东地产财经周刊 胡燕玲 报道

　　新政刺激效应显现，市场仍显混沌，销售任务压力重重下，开发商正在上演四季度抢收大战戏码。

　　时间正在流逝，市场仍有杯葛。

　　限贷松绑、9?30房贷新政、公积金异地提取……一波接一波的救市政策纷至沓来，不断刺激着2014年疲软的市场。

　　事实上，从10月初的黄金周开始，各大开发商加紧备战，万科、恒大地产、绿地集团等龙头房企市场成交显著上升，单周成交数据不断刷新。

　　利好消息接踵而至，市场捷报频传；行情回稳、信心回升。与此同时，近期以来，品牌开发商也明显加快推盘节奏，四季度抢收大战正在上演。

　　戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏对《东地产财经周刊》记者表示，大部分开发商的年度销售目标完成情况堪忧，2014年中报显示前十家房企中，恒大地产完成了64%的年度销售目标，万科完成了50%，只有这两家真正实现了时间过半销售过半，因此为冲击全年目标，开发商必然会加大推盘量和推盘力度。

　　世联行副总经理兼董秘袁鸿昌在接受《东地产》采访时表示，前三季度开发商推盘情况不是很理想，目前各开发商都加大了推盘量和推盘力度。

　　2014年1-9月世联行累计实现代理销售金额2058亿元，前三季度比上年同期下降6.79%。但黄金周期间，世联行实现代理销售金额超过120亿元，比上年同期增长65%，实现史上最高的黄金周销售额。

　　业绩多未达标

　　不过，现实依然严峻。

　　近日来，各大房企相继发布了前三季度销售情况，情况仍不容乐观，年前销售任务依然紧迫。《东地产》记者统计的前七大房企销售数据显示，过半大房型四季度销售压力仍大。

　　从图表可以看到，2014年前三季度，恒大地产年度销售完成情况最为理想达到89.3%，斩获982.4亿元，全国房企排名第三。全年目标差额仅剩117.6亿元，压力最小。万科以1490.6亿元仍稳坐第一位置，全年目标剩509.4亿元。压力最大的是绿地集团和万达[微博]集团，双方都仍有1000多亿的销售指标，完成全年目标存在一定难度。

　　绿地集团在今年年初定下2400亿元的销售目标，剑指第一宝座。可惜仍以1328亿元排名第二。不过值得注意的是，根据绿地集团方面提供给《东地产》的数据，绿地集团房地产主业第三季度实现合同销售金额492亿元，超过万科第三季度的481.5亿元。目前两者销售额相差100多亿，绿地集团能否绝地反击，就看第四季度的表现了。

　　绿地集团方面在接受《东地产》采访时表示，今年第四季度将紧紧围绕全年目标的实现，完成相应的季度指标。

　　尽管前三季度的业绩不太理想，但第三季度的最后一个月——9月份各房企都出现了良好的增长势头。一线房企9月份的销售额均保持了一定得增长，除了恒大地产9月销售额出现16.78%环比下滑。跟第一梯队相比，第二、三梯队中业绩增长最快的富力地产、招商地产、佳兆业集团，9月销售额环比均增长逾八成，增幅远超一线房企。

　　其中，佳兆业9月实现合约销售额约43.589亿元，环比增长高达117.95%；前九月的合约销售合共约达194.045亿元，合约销售面积191.10万平方米，同比分别增长15.7%、5.5%。

　　招商地产[微博]在9月的业绩甚为突出。由于前期推盘较少的缘故，招商地产在1~8月的销售并不出色，但随着9月推盘量的加大，招商地产9月实现签约销 售面积51.46万平方米，销售金额74.25亿元，环比分别大涨110.5%、88.1%，同比分别增长95.21%、40.15%。

　　不过，招商地产前三季度销售收入为313亿元，仅完成全年目标的62.6%，业绩并未达预期。

　　由此可见，虽然政策利好、市场回稳，但房企抢收仍然将是四季度的重头戏。

　　抢收行动

　　“大家都准备好年底冲刺准备。”一开发商指出。

　　万科第四季度继续发力。仅黄金周认购额即达82亿元，拿下好彩头。万科方面认为，“十一”是今年的转折点，今年年底房价应该会低于去年年底。随着市场景气实际好转，四季度开发商推盘量会扩大。据悉，万科四季度推盘量会比较大，月均将达到200亿元的货值。

　　《东地产》记者统计发现，万科10月17日有两个项目开盘，10月18日有三个项目开盘，展开密集开盘模式。

　　同时，万科采取积极的营销创新，如全民经纪人、联合淘宝卖房、与腾讯合作万科理财通、试水房产众筹等，都取得了不错的效果。

　　万科并不缺乏知音，希望在第四季度收获的还有招商地产，招商地产方面表示，公司计划四季度新推货值约250亿,而三季末预计滚存货值约330亿,货源相对充裕。而相信在四季度政策进一步宽松,加上资金流动性释放的预期,成交量环比三季度增加可能性较大。预计全年500亿销售目标完成可能性仍较大。

　　此外，《东地产》从绿地方面了解到，四季度，绿地要抓住两项核心工作，一是咬定两项刚性指标：已是国内、海外齐发力，力保预销售收入；二是重点工程保节点，力保新增供应及结算销售收入。

　　绿地将抓住限购、限贷等等政策层面的市场机遇，主动出击、创新营销模式。目前，绿地集团已与腾讯合作，采用移动互联网的手段，搭建“绿地全国营销平台”，与平安合作，设立“绿地好房宝”金融理财产品，实现金融、互联网和房地产的跨界合作。

　　从推盘量到创新营销模式，大家都开启了冲刺的模式。

　　9?30新政出台后，网上开始流传几份开发商楼盘涨价的文件，一时造成恐慌，不过最后被证明只是开发商吸引眼球的噱头而已。伍惠敏表示，由于第四季度开发商的推盘量明显增加，市场竞争将更加激励，在“以量为先”的思路下，成交价格不会上涨。

　　袁鸿昌则表示，目前开发商在价格上都是以出货为主。

　　土地升温

　　前三季度房地产市场的低迷也引起了土地市场的调整。

　　10月21日，财政部公布9月份财政收支情况显示，前三季度全国土地出让金收入3.12万亿，同比增长16.6%；但增速在逐月下滑，其中，9月份的土地出让金收入同比下降21.1%。

　　“今年市场的低迷，再加上去年房地产企业拿地多，土地储备较为充足，直接导致今年房地产企业拿地谨慎。”一位业内人士指出。

　　以万科为例，上半年万科只拿了21宗地，是去年同期的一半，拿地额111亿，同比下降六成，并且仅仅是上半年销售额的一成，非常保守。

　　9?30新政出台，不少房企惊呼，今年土地拿少了。与此同时，各地政府也加大了土地推出量，加入了年底冲刺的行列。

　　9月29日广州市完成10宗土地出让，入账155亿元。这个数字意味着什么？广州市国土资源和房屋管理局网站数据显示，截至9月17日，广州通过招拍挂方式出让土地共收入437亿元，而29日一天役便“收金”155亿元，接近此前广州市9个多月拍地总数的四成。

　　广州国土局明显加快推地节奏。10月10日，广州国土局一次性挂牌出让天河区10宗土地，总面积达到692372.6平方米，总起拍价为1892073万元，即接近190亿元，创下2014年到目前为止的单日推地最高起拍总价。

　　北京也不甘落后，根据北京市国土资源局公告，截至10月22日，北京共完成8宗土地出让，成交价格总计153.9亿元。前一个月即9月份，北京土地市场单月成交土地13宗，总金额近99亿元。单月环比涨幅55.4%，涨幅明显。

　　中信建投发布的最新报告指出，9 月份土地市场需求仍未见明显起色，但我们也观察到部分代表房企如万科正逐步加大补库存力度，土地需求的热度回归仍有待楼市成交量的进一步提高。考虑到去年土地市场一定程度上的非理性，我们维持全年房企拿地规模将有所收缩的判断。报告同时指出，目前在楼市成交量逐步恢复的预期下，部分地方政府开始酝酿提速土地供应，这也使得部分区域土地价格面临挑战。

　　新政大考

　　国庆后，新政逐渐落地，多地开始执行“认贷不认房”的政策。

　　伍惠敏指出，国庆前夕推出的限贷放开，符合住建部提出的“千方百计去库存”的目标，真正存在库存危机的城市将是主攻方向，而需求相对旺盛的一线城市，在具体的执行细则上必然有所保留，充分体现分类调控的整体调控策略。

　　上海房贷新政的执行标准是“已有一套房，还清贷款后新增一套算首套”，但有一个附加条件，就是新增的一套必须是上海市普通住宅。

　　根据上海市普通住宅划分标准，单套住宅面积140平米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，总价内环以内330万，内外环间200万，外环以外160万，才能被认定为普通住宅。

　　上述普通住房认定标准最后一次修改是2012年，如今，上海市的房价已经远远高于这个标准。

　　伍惠敏表示，就上海住宅市场整体而言，此次房贷新政的积极影响，更多的作用在心理层面，市场对未来的预期将有明显改善。

　　而市场上关心的七折利率也并没有出现。银行的账算得很清楚，目前5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%。 而5年期定存利率是4.75%，不少银行还上浮10%达到5.225%，已出现倒挂。

　　袁鸿昌告诉记者，目前市场上7折利率还没有看到，最大折扣也就是九折、九五折的样子。

　　房贷优惠迟不落地，某种程度上加剧了购房者的观望态度。不过开发商怎么会放过这么好的机会。嗅觉敏锐的绿地携手平安好房自推“七折利率”，自发为购房提供补贴。这次合作，已经在绿地中央广场项目上落地生根并取得了不错的成绩。

　　 可以预见的是，激烈的市场竞争将会促使开发商加大营销创新力度，四季度房企表现必将异彩纷呈。各大房企座次会否重排，时间自会给出答案。