力撑中国经济增长的房地企业，难逃信贷收缩下销售剧降的多舛命运。

　　《东地产》  报道

　　经历了2013年的狂飚突进， 2014年以来的房地产却遭遇“倒春寒”。楼市泡沫将破灭的议论声此起彼伏，这一次真的是狼来了吗？

　　销售下行 

　　近日，招保万金(招商地产[微博]、保利地产[微博]、万科、金地集团)发布先后发布4月份销售情况报表。与去年飞涨的业绩不同，此次四大龙头股交出的成绩单寒意渐浓。

　　财报显示，万科2014年4月份实现销售面积109.3万方，同比下降1.26%，环比下降9.74%；实现销售金额127.5亿元，同比增长2.99%，环比下降11.64%。万科终结了销售面积和销售金额环比上涨局面。

　　招商地产实现销售面积14.89万方，销售金额21.56亿元，同比环比均出现大幅下滑。保利地产实现销售面积66.61万方，同比下降16.88%，环比增长13.19%；销售金额83.26亿元，同比环比下降一至两成。金地集团下降最为严重，实现销售面积和销售金额同比下降幅度达两成，环比下降幅度更是高达四成(详见表一)。 纵观1-4月，除万科实现销售面积和销售金额同比上涨外，其他三家企业都出现不同程度的下降(详见表二)。

　　得益于去年销售后劲，万科前四个月业绩并未受市场明显影响，但从单月销售面积和金额的增速来看，万科前4月的数据呈现逐步下降的趋势。一月份万科的销售面积和销售金额同比分别大增33.20%、44.99%，到了4月份同比增速下降到个位数。

　　亿翰智库董事长陈啸天告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan)记者，今年房地产的日子不好过，大部分的房地产企业1-4月只完成全年业绩目标的20%，再加上传统“红五月”并不红火，要完成全年业绩非常有压力。

　　降价压力

　　相关数据显示，2014年一季度，全国商品房销售金额达13263亿元，同比降幅5 .2%。销售遇冷，降价情绪开始在楼市蔓延。杭州打响降价第一枪，随后南京、常州、长沙等城市加入降价阵营，广州、北京、上海等一线城市也未能幸免。

　　位于上海浦东唐镇板块的金大元御珑宫廷在5月10加推楼盘，加推户型为面积在220平-300平之间四房的精装修大平层，均价为50000元/平。金大元大幅让利，推出60套特价房，单价36000元/平方米，折扣幅度达到7折。金大元表示近期还将推出其他优惠活动。

　　金大元集团是一家以开发大型精品住宅、商业办公及旅游酒店项目为主的境外独资房地产开发企业，曾打造“金钟苑”、“香梅花园”等标志性楼盘。

　　位于上海市卢湾区的绿城盛世滨江项目5月新推出10套特价房，原价75000元/平方米，成交价60000元/平方米，约合单价降15000元/平方米。

　　业内人士表示，今年以来银行信贷持续收紧，令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻，资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金，但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降，市场供需形势发生变化，开发商为了谋求满意的销售业绩，只能在价格上做出让步。

　　“去年楼市销售强劲，大部分公司的现金流目前还算充裕。但如果银行信贷部仍然不放松，现金流一旦趋紧，相信会有更多的房地产商加入降价的阵营。”陈啸天告诉《东地产》记者。

　　第一季度，保利地产经营活动产生的现金流量净额为-134.61亿元，减少221.04%，保利地产给出的解释是销售回款同比减少，工程款、地价等房地产项目投入增加。同样，万科经营活动产生的现金流量净额为-55.79亿元，减少134.1%；招商地产经营活动产生的现金流量净额为-43.31亿元，减少648.17%；金地集团经营活动产生的现金流量净额为-34.96亿元。

　　招保万金的经营活动产生的现金流无一例外的出现了减少。

　　5月2日，坊间传出一篇万科副总裁毛大庆建策沙龙上的发言。流传版本中，毛大庆指出，反腐对楼市影响很大，并引用大量数据证明楼市的下行趋势。5月5日，万科公司以总裁郁亮名义紧急对外发出信息称，否认全面看空内地楼市，并称毛大庆言论意在警示楼市可能存在的风险，以便加以防范。

　　但这并不能打消人们的疑虑，万科是否有大动作应对目前困局？是否预示着楼市新一轮降价的开始？

　　早在2008年房地产市场进入深度调整期，当年9月，一则“万科主要负责人在‘松山湖会议’上的讲话”在网上疯传，主要内容包括：“要敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉。”此后，万科发布澄清公告指出，“松山湖会议讲话”纯属伪造。之后，万科率先在长三角降价却是不争的事实。

　　拿地趋于谨慎

　　在房企一季度业绩集体下滑与住宅市场成交量整体放缓的背景下，3月份、4月份的土地市场急速转冷，房企的拿地积极性也开始下滑。

　　根据中原地产研究部统计的数据显示，销售前20强的标杆房企，近几个月的拿地数量逐月递减的态势。从月度变化看，4月份20大标杆房企在拿地上的花费仅为133亿元，其中1月份达到了单月高点的600.99亿元，随后连续多月下调，2月份拿地金额减至325.62亿元，3月份则能为254.54亿元，4月份更是下调至133亿元，不足去年同期拿地金额的一半(291亿元)，同比下滑54.3%。

　　“与去年拿地的亢奋相比，房地产商拿地态度趋于谨慎。”陈啸天说。

　　招保万金在3、4月开始放缓拿地速度。

　　相比前三个月的激进拿地，进入4月招商地产拿地速度开始放缓。据公司公告，近期仅新增2个项目，分别为西安市曲江新区和南京市G16经五路项目。

　　保利地产一季度公司共取得12幅地块，其中1月、2月和3月拿地的成交总价分别为72.8亿元、47.3亿元和10.56亿元。4月保利地产新增3幅地块，拿地总价11.42亿元。可见保利地产三四月以来拿地日趋保守。

　　万科4月新增5个项目，拿地数量最多，拿地总价18.69，与三月36.92亿元的拿地成本相比，仍环比下降49.38%。

　　金地集团4月仅新增两个项目，拿地总价仅3.32亿元，为四大房企之中拿地金额最少企业。

　　房企拿地趋于谨慎，一方面是受业绩下滑的影响，另一方面，标杆房企在2013年土地储备充分。据克而瑞研究中心发布的数据，2013年，全国前50强房企共耗资5875亿元拿地，同比2012年增长57%，拿地建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%。

　　拐点论呼声再起

　　每每房地产市场遇冷，销售下行、价格承压，房地产拐点到了的议论便甚嚣尘上。

　　野村证券认为，中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡，或拖累今年GDP增速放缓至6%以下。“问题已经不是房地产市场是否会出现调整，而是这个调整会有多严重。”

　　除了野村，瑞银、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空中国楼市的行列。

　　摩根士丹利最新发表的研究报告称，预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。

　　向来谨言慎行的老大万科董事会主席王石[微博]毫不吝言房地产市场存在泡沫。而华远地产董事长任志强[微博]表示，没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打拐的。要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看成交金额仅下降了几个百分点，用局部数据来判断楼市拐点是错误的。任志强同时表示，在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市没有泡沫。

　　拐点论尚无定论，“地方政府比开发商还着急”的迹象已经开始显现。

　　南宁率先楼市松绑，广西北部湾经济区内的北海、防城港等5区不限购。无锡、铜陵也先后出台房地产政策，从取消限购、买房落户、补贴契税等方面给予鼓励。随后、浙江宁波、杭州萧山、天津滨海新城也传出限购松绑消息。

　　事实上，被限购这3年多来，地方政府一直未曾放弃微调。2011年下半年以来，佛山、珠海等多个城市都曾拟松绑限购，但均迫于各种压力而昙花一现。从去年下半年起，微调在一些城市渐渐通过，而在今年4月底总爆发，或与一季度楼市之冷不无关系。

　　这次中央没有叫停，而是默认。

　　事实上，早在3月5日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”今年报告未提房价而仅提“分类调控”，这也是近10年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。

　　“分类调控的基调已经确立，相信会有更多的地方政府加入调控大军，很多地方政府已经开始跃跃欲试，相信会给目前下行的市场以良好的诱导。”陈啸天说，拐点论为时尚早，目前房地产市场只是进入一个周期性调整阶段。

　　胡燕玲