房企海外举债翻番资金压力凸显

　　覃荪

　　随着房地产市场大环境的调整，中国房地产企业资金吃紧的局面正在加剧。

　　数据显示，2014年以来中国房地产企业在海外发行债券、向海外银行贷款形成的合计债务规模已经接近590亿美元。有业内人士对此指出，如果国内房地产市场持续深度调整，而国际融资成本因为美联储升息而显著增加，中国房地产企业的资金压力将凸显。

　　房企前8月海外举债近600亿美元

　　受中国房地产调控政策以及国内外融资成本差额的影响，资质较好的中国房地产企业出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。

　　据数据研究供应商Dealogic的统计，2014年1～8月，中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，比2013年同期增长100%。

　　另据彭博报道，2014年以来，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。

　　但值得注意的是，中国的房地产企业当前在海外发债的成本已经比2013年有所提高，北京中原地产研究中心统计数据显示，房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。

　　“外国投资者其实对风险和收益是非常敏感的，而且中国的房地产企业在海外发债拿到的评级一般都是垃圾级，而随着国内房地产市场的疲软，中国房地产海外发债的成本仍然在继续上涨，而且8月份以来其实发债的难度已经大幅提高，不管是美元债还是人民币点心债。”一位做债券承销的人士对《第一财经日报》记者表示。

　　不过，当前中国房地产企业在海外发债的规模有所下降。Dealogic数据显示，8月份中国企业发行的美元债券仅为14.8亿美元，人民币点心债券的规模也仅为3200万美元，分别是7月份发行量的5%和1.5%。

　　最后的狂欢

　　今年5月，国际清算银行(BIS)发布报告曾重点指出中国企业海外债务增长过快可能带来的风险，房地产市场即为BIS点名的行业。

　　BIS的报告指出，房地产企业外债过快增长，一旦国内房地产市场出现泡沫破裂迹象，中国企业将面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险。

　　目前国内的房地产市场已经呈现明显的挤泡沫现象，量价齐跌的现象显著，就连房地产刚需最旺盛的北京地区今年来房地产价格下降也颇为显著。

　　比较幸运的是，能够在海外发债的房地产企业都属于中国的房地产龙头，目前资金链尚未紧张到临界点；但仍需注意的是，一旦美联储升息，国际融资成本上行，房地产企业借新还旧的再融资成本就会大幅上涨，而在国内房地产市场没有明显改善的情况下，原本廉价的贷款就有可能成为这些房产企业的“毒鸩”。

　　房地产企业并非不清楚其中的风险，只是在国内融资成本颇高，而且高成本融资的难度也在提高，即便融到了资金对房地产企业而言负担也不轻，而且对其资产负债表的“损伤”情况也小不了多少。

　　日前，一位风格相对激进的信托公司对《第一财经日报》记者表示，其为国内的一家非常有名的房地产开发公司设立的信托产品非常难卖，收益率已经定得很高了，投资者都不敢买。需要指出的是，该房地产开发商在国际市场上发行过债券，但现在被迫在国内通过信托融资，但仍然陷入困境。