进入第二季度，岛城新建商品住房的库存量正达到三年以来的最高点。18日，记者探访楼市发现，楼市观望气氛浓厚，岛城楼市似乎正走向瓶颈，销量的紧缩让更多开发商采取降价促销策略，新房二手房价格均有不同程度的下调。业内人士分析，受杭州、南京、广州等多个城市楼市降价个例影响，岛城房价也不再是铁板一块，在调控政策走势不明朗的大背景下，买卖双方的博弈有望导致楼市的多方深度调整。   

　　多个项目下调销售均价

　　国家统计局的数据显示降价幅度尽管相对温和，但岛城楼市早已不乏大幅降价促销的先例。

　　来自青岛市房地产交易中心的统计显示，较一季度，越来越多的新建商品住房采取以价换量的策略，快速回笼资金。包括佳兆业、海信、领海等在内的多个项目下调销售均价。

　　以位于李沧的奥克斯广场为例，早在今年的2月份，该项目的均价为 10900元/平方米；但18日，记者采访了解到，目前项目的均价为9300元/平方米，下调幅度达1600元/平方米。领海香澜郡项目此前的均价是13000元/平方米，目前的均价下调到12000元/平方米，还推出了最高30万元的优惠措施。安纳溪VILLA 项目房源则推出95折、参与团购再直降28万的优惠礼包。海岸华府项目推出19号楼的特价房 ，9000元/平方米的均价较之前下降了2000元/平方米；海信湖岛世家一改此前的97折优惠，推出了93折的套三房源，外加15000元可以赠送车位，车位的价格在65000元左右。康大山语海项目的价格从此前的16000元/平方米调整为 11000元/平方米。

　　市场可售新房20万套

　　但受买涨不买跌心态影响，开发商的降价并没有对市场产生太大的刺激作用，市场观望情绪依旧浓厚。

　　青岛搜房网就目前买方心态做了一次调查，面对开发商“以价换量”的诚意，仍有逾5成的网友看跌市场，选择观望。“从目前的监测数据来看，黄岛、胶州、城阳等地，存量过高，供大于求非常明显。”楼市分析人士张百忍说 ，而在存量高企的市场中，降价有可能从存量较高、销售压力大的郊区开始。记者注意到，目前降价空间较大的楼盘，也确实位于这部分存量偏高的区域。

　　青岛市房地产交易中心的统计数据显示，截至18日下午 ，青岛市可售新房数量高达202778套，可售楼盘数量为1954个，楼盘数量环比增加了30个。

　　“去年岛城的库存量一直在15万套到17万套之间，今年以来随着开盘数量增多，库存量继续飙升，突破了20万套大关，甚至远远超过一线城市。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，高库存无疑意味着二季度销售压力的增大，这依然是开发商难以绕过的难题。而成交方面，进入二季度以来，全市的新房日均签约量仍维持在两三百套的势头，较去年第四季度每天四百套左右的签约量大为减少。

　　房贷利率上扬，8.5折绝迹

　　信贷门槛的提高与楼市的阴晴息息相关，而进入5月份，来自各家商业银行的调查显示，房贷利率收缩状况并没有改观，信贷政策持续收缩，商贷利率普遍上浮至基准利率的1.1至1.2倍。

　　“从去年下半年到现在，房贷利率持续上扬。”18日下午，南京路一家商业银行支行个贷部负责人说，进入5月，房贷利率收缩状况没有改变，以前盛行市场的8.5折优惠绝迹市场。

　　“现在连9折都没有了，更不要指望8.5折了。”市南区的一位购房者丁女士说，从4月中旬开始，她先后咨询了青岛所有的商业银行，也让在银行工作的朋友没少算账，现在贷款买房的成本高得难以承受。

　　来自银行方面的统计显示，中、农、工、建 、交五大行的首套房贷利率均为基准利率，民生银行和平安银行暂停审核新增房贷业务，光大、兴业和浦发银行首套上浮至基准利率的1.1倍，二套房贷上浮至基准利率的1.1倍或1.2倍。公积金贷款方面，首套房贷利率为4.5%，二套房贷利率则上浮至基准利率的1.1倍为4.95%；而因为额度紧张，审批周期也延长，购房者普遍反映要等3到5个月。

　　银根收紧促开发商回笼资金

　　多位分析人士指出，银根收紧导致的资金压力，正促使开发商必须尽快降价回笼资金。

　　“青岛楼市不容乐观，救不救市意义不大。”对于青岛楼市，张百忍用这一句话予以概括。“近期全国各地都充斥着一些诸如老板跑路、企业倒闭、银行贷款漏洞的新闻，这在一定程度上反映了这个市场的不平静。”张百忍说，而青岛楼市的存量如此之高，这始终都是一个绕不开的难题。

　　而从3月份以来，多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠，房贷利率也持续走高，全国的房贷荒正在演变为房地产市场的暂时“失血”。多位业内人士分析，在资金整体紧张的市场行情下，房地产行业贷款偏紧的局面短期内难以改善，不少开发商的资金链如履薄冰，楼市降价的速度可能会超过预期。本报记者 王爱科

　　■新华视点

　　中国房地产市场正经历转折性变化

　　随着18日全国70城市房价数据的出炉，全国房价不断降温的趋势进一步确定。毋庸置疑，中国的房地产市场正在经历着一次转折性的变化。在业内人士看来，这些变化背后的原因很多：比如，从去年四季度开始不断发酵的“房贷荒”；二、三线城市积累的过多的无法消化的库存；始终没有放松的房地产调控政策；楼市转向后，市场预期转变带来的观望等等。

　　然而，与这些技术性的分析相比，2014年中国房地产出现的变化无疑有着更多耐人寻味的地方。

　　在业内人士看来，本轮楼市下跌周期是历史上首次出现的非政策因素导致的市场降温。表面上看，本轮楼市降温的直接原因在于信贷的收紧，供需结构的变化。然而究其根源，则是中国经济整体发展思路的变化。

　　在坚定的抑制产能过剩，转变发展方式的宏观调控思路下，中央对于经济增速的整体回落体现出相当的定力。同样，中央对作为GDP重要助推器的房地产市场降温也体现出足够的容忍度：在分类调控的总体思路下，尽管过去一周各地松绑楼市的消息不断，但自上而下的“救市”措施并没有出台，房地产调控正在变得更具针对性和市场化。值得注意的是，上周央行[微博]虽然直接敦促商业银行加大首套房贷的力度，但货币政策的整体节奏却没有发生变化，资金的闸门依旧如故。而缺少充裕资金的房地产业，所能遵循的只有市场的供需规则。

　　尽管房地产行业依旧将会扮演国民经济重要支柱产业的角色，但曾经单纯的以房地产为抓手、为杠杆、为救命稻草的经济增长方式正在也应当成为历史。

　　据新华社