本报记者 荆宝洁 北京报道

　　在中国，最关心城镇化路径选择的群体莫过于开发商。中国的城镇化道路该怎么走，关乎下一步机会在哪里。对于常常一掷数亿资金地拿地的开发商，没有谁比他们更懂得选择比努力更重要的意义。

　　回归的逻辑

　　华远地产董事长任志强观察到，2011年开始，本轮调控初期，一线城市是重灾区，开发商纷纷跑到三四线城市去拿地，并引发其地价上涨。

　　很快暴露出的问题是，部分三四线城市供应远大于需求，继鄂尔多斯、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”，很多空置楼盘无人问津。从2012年底开始，一批房企重回一线城市。

　　地价的上涨说明了一切。2012年12月31日，华远地产以接近500%的溢价率、16000元/平方米(扣除保障房)拿下通州地块时，还有人称之为地王。但不久之后泰禾地产在附近拍出的地块，轻松超越了华远创造的纪录，楼面价达19000元/平方米。

　　地价的上涨，释放了房价上涨的强烈信号。尽管地价昂贵，但任志强告诉记者，如果下半年华远要买地，首选北京。一线城市地价昂贵，但有更明确的预期。任志强以北京举例说，“国五条”出台后，北京是执行得最为严格的一座城市，但房价却一直在上涨。

　　万科执行副总裁毛大庆常常援引6组数据来证明北京的吸引力。北京有24所“211工程”大学，排名第二的上海仅有10所，而中国一共只有不到80所“211工程”大学。

　　全中国的重点中学前一百强中有35所坐落于北京。常住北京的两院院士超过了总数的50%。500名卫生系统认可的好医生中，有227位在北京。重要的门户网站的总部，除腾讯外，绝大多数在北京。还有像中央国家机关、军队各总部，驻华使领馆、五百强总部、海归精英等等，以及一些身份不明的有钱人都在北京。

　　“这就是北京的强大的发展动力之来源。”毛大庆认为，核心城市的房地产价值无需讨论。但与前几年不同的是，2013年下半年以来开发商在北京所取得的地块大多位于五环以外。但即便如此，五环外的房子也是开盘就卖光。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生观察到，“北上广深房价涨幅相当高，但其他部分城市的房价不仅在GDP涨幅之下，有的甚至低于CPI增长。”她认为，2014年的房地产市场会沿袭这个态势，即一线城市的房价仍将处于高位，但涨幅会收窄，一线城市和其他城市之间的房价差异化将继续扩大。

　　聂梅生指出，当前房价确实是两个脱离——既脱离经济的基本面，又脱离人的支付力，个别城市已经形成泡沫了，比如鄂尔多斯、温州，但并没有形成全局性的泡沫。

　　城镇化的地产机遇

　　但在一些开发商忙着回归一线城市之际，一些非主流城市也正在诞生一些奇迹。

　　小城市也存在着强烈的改善性需求。世茂集团品牌管理总监孙静也表示，世茂会选择性进入百强县。2012年，在福建晋江，世茂单靠御龙湾一个项目销售了43亿元。这样的模式2013年被复制到离晋江不远的石狮。石狮市现有户籍人口约40万，2012年人均GDP(常住人口)为76827元。世茂“摩天城”项目，4月份拿地，10月31开盘，日光，20亿元。

　　表面上，开发商是在依照政策风向做战略决策，实际上，有客观规律在主导市场的发展。城市亦是人们选择的结果。好的城市集聚了更多的资源，吸引了更多的人，因此诞生了更多的需求。人们在城市里生产财富，并且有能力为自己的需求支付。

　　在规律面前，长官意志也常常失效。毛大庆在第五届地产中国论坛上说，他曾经去参观一些新兴城市的商务区，发现地方政府的领导都在说相同的故事，都称自己城市建造的商务区未来将成为集聚之地、将成为区域发展引擎。毛大庆的疑问是，“怎么会有那么大的需求，怎么会有那么多的发展引擎。”

　　地产商们关注政策的变化，但有时风向并不是左右投资决策的决定性因素。以北大资源集团为例，2009年该公司战略定位为城市运营商，是因为看到了很多地方对产业对文化有着巨大的需求。

　　在城镇化加速的中国，很多城市都出现公共品短缺的状况。然而，仅靠政府力量，难以在短时间内解决问题。譬如，成都天府新区目前还没有一家三甲医院，他们迫切地希望引入医疗资源。北大资源集团发现，二三线城市很欢迎能植入产业资源的开发模式，一线城市郊区也急需公共品的补位。回首过去5年走过的道路，方正集团总裁、北大资源集团董事长余丽发现，北大资源集团的战略与政策方向是高度契合的。

　　碧桂园集团副总裁王少军在参加21世纪经济报道举办的城镇化论坛时表示，碧桂园通过对三四线城市，甚至是县城的开发后发现，地方政府对加快城市建设、居民对改善住房需求，都怀着巨大的迫切心情。只要有需求就有市场。开发商需要做的是，配合好政府、配合好当地居民。定位恰当，不越权、不以房地产带动新城镇化发展。

　　中央定调城镇化发展方向以后，开发商未来的机遇在哪里？住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹公开表示，房地产市场的投资机会，已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。

　　她提醒房地产企业，要注重新型城镇化政策下关注城市群。“房地产发展从来都是和城市的发展紧密相关，下一步的城市发展是要走以城市群作为推动城市发展的主体形态，这是新型城镇化规划中的重要内容。”

　　秦虹指出，房地产投资还要关注中国的高速交通网络建设。“现在全国657个城市可以分为两类，一类是在高速交通网上面，有交通节点；还有一些城市是在这个网的下面。大致可以判断，在交通网上的城市，与交通连接点、交差点、会合点的城市投资效率更高。”

　　秦虹认为，产业结构的升级将促进优质商务和旅游地产的发展。“下一步，中国经济增长很重要的一方面，就是大幅度提高服务业所占的比重。”她还提醒投资者应该关注“城镇化时代的楼宇经济”，“这些地区的楼宇更新改造和再资产化的机会是非常大的，因为这些楼宇的物业价值一定会伴随着土地的级差地租同步提升。”