中国式买房

　　岁末年初，谨小慎微的购房者心理防线在被一点点攻陷。谁，是那只幕后推手？“最怕的是50度的市场，被媒体喊成90度，招来100度的调控。”1月6日，中原地产研究中心总监张大伟说。

　　新浪乐居深度报道记者 刘乾超/文 

　　1月6日，2012北京楼市成绩单公布。北京房协数据显示，2012北京商品房签约23万套，同比涨36.9%，其中新建商品住房为9.4万套，二手住房13.6万套。新房成交均价2.07万/平米，比2011年降7.6%。民间版本的数据显示，2012年全年新房成交数量(未剔除保障房)114855套，成交套数大幅上涨60.58%，成交均价20334元/平米，均价则同比下降3.84%。2012年北京新房成交总额达2375.17亿元，较2011年的1511.13亿元大增57.18%。

　　这是看空购房者的一次全面溃败。从去年上半年的“小阳春”，到12月份的“恐慌性入市”，大多数购房者总是被一股气流所裹挟，慌不择路，输掉了开头，又裸奔于结尾。最后一个月的北京楼市曾被各路专家鉴定为“平淡收官”、“年底楼市无新闻”，但是，随着11月市场呈现翘尾，偏听偏信的购房者，被网络放大了的地产新闻，创新高的地王，急于撮合交易的中介，口出惊人之语的意见领袖，最终酿成一股不容忽视的合力，将北京楼市推至众口一词的看涨轨道。

　　这场大戏，从来没有像2012年12月份这般拥有如此多的主演。

　　恐慌情绪贡献“正能量”

　　2012年是“出乎意料”的一年。房地产走势在月度周期内难以预判。唯一不变的，是买房人始终只能处于听“市”由命的弱势地位。在这一年，他们变得前所未有的脆弱与敏感。不断上演的出乎意料中，恐慌情绪成为了暖冬来源。

　　首先，2011年成交量跌至冰点致使限购影响被过高估计，大部分人在2012年初对后市并不乐观，没有人想到，3月起至8月，北京楼市升温明显，成交量恢复性上涨。这令人们对之后的“金九银十”充满期待。然而，9、10月份市场再度降温，紧接着，11月到来，北京仅有18个项目宣布开盘计划，这一数据较9月的37盘大降51%，较10月的22盘也有18%的降幅。

　　以往接近年终时刻，由于房地产开发企业已在此前数月中完成相当部分的新房库存去化，回款可谓充足，底气渐生，最后两个月，主流选择是“无为而治，来年再说”。但在2012年，惯常行为被有意放大。前一天《北京新房库存量急剧减少》的新闻刚刚见诸报端，第二天又有报道称房价小幅度上升，媒体记者说开发商在有意蓄客、捂盘，销售中心在接待客户时不断声称2013年房价将暴涨，任志强“来年三月房价必涨”的预言，则每天无数次被援引和论证。

　　眼看着新盘入市数据一路走低，等着进场的买房人开始觉得，他们很快，或者已经陷入无房可买的境地。而从技术上讲，一个新盘开售时，即使城市总体库存偏安，它也往往在该区域拥有垄断一定时间段与地段的特征。11月中，“买房找关系”的旺市景观再一次见于北京部分楼盘。

　　买房人越来越不淡定，精明的开发商当然要抓住良机。他们懂得，有一定经济实力的买房人已在年中回暖时刻完成买房行为，现在焦急的这批买房人，相当一部分是一直在观望、无法承受过高总价的刚需。

　　作为传统大型开发商，金地在2012年前10个月的时间内主推房山刚需盘金地朗悦，但由于叫好不叫座，资金回笼有限，这个档口，期待从恐慌情绪中尽可能多受益的金地开始了动作。12月第一天，金地非常规的以较低价格拿出了金地格林格林55-90平米小户型。

　　朝阳北路！未来周边通过地铁6号线！55平米、首付仅需16万！买房人日思夜想的就是这种机会，他们蜂拥般涌向金地格林格林。11月17日排号的购房人超过1600人，即便推盘量自288套增至484套，当日的售楼处还是人潮涌动。

　　“以价换量”成功的金地欢欣鼓舞，在一次仅面向媒体的产品推介会上，该集团一位策划经理毫不掩饰其对买房人、媒体关注金地格林格林的欣慰之情。

　　当然，这里不仅有趁“虚”而入者，也有“搭台唱戏”者。

　　12月13日，一则关于首开国风美唐的“负面新闻”在网络上传播。一位自称有“内部关系”的中介人士宣扬5万元可提前预订该盘下期开盘房源，令人疑惑的是，新闻爆出后仅一天，首开集团新闻发言人便迅速的对传言做出回应，称此举“属中介不实谎言”。

　　恐慌情绪蔓延的时刻，这条主题为“只有依靠关系和走后门才能买到”的报道，成功登陆房地产网站头条。很少有人注意到，在这一唱一和的气氛中，12月份开盘的首开国风美唐仅放出百余套房源，却成功招致上千组客户排队购买。

　　除此外，万科房山新盘金域缇香12月中旬批168套房源预售，开盘未超过2小时，400组买房人就抢光了四分之三的房源。而前期备受市场热捧的中国水电·云立方再度拿出杀手锏——推售85平方米新房，这一次，再度当日售罄。

　　积累数月的需求在有限供应的楼市前一朝爆发，逼出来的恐慌也成功地在全年最后一个月推高了成交数据。资料显示，2012年12月全市新建商品住宅网签总量为14398套，环比11月上涨了10.9%，和年内最高点8月份成交量基本持平。

　　能以飘红的成交量收官，12月的北京楼市恐怕需要感谢这股恐慌情绪。

　　新闻蝴蝶效应

　　新闻“传言”与“谣言”在2012年12月多次充当重要角色，改变了楼市转折剧情的走势，更改变了无数买房人的命运。

　　看了一整年的二手房，过去一年即将结束的时刻，小秦告诉新浪乐居，她越来越看不懂楼市新闻了。

　　即将步入婚姻殿堂的她，过去一年的生活与房子紧密关联。预算250万，始终无法建立起对房山和大兴等近郊新房的好感，她与老公将目光锁定在了西南三环到西四环的二手房。在刚过去的十二个月，伴随楼市整体回暖，小秦亲身感受着二手房价格上涨的过程。

　　“房子涨价是肯定的，但我们想选一套最合适的房子，所以也没太着急出手。直到12月份看到新闻说北京二手房年底一个月涨了70万，突然就懵了。”

　　小秦指的是12月中旬这篇新闻——《北京年底现恐慌式抢房有二手房一天提价70万》。在这篇吸引眼球的报道中，记者以购房人蔡某为主要采访对象，描述了11月以来西城区某原本售价240万元的两居室在一月之内提价70万元的新闻事件。

　　新闻报道横空出世后，短时间内迅速引发了围观和跟进报道。

　　“一直在看房，对二手房市场还算有点了解，事实上没涨成这样吧！去年1月我在丰台望园东里看房，那时可以负担110平米的三居，12月下旬再打电话问就只能买90平米的两居了，细算下来一年里每平米涨了五千块。”

　　90平米的两居在12个月里涨价50万，并非在年底一个月内大涨几十万。她向记者抱怨，“新闻说的太夸张，但从那之后再去看房，中介总喜欢引用报道里提到的典型案例，以前有意向的房源反倒开始了更明显的涨价。我们琢磨着也赶紧买一套。”

　　如今，12月已经过去，楼市终于能够盖棺定论。伟业我爱我家市场研究院的数据统计，去年12月北京二手住宅成交均价为24614元/平方米，环比11月的房价仅上涨3.43%。不过这是后话，当时的买房人被铺天盖地的“一夜70万”所迷惑，于是，当月17920套二手住宅被成交，环比11月上涨近三成，不仅创下了当年年内新高，还刷新了自2011年2月份以来近23个月以来的新高。

　　这样的成绩单背后是，不扎实的新闻、敏感的市场与无意中的传言共振的结果。与其他人相比，小秦相对幸运，倾向性的报道、中介的鼓吹，仅仅加快了他们入市的预期与脚步，不可否认，他们损失了一定存款，但在北京，还有一些人在这个冬天因新闻报道引发的蝴蝶效应被彻底改写了命运。

　　去年12月16日，某平面媒体爆出京穗限购资格审查松动。文章称，如今在京购房，只要补满5年社保就可以通过住建委审查，成功获得北京购房资格。其实圈内早已有所共识，实际生活中因更换工作连续60个月缴纳社保并非易事，补缴社保换取购房资格是公开秘密。但在住建部一再强调限购绝不放松的12月份，该报道带来的最大影响在于进一步刺激了相关部门的神经。

　　在过去的一年，一种默契始终存在：媒体报道什么，有关部门便关注什么，进而反作用于楼市。

　　先例之一是，在北京朝阳区农展馆北路8号地块被炒作为“年内最后一个准地王”后，北京国土局迅速迎合国土部避免“地王”出现的通知暂停该地块出让；在多个媒体报道昌平紫金新干线热销后，该盘便招致了建委点名批评，虽经记者调查，该楼盘并不涉嫌捂盘惜售，疑似躺着中枪。

　　相同的情况再度上演，前述仅1100字的报道悄然影响和改变了北京房地产市场。

　　北漂的李先生不知道，北京限购资格审查松动报道发出的24小时后，他刚刚花8万元补缴的五年社保证明就如同一张废纸。

　　当月17日下午，北京市住建委、人力社保局联合发布声明称，自2012年12月18日起，补缴社保在购房资格审核中不再予以认可。李先生的北京梦瞬间化作泡影。

　　不仅他一人，还有更多人有效刚需被“一刀切”做法误伤，无数人梦碎。混乱中2012年已然收尾，新年刚开始，媒体又在唱戏。

　　2013年1月4日，北京市住房公积金管理中心发布通知，明确购买第二套住房的贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭。

　　这是一次寻常的政策调整——它的寻常之处在于，在京购买二套住房的公积金个人贷款发放对象界定标准，与上一年城镇居民人均住宅建筑面积相挂钩。2011年北京城镇居民家庭人均住房建筑面积为29.4平方米，较2010年的28.81平方米有所增加，因而政策也将对应修改为29.4平方米。除此之外，政策在细则及实施方面并无改变。

　　然而，就在这一寻常政策调整的次日清晨，一些惹人眼球的新闻报道第一时间见诸版面。在《上海证券报》发布的《北京收紧二套房公积金贷款》、《新京报》发布的《北京公积金收紧二套房贷款官方表示无关调控力度》等报道中，新闻标题位置无一不在使用“收紧”字眼。媒体的报道牵引着买房人的注意力，有人感慨，二套房和新房一样“也越来越难买了”，仅仅0.6平方米的数字之差就这样被不断放大与解读。

　　在将“政策调整”等同于“收紧”的新闻迅速传播后，北京市公积金中心负责人称，这次是正常的调整，与楼市调控政策放松或者收紧无关。

　　在评价此事时，伟业我爱我家团副总裁胡景晖使用了生动的比喻，“此类政策类似于CPI上涨之后城市最低工资标准就要上调一样，本不应受到太多关注与解读。”

　　“最怕的是50度的市场，被媒体喊成90度，招来100度的调控。”1月6日，中原地产研究中心总监张大伟说。