基因进化 物竞天则

　　策划 《东地产财经周刊》 编辑部

　　这是最坏的时代，这是最好的时代。

　　秃鹫投资者已在磨拳擦掌，围绕困境项目与企业的并购盛宴刚开了个头。

　　对房地产产业链不同环节的参与者来说，一场盛宴的结束，是另一场盛宴的开启。

　　“物竞天择，适者生存”。丛林法则也是市场法则，销售低迷、环境恶劣，2014年注定是房地产行业的调整之年，丛林法则的魔力将在房地产行业中日益显现。

　　弱肉强食的年代，是大象之大，是狼的凶狠，是狮的威仪，是蛇的隐秘，是公牛的蛮横，又或者狐狸的狡猾？

　　竞争已经开局，房地产业下半场，楼市分化与行业集中度提升背景下，深涉其中的房地产企业究竟选择什么的生存术？

　　楼市下半场变局

　　并购暗流涌动 秃鹫投资者伺机潜伏

　　房地产业下半场，楼市分化与行业集中度提升背景下，围绕困境项目与企业的并购盛宴刚开了个头。

　　东地产 报道

　　秃鹫投资者已在磨拳擦掌。

　　5月28日，不良资产处置四巨头华融、长城、东方、信达四家金融资产管理公司共同签署《金融资产管理公司不良资产业务自律公约》。该自律公约约定，“四家公司公平有序参与竞争，共同维护客户利益、行业利益和社会公共利益。”

　　签署的背景耐人寻味。今年以来，负债35亿、涉及35家银行宁波兴润置业揭开了中国房地产业破产潮的序幕。此后，杭州、南京等多个城市相继传出中小房企破产消息。

　　5月23日，中国两大香港上市知名房企融创和绿城发布联合公告，宣布融创中国收购绿城中国24.313%股份，总金额约为62.98亿港元。融创与香港九龙仓共同成为绿城中国最大股东。这成为今年房地产业最大并购案，也是中国房地产业史上最大并购案之一。

　　世联行董事长陈劲松认为，房地产行业正处于痛苦的调整期，房地产行业以及房地产服务行业将在今年发生大量的并购，像融创收购绿城的类似案例会在接下来逐渐涌现。

　　“钱紧”路漫漫

　　2013年房地产业高歌猛进，销售面积屡创新高，7家房企销售破千亿。到了2014年，房地产销售却突然急刹车，销售价格和销售面积都面临下降考验。

　　世联行副总袁鸿昌告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan)记者，2014年第一季度，房地产销售均价同比下降1.4%，销售面积同比下降8.6%。“这种情况从1990年至今只在1994年和2008年发生过。其他年份销售均价和销售面积都会增加。”

　　销售下行，最直接影响是房企流通资金减少，再加上房企融资的渠道和成本更为紧张，“钱紧”成为房地产趋势。

　　兰德咨询统计上市房企2013年年报中房企资金来源数据显示，综合各类资金来源，去掉房企自筹资金外，外部资金来源中，2013年，销售定金及预收款占46.2%；来自银行贷款的比例占45.1%；其他渠道，包括基金、信托、外债、外资、典当行等，仅占8.7%。

　　销售回款和银行开发贷款占比超过了90%，这两项都与信贷政策密切相关。而今年银行恰恰收缩了个人按揭贷款和房地产开发贷，再加上消费者观望情绪浓厚，房地产资金日趋紧张。

　　中小开发商顶不住压力率先降价，“住宅市场今年一季度刚需降价吸客是必然的。因为今年房地产，尤其是非上市房地产开发公司的资金压力太大，不降价走量不行。”陈劲松对2014年的房地产市场如是强调。

　　但大部分大的开发商现在并没有降价。袁鸿昌告诉《东地产》记者，2013年大开发商拿地较为理性，前20强房企拿地金额占销售收入比重40%左右。“大的开发商资金链情况相对较好。”

　　风生水起的并购

　　这是一轮不同于前一个行业周期的并购。

　　2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，消费者处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。

　　“2008年这样一路发展下去，会很多开发商顶不住了。”袁鸿昌说，当时万科选择率先降价，获得流动性，是非常明智的决定。

　　只不过之后4万亿的经济刺激计划，很多开发商又活了过来，所以大规模的并购潮并没有发生。

　　“今年成为房地产企业的并购年是大概率事件。”袁鸿昌说。

　　清科研究中心最新数据显示，今年第一季度中国并购市场共完成交易359起，同比大涨71.0%，环比下跌19.5%。从行业分布来看，一季度中国并购市场完成的359起并购交易分布于房地产、能源及矿产、生物技术/医疗健康、机械制造、清洁技术等22个一级行业。其中，房地产以52起交易，占比14.5%的成绩再度夺魁，其次是能源及矿产行业，一季度共完成35起案例，占交易总量的9.7%，从并购金额上来看，房地产依然遥遥领先其他行业，以55.49亿美元交易额的成绩排名第一，占比达23.9%。

　　“整体来看，本季度最为活跃的行业无疑是房地产企业。”清科研究中心研究员曹紫婷表示，预计未来房地产行业将面临整合洗牌，行业竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面全面开展。

　　什么企业会选择并购，什么企业会被并购？袁鸿昌认为：“有融资平台的企业并购掉没有融资平台的企业，产品销售对路的、流通性好的公司并购掉流通性不好的公司，还有一些公司产品销售不对路，不会发生并购就自己消亡掉。”

　　兰德咨询称，截至去年底，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万家，比2010年减少36.6%。预计未来3年内还将有30%的企业出局。

　　不过，纵观目前这些并购案例，大部分是房地产项目并购，中信建投证券分析师苏雪晶对《东地产》记者表示，未来一段时间，房地产的并购主要还是以项目并购为主。

　　袁鸿昌告诉记者，项目公司少说也有3-4万家。今年是收购房地产项目公司的好机会，慢慢大企业法人公司间的并购会越来越多。

　　现实土壤

　　在房地产行业，类似融创并购绿城如此大规模的并购案并不多见。

　　2005年-2007年，万科先后分三次完成了对南都房产的全面并购，共计40.17亿元。这创下了当时国内房产企业最大宗并购案例。

　　2006年-2007年路劲基建以共计18亿元收购了顺驰旗下55个项目近700万平方米土地储备。

　　“除此之外，除了项目并购，这些年房地产企业间并没有发生很大的并购和整合。”袁鸿昌说。

　　进入2014年，除了融创收购绿城这一号称“房地产史上最大并购案”，另一个不得不提的是绿地655亿借壳金丰投资，此次重组是A股迄今为止交易金额最大的一次。基于金丰投资重组案例，证监会[微博]突破了地产股“不得借壳”的惯例，有业内人士猜测，下一步监管层可能在地产重组、房企再融资、房企A股上市等方面，予以开闸。

　　2010年发布的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发【2010】10号文)，以及2013年发布的关于继续做好房地产市场调控工作的通知均明确，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

　　“中国百余家房地产上市公司在上市平台融资受到诸多限制，上市公司对资源配置功能发挥不充分，目前急需做好制度设计，这也是十八大对市场配置资源的有效补充。”袁鸿昌认为制度设计是当务之急。

　　2014年3月7日，国务院发布《关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见(国发〔2014〕14号)》，进一步改善经济结构调整和产业升级中并购重组手段的应用环境。中国并购市场正在面临前所未有的机遇。一方面，市场交易活跃度较高，并购形式和标的、主体、区域、行业等都出现多元化发展倾向；另一方面，监管层针对并购重组类的审核也在出现理念性变化，全力支持，效率非常高，掣肘的因素正在减少。

　　大整合时代

　　并购正在发生。

　　“任何一个成熟的行业只会存在三类公司，一是大公司，前三名；二是中间公司，也是我们俗称的壕沟公司，理论上是4-10名，壕沟公司会被并购掉或者自己消亡掉。三是小公司，他做专业，并不大，也能生存。”袁鸿昌告诉记者，对比以前的电视机行业，厂家上百个，经过一轮并购洗牌后，也只剩下创维[微博]、康佳等几家大品牌。

　　“北上广深几百家的房地产公司，从行业架构上房地产行业有并购的趋势。”袁鸿昌说。袁鸿昌向《东地产》记者介绍，香港房地产是相对成熟的市场，也仅有新鸿基、长实等四到五家活跃的公司，剩下20-30家也拿一些地，但项目很少。袁鸿昌以“三少三多”总结今年上半年房地产市场，三少即新开工面积少、新拿地少、利润减少。三多即促销多、融资多、破产并购多。

　　秃鹫在后

　　除房地产业产业资本间整合并购之外，四大金融资产管理公司更是收拾残局的秃鹫投资者。

　　2010以来，除公开的地产信托之外，有大量的银行理财产品直接或变相进入了房地产业。有不愿具名的地产信托业人士向《东地产》估计，实际的地产、基建类信托合计占比将超过银行表外资产的40%。这也意味着，一旦楼市低迷时间过长，巨大的现金流压力之下，相当数量的地产信托面临兑付危机，这四大金融资产管理公司为代表的秃鹫投资者提供了机会。

　　事实上，中国信达旗下的金谷信托、信达投资、信达地产，此前组建了一只总规模100亿元的房地产并购基金，将主要投向不良房地产信托产品收购。华融、东方和长城等也有类似的业务板块。

　　秃鹫投资的获利模式并不复杂。

　　一是获取惩罚性的高收益率，即一旦地产信托延期，项目融资方的地产商因楼盘销售推迟或其它原因，无力偿付信托，并购基金接盘信托，成为新的债权人，获取远远高于原信托收益率的收益。另一种情况是资产处置，即对地产信托质押品，如土地等项目的资产处置。对于一些有较佳押品的信托项目，秃鹫投资可获利丰厚。

　　这是最坏的时代，这是最好的时代。对房地产产业链不同环节的参与者来说，一场盛宴的结束，也意味着另一场盛宴的开始。