资料图。转自国际金融报

　　本报记者 史燕君

　　国土部刚刚颁发“禁令”，新地王又出现了。12月26日，上海国际港务集团旗下的威旺置业有限公司以56.8亿元竞得上海海门路55号地块，楼板价23330元/㎡，溢价率21.11%，刷新上海总价地王纪录。同时56.8亿元的总价也超过南京下关滨江2号地块，成为2012年全国总价地王。

　　中房信分析师薛建雄在接受《国际金融报》记者采访时表示，禁令刚出，地王又现，在一定程度上也反映了中央和地方在土地市场上的协调问题。他认为，这种现象不会是单一个案，接下来还会有更多的新地王出现。

　　从临时终止到全国地王

　　海门路55号地块，东至海门路，南至东大名路，西至公平路，北至东长治路，出让面积40577.4平方米，容积率6，起始总价46.9亿元，起始楼板价19264元/平方米，为商办用地。

　　从昨日现场的情况来看，拍卖竞价相当激烈。记者了解到，在竞拍中多次出现主持人对当前价格喊出“第三次”确认时另一方“压线”加价的情况。

　　经过多轮竞价，上海国际港务集团股份有限公司及威旺置业有限公司以56.8亿元最终将海门路55号地块纳入囊中，地块溢价率21.1%，楼板价达到23330元/平方米。

　　凭借56.8亿元的身价，海门路55号地块不仅一举打破了12月12日漕河泾社区278a-05、278b-02、278b04南站商务区地块54.13亿元的上海今年土拍总价纪录，也超过了56.2亿元的南京下关滨江2号地块，荣膺2012年全国总价新地王。

　　值得一提的是，这并不是海门路55号地块首次进入土地市场。公开资料显示，早在2011年7月，该地块就曾以46.67亿元的总价挂牌出让，当时共引来35家企业领取了竞买申请书，但并无人提出竞买申请，后因出让人要求提前终止。

　　分析人士认为，2011年市场环境不佳，企业对后市普遍悲观，加上海门路地块总价和单价都不便宜，地方政府很可能是因为担心流拍而不得不中止了出让计划。

　　相比于之前的挂牌价，地块起拍价比去年高出了2300万元；从起拍楼板价看，这次的起始楼板价为19264元/平方米，低于当时的价格接近23000元/平方米的起拍楼板价，但要注意的是，此次最终实际成交楼板价为23330元/平方米，还是超过了去年的起拍楼板价。

　　“禁令”失效？

　　对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，虽然地块位于上海北外滩核心地段，是上海国际航运中心建设的配套商务项目，但其最终成交价与市场预期相比，还是过高了。

　　近期，土地市场升温，各地地王频出。以上海为例，随着海门路55号地块的顺利出让，上海12月份已经成交了14幅经营性用地地块(不含动迁及保障房用地)，成交金额高达149.62亿元。这也已经创下了年内单月土地出让金额的新高。从时间上看，今年第四季度，上海已经诞生了四块地王。

　　为了给土地市场降温，12月18日，国土部还专门召开了新闻发布会，要求各地采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地王”。并决定对典型案例、重点对象采取公开调查，而当时的全国地王下关区滨江2号地块被列为首个调查对象。

　　但从全国地王又被刷新的情况看，国土部“杀鸡儆猴”的招数似乎不太管用。

　　“地王的频出主要源于市场的回暖，相比于去年的寒冬，现在房企手里有钱了，对未来市场的预期也好了，才敢大量高价拿地。”宋会雍表示。

　　宋会雍认为，国土部的禁令只是把显现问题隐性化。“把大地块切成小块卖以阻止总价地王出现；把单价高的土地捆绑其他低价土地一起卖以阻止单价地王的诞生；抬高起拍价来阻止溢价地王出现。但这些措施并没有改变土地市场升温的事实，它的高调参与反而助长了市场对楼市以及土地市场向暖发展的预期。”

　　而薛建雄则认为，禁令刚出，又现地王，其实在一定程度上反映了中央和地方在土地市场上的协调问题。“在房地产上，中央部门的职能既是监管者，又是领导者，但具体执行权又落到地方地府手上，而卖土地又是地方政府的主要收入，这中间存在诸多矛盾。”薛建雄认为，这种现象不会是单一个案，接下来还会有更多的新地王出现。

　　对此，宋会雍表示，中央和地方的关系并不是不能理顺，两者可以在供应上达成共识。在控制房价的背景下，国土部要做的不是仅盯住土地价格，而是要学会通过控制供求关系来控制土地价格甚至是房价。“增加土地供应及禁止囤地才是其主要工作。对于地方政府来说，在价格不升的情况下，增加土地推出量也是其增加收入的一种”。