以价换量加速库存去化。”北京一家房企营销总监对《每日经济新闻》记者表示。

　　“央行[微博]救市改变了市场预期，很多观望情绪扭转，进而加快入市。这促使10月份的销售规模增加，同时，此前部分城市限购放松，降低了入市门槛。”上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，从长期看，利率持续下行是一个趋势，这会对房企销售业绩提振、舒缓去库存压力等带来积极的作用。

　　任志强[微博]：楼市将现“U”型回升

　　从目前房企交出的 “成绩单”来看，前三季度，整体业绩情况并不令人满意。根据Wind数据显示，目前已有80家房企披露三季报或预告。已披露三季度数据的房企，1～9月实现营业总收入2642.3亿元，同比增长7.38%；实现归属母公司股东的净利润284.8亿元，同比下降9.7%。

　　以万科为例，其三季报显示，公司1～9月实现营业总收入631.4亿元，同比下降0.43%；实现归属母公司股东的净利润64.58亿元，同比增长4.84%。第三季度，公司净利润同比增幅仅2.80%。1～9月，公司累计实现结算面积554.0万平方米，结算收入615.8亿元，同比分别减少4.6%和1.0%。

　　首开同信营销总监洪峰对《每日经济新闻》记者说，“9?30房贷新政”促使许多原本关注项目的客户确定了购买意向，“很多购房者担心开发商调价，便下决心购买。”

　　利好政策会否成为楼市回暖的拐点。在刚刚卸任了华远地产董事长职务的任志强看来，未来楼市的发展将会呈现“U”型。“放开限购和限贷之后，可以明显看到主要大城市的二手房交易首先开始回暖，因为进行二手房交易的购房者很多都是改善型的，之前被限购和限贷限制，而政策放松以后需求就被释放。东部沿海地区的信号也表明，销售回升。”任志强说，从房地产新政策落实情况看，未来房地产市场也只是底部延长线，再向下的可能性比较小，而如果政策落实得好，就会呈现U字形的回升。

　　房企定价策略谨慎

　　新政刺激下，二手房市场出现了抬价的情况，但对房企来说，定价策略依然谨慎。

　　上述房企营销总监告诉《每日经济新闻》记者，从目前公司完成销售目标的情况来看，几乎与年初的计划相吻合，但重头戏依然在第四季度，目前来看，最后两个月极为关键。“所以价格方面不会因为新政而提价，还是会采取积极的符合市场预期的价格策略。”

　　记者近日走访了北京多个楼盘，发现多数项目均选择 “平开”，甚至“低开”。值得注意的是，在选择“以价换量”的同时，高端项目亦成为开发商年底冲刺业绩的“利器”。

　　“对于曾经多次贷过款的高端客户来说，这个政策是一个非常重要的释放。”华润万橡府营销负责人秦江对《每日经济新闻》记者表示，这对市场购买力影响非常大，此前很多高端客户没有买房资格，必须把“刚需的房子”卖了才有资格买，首套房认定新规执行后，部分高端客户卖一套房后就凑齐了首付款，然后再贷款购房，基本上不需要消耗其现有的存量资金就可以解决改善型购房需求，这无疑将刺激高端项目的成交速度和成交量。

　　不仅在北京，对于主打高端改善型的开发商而言，限购、限贷松动对其在二线城市布局的项目也将产生实质利好。方兴地产相关人士表示，目前其在杭州、宁波、重庆、青岛等城市的新开盘项目均有不错销售表现。

　　对此严跃进表示，10月份房企以价换量的策略还在持续，抄底策略在频繁尝试，同时改善型购房需求担忧未来所在的重点区域房价上涨，也会加紧入市。