立法缺失中介违法成本低

　　二手房买卖应建立三方归责模式

　　□本报记者余瀛波

　　“目前还没有专门的房地产中介管理立法，仅有几条法律规定散见于城市房地产管理法及合同法中。”在分析当前导致房地产中介服务乱象丛生的根本原因时，詹晖这样认为。

　　他表示，2011年4月起实施的《房地产经纪管理办法》亦主要规制经纪机构的经营行为，对其违规行为的罚款以三万元为上限，这也导致违法成本过低。民事责任与行政责任相关规定的不完善，以及相互之间衔接不畅，使得现有法律对于房地产中介的不诚信行为约束乏力。

　　另外，由于合同法将居间人应当承担损害赔偿责任的情形限定为“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益”，故对于因中介机构的其他不当行为引起合同履行障碍而导致一方当事人损失的，法院多仅判决其承担返还中介费的责任，而对于当事人的损失仅在买卖关系的双方之间分担。这也使得中介机构客观上处于免责状态，亦违反权利义务对等原则。

　　因此，詹晖建议，二手房屋买卖三方合同未能履行或解除、被撤销、无效的案件，可适度对中介服务义务的合同条款进行扩大解释，建立起包括中介机构在内的三方归责模式，在确定各方过错和责任的基础上分配赔偿责任。

　　12月2日，北京市住建委已经就《北京市房地产经纪行业动态监督管理办法》和《北京市房地产经纪行业违法违规行为记分标准》向社会公开征求意见，拟对房地产中介机构和中介人员实行类似于驾照的记分管理，一旦累计12分，中介人员将永久限制从业。

　　本报北京12月8日讯